離婚後に夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住む4つのリスクとその回避方法を徹底解説

「離婚後も、子どもの生活環境を変えたくない」「今の家に住み続けたい」と考え、夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住むケースは少なくありません。

しかし、住宅ローンの名義が夫のままになっていると、離婚後に返済が滞ったり、夫が勝手に家を売却しようとしたり、将来的に住み続けられなくなったりするリスクがあります。

感情的には「このまま住めれば安心」と思えても、法律上・契約上の問題を整理しないまま進めるのは危険です。

そこで本記事では、離婚後に夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住む主なリスクを4つに分けて解説します。

あわせて、トラブルを避けるための回避方法や、離婚前に確認しておきたいポイントもわかりやすく紹介します。

離婚後に夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住む4つのリスクとは？

まずは、夫名義の住宅ローンが残っている自宅に離婚後も妻が住み続けたときに生じる可能性があるリスクを4つ紹介します。

1. 夫が住宅ローンの支払いを滞納すると家を失うリスクがある
2. 住宅ローン契約違反を理由に残債の一括返済を求められる
3. 夫によって無断で家が売却されるリスクがある
4. 児童扶養手当が減額・支給停止となる可能性がある

それぞれのリスクについて、詳しく見ていきましょう。

1.夫が住宅ローンの支払いを滞納すると家を失うリスクがある

離婚時に「妻がそのまま自宅に住み続け、住宅ローンは夫が支払い続ける」と取り決めるケースは珍しくありません。

一見すると安心できる条件に思えるかもしれませんが、妻にとっては大きなリスクを抱える形になる点には注意が必要です。

というのも、実際にその家に住んでいない夫にとって、住宅ローンの返済を長期間続けるのは負担が大きく、途中で支払いが滞る可能性があるためです。

たとえば、収入の減少や再婚などによって経済状況が変われば、これまで通り返済を続けることが難しくなるケースも考えられるでしょう。

そして、名義人である夫が住宅ローンを滞納すると、遅延損害金の発生や期限の利益の喪失といったペナルティに加え、最悪の場合は金融機関によって自宅が差し押さえられるおそれがあります。

差し押さえとなれば、現在住んでいる妻も退去を余儀なくされ、新たな住まいを探さなければならなくなるため、生活基盤が大きく揺らぐリスクがあるのです。

2.住宅ローン契約違反を理由に残債の一括返済を求められる

住宅ローン契約は、名義人が住宅に居住することが契約条件に掲げられているのが一般的です。

そのため、住宅ローン契約の名義人である夫が自宅から出ていった場合には、住宅ローン契約に違反する可能性があります。

そして、金融機関に名義人が居住していない事実が発覚すると、契約条件違反を理由として、住宅ローン残債の一括返済等を求められる可能性があります。

一括返済を求められたあとは、期限までに完済できないと、自宅が差し押さえられてしまうでしょう。

3.夫によって無断で家が売却されるリスクがある

自宅が夫の単独名義である場合、妻が知らないうちに夫が第三者に自宅を売却する可能性があります。

不動産の所有者・名義人はあくまでも夫なので、所有権者である夫が自宅を第三者に売却する行為自体は合法です。

そして、夫が不動産買取業者に自宅を売却すると、不動産買取業者が新たな所有者として不動産を占有している妻側に対して、退去や賃料の支払いを求めてくる可能性があります。

4.児童扶養手当が減額・支給停止となる可能性がある

児童扶養手当には所得制限が設けられており、一定以上の収入がある場合は支給対象外となります。

ここで注意したいのが、離婚後も元夫が住宅ローンを支払っているケースです。

この場合、ローンの返済分が実質的な経済的支援とみなされ、所得として扱われる可能性があります。

その結果、児童扶養手当の所得制限に該当し、支給額が減額されたり、場合によっては受給できなくなったりするおそれがあります。

離婚後も夫名義の住宅ローンが残る家に安心して住み続けるには

離婚したあと、夫名義の住宅ローンが残る家に住み続けるための方法を8つ紹介します。

1. 住宅ローンの名義を夫から妻に変更する
2. 住宅ローンを妻名義で借り換える
3. 夫から家を買い取って妻名義で新しい住宅ローンを契約する
4. 親族名義で住宅ローンを借り換え・名義変更する
5. 夫が住宅ローンの返済を継続する旨を約束して公正証書化する
6. 妻が夫に対して住宅ローン相当額を家賃として支払う
7. 住宅ローンを一括返済する
8. リースバックを利用する

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

1.住宅ローンの名義を夫から妻に変更する

まずは、住宅ローン契約の名義人を夫から妻に変更する方法が考えられます。

妻が住宅ローンの名義人になれば、夫の滞納によるリスクを回避できるでしょう。

ただし、夫から妻に住宅ローンの名義変更をするには、妻側が住宅ローンの融資審査に合格するだけの収入・資産などを有している必要があります。

離婚時に専業主婦だったり、安定的な収入がある給与所得者でなかったりする場合には、別の方法を検討してください。

2.住宅ローンを妻名義で借り換える

夫名義の住宅ローンをそのまま妻名義に変更できない場合は、妻名義で住宅ローンを借り換える方法を検討します。

ただし、借り換えには改めて金融機関の審査が必要です。

妻の収入や勤務状況、残債額、物件評価によっては審査に通らない可能性もあります。 

3.夫から家を買い取って妻名義で新しい住宅ローンを契約する

妻に安定した収入があり、金融機関の審査に通る見込みがある場合は、夫から家を買い取る形で、妻名義の住宅ローンを新たに組む方法もあります。

この場合は、夫婦間であっても売買契約書を作成し、売買代金、ローン残債の精算方法、所有権移転登記の時期などを明確にしておくことが大切です。 

4.親族名義で住宅ローンを借り換え・名義変更する

離婚のタイミングで自分の親や兄弟が引っ越してくる予定なら、住宅ローンの名義人を親族に変更したり、親族名義で新しいローンに借り換えてもらったりする方法も考えられます。

なお、住宅ローン契約の中には、名義人が対象になる不動産に居住している必要があるものもあります。

居住予定がない親族名義で住宅ローンを組むと、発覚時に契約違反のペナルティを科されるおそれがある点に注意してください。

5.夫が住宅ローンの返済を継続する旨を約束して公正証書化する

離婚後も夫が住宅ローンの返済を負担するという約束で離婚をしたときには、離婚協議書などにその旨を記載し、公正証書にしておくのがおすすめです。

公正証書とは、私人からの嘱託によって公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書のことです。

公正証書の形式で合意内容を文書化しておけば、夫が住宅ローンの返済を滞納したときに、夫に対して法的措置をとりやすくなります。

また、公正証書にまとめておけば夫側に心理的なプレッシャーをかけられるので、夫の住宅ローン未払いリスクを軽減できるでしょう。

6.妻が夫に対して住宅ローン相当額を家賃として支払う

住宅ローンの名義人を変更したり、別ローンへの借り換えが難しかったりする場合には、妻が夫に対して住宅ローン相当額を家賃として支払う方法が考えられます。

ただしこの場合、住宅ローン返済の原資が妻から出ているにもかかわらず、住宅ローンを完済しても妻が自宅の所有権を主張できない点には注意が必要です。

というのも、法律的にはあくまでも妻は自宅を借りて賃料を支払っているという構図でしかないからです。

また、夫と妻との間には賃貸借契約が存在すると扱われるため、住宅ローン完済後も家賃の支払いを求められかねません。

そのため、家賃という形で妻が住宅ローン返済を実質的に負担する場合には、住宅ローン完済後に備えて、「住宅ローン完済時に所有権移転登記手続きをおこなうこと」「住宅ローン完済時以降は賃料が発生しないこと」などについて公正証書に記載しておくとよいでしょう。

7.住宅ローンを一括返済する

住宅ローンが残ったままの状態で離婚手続きを進めると、財産分与の条件で合意がまとまりにくかったり、離婚後の住宅ローンの取り扱いで困ったりする可能性が高いです。

そのため、離婚後に夫婦のどちらかが自宅を引き受けるなら、離婚のタイミングで住宅ローンを一括で完済するのも選択肢のひとつです。

8.リースバックを利用する

リースバックとは、第三者に不動産を売却すると同時に賃貸借契約を締結する取引方法のことです。

不動産業者に自宅を売却すれば、現金が手元に入るので住宅ローンの残債を一度で完済できます。

また、売却後はそのまま賃貸借契約を締結するので、今まで通りに自宅に住み続けることも可能です。

ただし、一般的なリースバックの買取価格は市場価格よりも低くなることが多い点には注意が必要です。

また、リースバックを利用したあとは、住宅ローンの代わりに毎月家賃を支払い続けなければいけません。

夫名義の住宅ローンが残る家に住み続ける以外の選択肢は？

ここでは、夫名義の住宅ローンが残る自宅に妻が住み続ける以外の選択肢を2つ紹介します。

1. 自宅を売却する
2. 夫に自宅を譲る

それぞれの選択肢について、詳しく見ていきましょう。

家を売却しローン返済にあて残額があれば財産分与で分ける

まず考えられるのが、自宅を売却する方法です。

マイホームを売ってしまえば不動産を現金に換えられるので、公平な財産分与を実現しやすくなるでしょう。

また、不動産の売却価格が住宅ローン残債を上回れば、負債がない状態で財産分与をおこなえます。

ただし、マイホームを売却するには一定の時間を要するため、離婚手続きが長期化するリスクがある点には注意が必要です。

夫が家に住み続ける

妻が自宅を引き取るのではなく、住宅ローン名義人である夫がマイホームに住み続ける方法が挙げられます。

住宅ローンの名義人がそのまま自宅を引き取れば、住宅ローンの返済について離婚後に複雑なやりとりをする必要はなくなります。

また、妻側からすると、財産分与の際に自宅を夫側に渡すことになるので、預貯金や車などを夫よりも多く受け取れる可能性が高まるでしょう。

離婚後に夫名義で住宅ローンが残る家に妻が住む際のよくある質問

さいごに、離婚後に夫名義の住宅ローンが残る自宅に住もうと考えている妻からよく寄せられる質問をQ&A形式で紹介します。

Q.離婚後も夫名義で住宅ローンが残る家に住み続けた状態で妻側が再婚したらどうなる？

元夫名義の住宅ローンが残る家に住み続けている妻が再婚した場合は、かなり状況が複雑になります。

再婚後に妻が自宅に住み続けられるかどうかは、以下のようなさまざまな要因によって変わるでしょう。

• 財産分与として自宅を受け取っているか
• 再婚後に再婚相手と自宅に一緒に住むか
• 元夫に対して家賃の支払いをしているか
• 再婚相手と子どもが養子縁組をしているか　など

仮に再婚後も元夫名義の家に住み続け、家賃を支払っていない場合、家から追い出されるリスクも生じます。

もし夫名義の住宅ローンが残る自宅に住みながら再婚する場合は、一度、自宅の取り扱いを整理すべきです。

Q.妻が住宅ローンの連帯保証人になっていたら抜けられる？

マイホーム購入時に住宅ローンを組む場合、夫が名義人になるだけではなく、妻が連帯保証人として契約を締結することが多いです。

たとえば、夫に自宅を譲る場合、妻は自宅から出ていくわけですから、妻は自然と連帯保証人から抜けるように思う人も少なくはないでしょう。

しかし、離婚手続きで自宅をどちらが引き取るかにかかわらず、住宅ローンの連帯保証人から簡単に抜けることはできません。

というのも、住宅ローン契約を締結する際には、夫婦それぞれの収入・資産を総合的に考慮したうえで、妻が連帯保証人になることが契約条件とされているからです。

離婚で妻が自宅から出ていこうが、住宅ローン契約との関係では、妻は連帯保証人のままなのです。

妻が連帯保証人から抜けたいなら、金融機関の承諾が必要です。

夫の収入・資産を考慮したうえで金融機関側が連帯保証人を外すことを承諾してくれる可能性もゼロではありませんが、承諾を得られなかったり別の連帯保証人を立てるように求められたりする可能性も高いと理解しておきましょう。

さいごに｜離婚後も夫名義の住宅ローンが残る家に住むときは弁護士に相談を！

夫名義の住宅ローンが残る自宅が共有財産に含まれる場合、離婚手続きを進めるなら、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談・依頼をしてください。

というのも、離婚問題への対応が得意な弁護士に相談・依頼をすれば、以下のメリットを得ることができるからです。

• 妻が自宅に住み続けるためのリスクを回避してくれる
• 住宅ローン残債や自宅の市場価額を考慮して、売却するべきか一方当事者が住み続けるべきかなどを検討してくれる
• マイホームや住宅ローン、その他の共有財産を総合的に考慮して、公平な財産分与の実現を目指してくれる
• 住宅ローン返済額を踏まえたうえで、養育費や慰謝料の金額・支払い方法などを調整してくれる
• 夫との話し合いを代理してくれるので、冷静かつスムーズに離婚手続きを進めてくれる
• 協議離婚がまとまらず、離婚調停や離婚裁判に発展しても、手続きを代理してくれる　など

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