離婚後も賃貸物件に住み続けるには？再契約の要否と入居審査への備え

婚姻中に賃貸物件に住んでいた場合、離婚後の住まいをどうするかは多くの夫婦が直面する問題です。

離婚後も今の家に住み続けたい方もいれば、新しい住居を探す方もいるでしょう。

どちらを選ぶ場合も、離婚前からの準備や賃貸人とのやり取りが欠かせません。

本記事では、離婚後も夫名義の賃貸に住み続ける方法と必要な手続き、名義変更や再契約時に必要な費用や敷金の扱いを解説します。

新居を借りるときの準備や専業主婦の審査対策、弁護士に依頼するメリットも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

離婚後も夫名義の賃貸物件に住み続けられる？

離婚をする際「離婚後も夫名義の賃貸物件に住み続けられる？」と気になる方は多いでしょう。

以下では、離婚後も夫名義の賃貸物件に住んでもよいのかどうかについて、詳しく解説します。

夫名義のまま住み続けるのは原則として契約違反

離婚後に元夫名義のまま賃貸物件へ住み続けるのは、原則として契約違反となります。

賃借人が賃借権を第三者に譲渡したり、賃貸物件を転貸したりするには、賃貸人の承諾が必要とされているためです。

賃借人が無断で第三者に賃借物の使用または収益をさせた場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できます。

つまり、離婚後も夫名義の賃貸にそのまま住み続けると、突然契約を解除されるリスクがあるのです。

家賃滞納などがなければ契約を解除される可能性は低い

契約上は違反となるものの、家賃滞納などがなく、離婚前後で物件の使用態様が大きく異ならなければ、賃貸人から契約を解除される可能性は低いでしょう。

賃借人による無断譲渡・転貸があっても、常に賃貸人からの契約解除が認められるわけではないためです。

賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、例外的に賃貸人からの契約解除は認められません（最高裁判所昭和28年9月25日判決）。

特に、離婚前から同居していた妻が引き続いて居住しており、家賃の滞納などもないケースでは、賃貸人側に実質的な不利益は生じないでしょう。

夫が賃貸契約を解約すると退去を余儀なくされる

夫名義のまま居住を続けると、夫自身が賃貸借契約を解約したり、家賃を滞納したりすることで退去を余儀なくされるリスクが残ります。

居住用不動産の賃貸借契約では、1ヵ月～2ヵ月程度の予告期間をもって、賃借人から中途解約できる旨の特約を定めているケースが多いです。

そのため、離婚後に元夫が解約の申入れをすると、契約当事者でない妻は、元夫がした解約申入れを取り消せません。

また、夫が家賃を滞納する可能性も否めません。

たとえば、妻が夫に家賃相当分を支払い、夫が賃貸人に家賃を支払う旨を、夫婦間で約束していたとします。

しかし、夫婦間の約束は賃貸人には直接主張できません。

夫が家賃を滞納した場合、妻は滞納家賃を解消したうえで新たな契約を結び直すか、物件を退去するかの選択を迫られる可能性があります。

離婚後も夫名義の賃貸物件に住み続けるためにすべきこと

離婚後も夫名義の賃貸物件へ住み続けるには、以下の対策が必要です。

• 離婚前に賃貸人の承諾を得る
• 契約名義の変更または新たな賃貸借契約を締結する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

離婚前に賃貸人の承諾を得る

まず、離婚後もそのまま住み続ける旨を賃貸人に相談し、承諾を得ましょう。

賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、例外的に契約解除が認められないケースはあります。

しかし、最初から無断で譲渡してよいというわけではありません。

承諾を得ないまま同居を続けると、後日の紛争や賃貸人との関係悪化につながりかねません。

賃貸人との信頼関係を保つためにも、事前の相談・承諾は不可欠です。

契約名義の変更または新たな賃貸借契約を締結する

賃貸人の承諾を得たら、契約名義を変更するか、妻を賃借人とする新たな賃貸借契約を結びましょう。

契約上の名義人と実際の入居者が異なる状態は、トラブルのもとです。

たとえば、修繕が必要な場合、契約名義人である元夫を通さなければ対応してもらえない可能性があります。

離婚によって、妻が元夫名義の賃借権を引き継ぐ場合、名義書き換えや覚書で対応してもらえるケースもあります。

ただし、実務上は以下の理由から、新たに契約を結び直すケースが多いです。

• 保証内容の見直し・保証会社による再審査が必要となる可能性がある
• 連帯保証人が元夫の親族であるときは、連帯保証人の変更手続きが必要となる可能性がある
• 実質的に新たな契約の締結となる

離婚後の賃貸名義の変更や再契約で知っておくべきこと

離婚後もそのまま賃貸物件に住み続ける場合、夫から妻への名義変更や賃貸契約の再締結が必要になります。

ここでは、その際に知っておくべきことについて、詳しく解説します。

名義変更や再契約には費用がかかる

名義変更や再契約には、一定の費用が発生します。

具体的には、手数料として数万円〜家賃1ヵ月分程度が必要になる場合が多いです。

再契約では、敷金・仲介手数料・保証料・火災保険料・前家賃などが必要になり、新規契約に近い費用がかかる場合があります。

金額は管理会社や物件によって幅があるため、事前に賃貸人や管理会社へ確認しましょう。

あらためて入居審査や家賃保証会社の審査がおこなわれる

賃借人を変更するときは、入居審査や家賃保証会社の審査をあらためて受けるのが一般的です。

貸主にとっては新たな入居希望者を受け入れるのと同じであり、家賃の支払能力をあらためて確認する必要があるためです。

保証会社を利用している物件では、審査の結果によって新たな保証料が発生したり、保証内容が変更されたりする場合があります。

敷金の返還を受ける権利は当初の賃借人である元夫に残る

名義変更や再契約に伴って敷金の返還を受ける場合、その権利は当初の賃借人である元夫に残ります。

賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃貸人は旧賃借人（敷金交付者）に敷金を返還しなければならないためです。

原則として、敷金返還請求権は新賃借人には当然には承継されません。

敷金を妻へ引き継ぐには、承諾書または合意書などで扱いを決めておく必要があります。

主な方法は、以下の3つです。

• 賃貸人から夫がいったん敷金の返還を受け、妻があらためて同額を差し入れる
• 賃貸人・夫・妻の三者で合意し、敷金の返還を求める権利を妻へ引き継ぐ
• 夫が妻の債務担保のため、敷金をもって代わる旨を賃貸人と合意する

名義変更・再契約時点で原状回復の責任範囲を明確にすべき

名義変更や再契約の際は、原状回復の責任範囲を明確にしておきましょう。

通常は、旧賃借人との賃貸借契約終了時に原状回復工事をして敷金を精算したうえで、新たな賃借人が入居します。

しかし、離婚に伴い夫名義の物件に居住を継続する場合、原状回復工事をせず、そのまま住むケースが多いでしょう。

原状回復の責任範囲が明確でないと、将来妻が退去する際、夫を契約者とする期間の汚損や破損についても費用を請求される可能性があります。

夫から敷金を引き継がず、自ら敷金を負担した場合、あとから夫に請求しても支払ってもらえないおそれがあります。

事前に夫・妻・賃貸人の三者で話し合い、室内の状態を写真や図面で記録し、以降の原状回復で妻が負う範囲を明確にしておくのが賢明です。

離婚後の賃貸契約に向けて準備すべきこと

ここからは、離婚後の賃貸契約に向けて準備すべきことを紹介します。

離婚前から住居探しを始める

新居への引っ越しを考えているなら、離婚が成立する前から住居探しを始めましょう。

賃貸物件は、内見から申し込み・審査・契約まで数週間かかるのが一般的です。

子どもを連れて家を出る場合は、学区の確認も必要です。

転校・転園が必要な場合は、書類の準備、制服や学用品の購入など、やるべきことが多岐にわたります。

子どもの精神的な負担を考えながら、計画的に手続きを進めましょう。

引っ越し費用を積み立てる

離婚に向けて、引っ越し費用を積み立てておきましょう。

離婚後に生じる引っ越し費用は、合意がない限り配偶者には請求できません。

費用の捻出が難しい場合は、自治体の助成金や支援制度を利用できないか確認してみるのもひとつの方法です。

自治体によっては、公営住宅への優先入居や家賃の一部を補助する制度も用意されています。

たとえば、東京都新宿区では、義務教育を終える前の子どもを扶養する世帯を対象に、次世代育成転居助成をおこなっています。

これは、転居前後の家賃差額を月額最高3万5,000円まで、引っ越し費用の実費を最大10万円まで助成する制度です。

入居審査に必要な書類を準備する

入居審査をスムーズに進めるため、必要な書類を早めにそろえておきましょう。

標準的な必要書類は、以下のとおりです。

• 入居申込者の本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 収入証明書（源泉徴収票・給与明細書・確定申告書の控え・課税証明書など）
• 住民票（入居を希望する全員分のもの）
• 認印（または実印および印鑑証明書）
• 通帳のコピー（預貯金審査の場合）

連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の住民票・収入証明書・印鑑登録証明書の提出も求められるのが一般的です。

離婚後の賃貸の入居審査が不安な場合の対処法

収入が少ない場合や無収入の場合でも、いくつかの方法を組み合わせれば、スムーズに賃貸物件を契約できる可能性があります。

ここでは、離婚後の入居審査が不安な場合の対処法を紹介します。

連帯保証人を立てる

両親や兄弟姉妹など安定した収入のある親族に、連帯保証人を引き受けてもらう方法があります。

賃貸借契約における連帯保証人は、入居者が家賃を払えなくなったときに、本人に代わって支払いを求められる立場です。

連帯保証人を立てて貸し倒れのリスクを下げれば、本人の収入が少なくても契約に応じてもらいやすくなります。

家賃保証会社を利用する

連帯保証人を頼める人がいない場合は、家賃保証会社の利用を検討しましょう。

保証料を払えば家賃保証会社が支払いを保証するため、連帯保証人を頼める親族がいなくても契約を申し込めます。

近年は加入を必須とする物件も増えています。

利用できる保証会社は物件ごとに決まっているため、不動産会社に相談して選択肢を確認してください。

預貯金審査を利用する

まとまった貯蓄があるなら、預貯金審査の利用を検討しましょう。

預貯金審査とは、預貯金残高を示して支払能力を証明する方法です。

基準は物件や保証会社によって異なりますが、家賃の2年分程度の残高があれば、低収入でも審査に通る可能性があります。

ただし、家賃が10万円を超える物件では利用できない場合が多く、預貯金審査自体を受け付けない物件もあります。

申込前に、不動産会社に対応の可否を確認しましょう。

両親や親族の名義で契約できるか相談する

安定した収入のある親族を賃借人として契約する方法もあります。

この場合、親族が賃借人となるため、賃借人以外が入居するには賃貸人の承諾が必要です。

無断でおこなうと又貸し（転貸）として契約違反になります。

契約者と入居者が異なる状態となるのを避けたい賃貸人もいるため、申込前に不動産会社に相談・確認しましょう。

UR賃貸住宅や公営住宅を検討する

UR賃貸住宅や公営住宅への入居を検討するのもひとつの方法です。

UR賃貸住宅は、連帯保証人も賃貸保証会社への加入も不要です。

入居時に必要な費用は、敷金・日割り家賃・共益費だけで礼金がかからないため、初期費用を大きく節約できるでしょう。

公営住宅も保証人を不要とする動きが広がっており、ひとり親世帯を対象に優遇抽選や所得制限の緩和を設けている自治体もあります。

たとえば、東京都は、ひとり親世帯に向けて次のような住宅の支援を用意しています。

区分	支援内容	対象者
区（市町村）営住宅	低い家賃で住宅を提供してもらえる	区市町村管内に居住し、所得が一定の基準以下で住宅に困っている人
公社住宅	①申込者本人の月収が基準に満たない場合でも、各自治体から交付される児童育成手当や児童扶養手当を月収額に合算して収入審査を受けられる ②一部の公社住宅を対象に、子どもが18歳になる年度の末日まで、または3年間、毎月の家賃を20％割引してもらえる	①児童育成手当または児童扶養手当の受給者 ②満18歳未満の子がいるひとり親世帯
都営住宅	■礼金・更新料・仲介手数料不要で、低い家賃で住宅を提供してもらえる ■多子世帯、ひとり親世帯、生活保護世帯、小さな子どものいる世帯などには、通常より当せん確率を高くする優遇抽せん制度も用意されている	次の全ての要件を満たす家庭 ①東京都内に居住している ②同居親族がいる ③所得が一定の基準内 ④住居に困っている ⑤暴力団員でない

賃貸契約の名義変更・再契約を弁護士に相談するメリット

離婚に伴う賃貸契約のトラブルや不安は、弁護士に相談するのがおすすめです。

弁護士に相談すれば、離婚後にトラブルが蒸し返されるのを防ぎやすくなります。

離婚前に配偶者や賃貸人と交渉してもらえるほか、敷金の扱い・原状回復に備えた助言を受けられるためです。

最初から離婚手続を弁護士に依頼しておけば、財産分与の一環として、次のようなサポートも受けられます。

• 賃貸人への事前承諾・名義変更や再契約の交渉
• 名義変更時の覚書や新たな契約書のリーガルチェック
• 敷金・原状回復トラブルを未然に予防する合意書・離婚協議書の作成

弁護士に早めに相談すれば、賃貸契約をめぐるトラブルを防ぎながら、離婚後の新生活を安心してスタートできます。

離婚に伴う賃貸契約の承継に不安があるなら「ベンナビ離婚」

離婚に伴う賃貸契約の名義変更や再契約、敷金や原状回復費用の負担の取り決めに不安があるなら、「ベンナビ離婚」の活用がおすすめです。

「ベンナビ離婚」は、地域や相談内容から離婚問題に注力する弁護士を検索できるポータルサイトです。

離婚に伴う賃借権の譲渡は、賃貸人の承諾を得たうえで、適法に進める必要があります。

事前に敷金の扱いや原状回復の責任範囲を取り決めていないと、離婚後の予期せぬトラブルや費用負担を招きかねません。

早い段階で弁護士に相談しておくと安心です。

掲載中の多くの法律事務所が、初回無料相談に対応しています。

夜間・休日やオンラインの相談に応じる事務所もあるため、まずは「ベンナビ離婚」で弁護士を検索してみてください。

離婚と賃貸契約に関するよくある質問

本章では、離婚に伴う賃貸契約の名義変更・退去時の費用負担・新規物件の契約などに関する疑問に、Q＆A形式で回答します。

Q.離婚後に一時的に住む場合も名義変更や再契約が必要ですか？

一時的に住む場合でも、離婚後に賃貸物件へ居住するなら、賃貸人や管理会社への連絡が必要です。

賃貸人の承諾を得ずに配偶者名義のまま住み続けると、無断譲渡・無断転貸として契約違反に問われかねません。

ただし、名義変更や再契約は手続きが煩雑です。

数日程度の短期間なら、一時滞在として手続きなしで対応してもらえる場合もあります。

離婚後も一定期間居住を続けるときは、事前に管理会社や賃貸人へ相談し、対応方法を確認しておきましょう。

Q.同居期間中の退去費用（原状回復費）は誰が負担しますか？

原状回復費の負担者は、賃貸借契約の名義や汚損・破損の原因、夫婦間の合意などによって異なります。

敷金から費用が差し引かれる場合でも、夫婦間で誰が最終的に負担するかという問題は残ります。

一律に折半されるわけではないため、離婚協議書などで負担割合を決めておくと安心です。

Q.離婚成立前に新しい賃貸物件を契約しても問題はありませんか？

離婚成立前に新しい賃貸物件を契約すること自体に法律上の問題はありません。

離婚前でも、別居や新生活の準備を理由に部屋を借りることは可能です。

離婚前でも安定した収入があり、家賃を継続して支払える見込みがあれば、賃貸の入居審査に通る可能性は十分あるでしょう。

Q.離婚後旧姓に戻る場合は賃貸契約の名義変更が必要ですか？

契約者の変更を伴わなければ、名義変更は不要です。

ただし、旧姓に戻るのが契約者本人の場合は、氏名の変更手続きが必要です。

賃貸人または管理会社に連絡すると、氏名変更届または契約内容変更届など、届出に必要な書類をもらえます。

必要事項を記載して提出しましょう。

手続きの際は、氏名の変更がわかる本人確認書類を求められるのが一般的です。

あわせて、家賃の引き落とし口座・火災保険・家賃保証会社の登録も旧姓に変更しておきましょう。

Q.自分が引き取った子どもの家賃は元配偶者に請求できますか？

養育費の算定では標準的な住居費が考慮されているため、子どもの家賃を当然に別途請求できるわけではありません。

ただし、当事者間で別途負担する旨を合意することは可能です。

特別な住居費が必要な事情がある場合は、養育費の算定で考慮される可能性もあります。

まとめ

賃貸人の承諾を得ず、離婚後に夫名義のまま賃貸物件へ住み続けるのは、原則として契約違反にあたります。

離婚後も夫名義の賃貸物件に継続居住を希望する場合は、事前に賃貸人の承諾を得て、名義変更または再契約を締結しましょう。

名義変更または再契約時に、敷金の引継ぎの有無や原状回復の責任範囲を明確にしておくと、離婚後のトラブルを防げます。

離婚に伴い新居へ移る場合は、離婚前からの住居探しと、費用や書類の準備が欠かせません。

収入が少なくても、連帯保証人や家賃保証会社の利用、預貯金審査・代理契約・公営住宅への入居といった選択肢があります。

離婚に伴う賃貸契約の承継や離婚の進め方に不安があるなら、「ベンナビ離婚」を活用のうえ、離婚問題を得意とする弁護士に相談してみてください。