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2018.6.1

離婚時の財産分与に住宅ローンがあっても夫婦が揉めずに解決する方法

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士
監修記事
Gingerbread house essex ct
「財産分与」が得意な弁護士に相談して悩みを解決
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婚時に行う財産分与の中に住宅ローンが含まれているといっても、状況はひとつだけではありません。

例えば、以下のようなシチュエーションが考えられます。

・住宅ローンが残っているが、不動産を売却すれば完済できる

・不動産を売却しても住宅ローンが残る

・不動産は売却せず、名義の夫が住み続ける

・不動産は売却せず、名義は夫で妻と子供が住み続ける

・不動産の所有権を夫婦で半分ずつ共有している

・住宅ローンの名義が夫で保証人が妻である など

また、シチュエーションごとに対応方法は異なり、法律に基づいて手続きを進めて行く必要があるため、個人でどうにかすることは難しいのです。

例えば、財産分与の時効。民法768条により2年間と定められており、期限内に手続きをしなければなりません。

そこで今回は、離婚時の財産分与に住宅ローンがあった場合の具体的な分与方法や手続きの仕方についてご紹介します。

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不動産を売却する場合の財産分与と住宅ローンの関係

経済産業省の統計によると、持家ローンありの世帯件数は増加傾向にあることがわかります。

引用:経済産業省

そして、日本では毎年約20万組の夫婦が離婚していますから、財産分与に住宅ローンがあった場合どのように対処すれば良いか悩んでいる方は意外と多いのです。

引用:厚生労働省(平成28年人口動態統計)

では、不動産を売却する場合の財産分与について確認していきましょう。

基本的には、不動産を売って得た利益が住宅ローン残債よりも多いか少ないかによって方法が異なります。

住宅を売却した場合に、その売却益でローンを完済できるか否かで、アンダーローンオーバーローンという呼び方が変わります。
 

アンダーローン|不動産を売ると住宅ローンの残債が残らない

アンダーローンの場合、不動産を売却すると利益が生じます。ローンを支払った後に残る売却益は、夫婦で分割すると良いでしょう。

もし、不動産を売却しないのであれば、ローン負担や所有権をどちらが持つのか、所有権のない方はどの程度財産分与を受け取るのかなどの問題が発生します。

夫婦間でもめないためにも、慎重に協議を進めていく必要があります。このとき円満に解決できるよう、弁護士を介入させて財産分与を行う夫婦も少なくありません。

オーバーローン|不動産を売っても住宅ローンの残債が残る

オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンの完済はできません。

不動産を手放しても住宅ローンは残るため、夫婦どちらかが住み続けてローンの完済を目指すのが一般的です。

また、この場合、自宅不動産の財産価値は0なので財産分与の対象にもなりません。

オーバーローンでも不動産を売る場合

オーバーローンであっても不動産を売却する場合は、リスクを抑えるために任意売却を行いましょう。

任意売却は、不動産を市場で売買する方法です。強制競売よりも高値で売却できるため、債務者にとっては任意売却の方が有利です。

不動産に抵当権が設定されていれば、通常の場合売り主は抵当権をすべて抹消しなければなりません。

そのため、任意売却を行う上ではローンを結んだ金融機関と交渉し、その同意を得て抵当権の抹消処理をする必要があります。

抵当権が抹消できない場合、任意売却はできないのが通常です。

住宅ローンの債務者が夫で連帯保証人/連帯債務者が妻の場合は注意

仮にローンの責務者である夫が財産分与で不動産の所有権を維持し、住み続けた場合、夫がローンを支払えればなにも問題はありません。

しかし、夫が支払不能になってしまった際、妻は離婚したとしても連帯保証人や連帯債務者としての責任を免れることはできません。


どのような契約を結んでいるのかを把握し、離婚後にトラブルが起こることのないよう取り決めをしっかり作っておきましょう。

不動産を売却しない場合の財産分与|住宅ローンが残る家に住むケース

住宅ローンが残る不動産に住む状況には一応3パターンが考えられます。

夫の住宅ローン名義が妻と子供が住むケース|公正証書を残しておく

ローン名義人である夫が家を出て、妻と子供が住み続ける場合(例えば、妻は夫から養育費を受け取るかわりに住宅ローンの支払いをしてもらうとした場合)は想定できないことではありません。

しかし、夫が住んでもいない家のローンを支払い続けてくれる保証はないので、実務的にこのような処理を取ることはあまりないと思われます。

夫の住宅ローン名義が夫自身が住むケース|保証人から外れる手続きを行う

離婚後に妻と子供が家を出て、ローンの支払い義務がある夫が家に住み続けるのであれば状況はシンプルです。

ただし、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていれば、夫婦で夫が支払うと同意できていても、妻はローンを組んだ金融機関からの責任を逃れられません。

その状況を回避するために、妻が連帯保証人などから外れるように、銀行との間で別途交渉が必要ですが、難しいでしょう。
 

住宅ローン名義を妻に変更し妻と子供が住むケース

夫が持っていたローンの支払い義務を妻へと変更し、妻が子供と住むケースも考えられます。

しかし、このような債務者の変更は銀行の同意が必要です。妻側によほど安定的な経済力がないと銀行は同意しないでしょう。

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不動産の住宅ローンを財産分与する際の手続き方法

持家など不動産の財産分与を行う場合、事前にいくつか調べておかなければならないことがあります。

そこで下記に、確認すべき事項と住宅ローンの財産分与手続きに必要な手続きの仕方についてまとめました。
 

不動産の名義と価値を調べる|登記簿謄本取得と査定依頼

まず、財産分与の対象となる不動産の土地や建物が誰の名義になっているのか明らかにしましょう。これは法務局で不動産の登記簿謄本を取得すればわかります

また、不動産の価値は不動産業者に査定してもらえばわかります。財産分与対象の家がある地域の不動産業者に査定依頼を出してもらいましょう。

このとき、複数の不動産業者に依頼して査定額を出してもらうのがポイントです。

売却するのか住み続けるのか夫婦で話し合い決める

不動産の価値が判明した後、売却するのかそのまま住み続けるのか夫婦で判断していくことになります。 

住宅ローンの契約内容を確認する|債務者や連帯保証人などの把握

住宅ローンの契約内容を確認すれば、誰が責務者なのかがわかります。契約内容は変更されている可能性があるので、契約書類一式を揃えて確認しましょう。一般的には3つのパターンがあります。
 

  1. 夫:主債務者  妻:連帯保証人
  2. 夫:連帯責務者 妻:連帯責務者
  3. 夫:債務者  妻:債務なし

住宅ローンの残額を計算する

住宅ローンがいくらくらい残っているかも早い段階で償還表などを用いて明らかにしておきましょう。

ローン残額と不動産査定額を比較して、不動産を売った場合、利益が出るのかローンが残るのかによってその後の選択が変わってきます。
 

貸付金額に対する償還回数および償還額を確認できるツール 

埼玉県市町村職員共済組合

引用:埼玉県市町村職員共済組合

CASIO:Ke!san

引用:CASIO:ke!san

申立てに必要な書類

財産分与調停の申立てに必要な書類は主に以下のようなものです。
 

  • 調停の申立書とその写しを1通ずつ
  • 離婚時の夫婦の戸籍謄本
  • 財産目録
  • 夫婦それぞれの財産に関する書類

(給与明細、預金通帳のコピー、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書など)
 

申立ての費用

調停の申立てにかかる費用は以下の金額です。
 

  • 収入印紙:1200円分
  • 郵送用の郵便切手:800円分程度(裁判所によって異なります。)

申立て先

住所地を管轄している家庭裁判所へ申し立てましょう。あなたが住んでいる地域を管轄している裁判所の検索は、「裁判所ホームページ」から行うことができます。
 
その後の離婚手続き方法については下記リンクを参考にしてみてください。

協議離婚

後悔しない離婚協議の進め方と離婚条件を有利に決めるポイント

調停離婚

【弁護士が監修】離婚調停の期間と最短で終わらせるために知っておくべき事

裁判離婚

離婚裁判の期間を短くして有利に離婚する為の10の手順

まとめ

持家を売却した利益でローンが完済できれば問題はありませんが、売却して得た金額よりも、ローン残債の方が多い、オーバーローンとなってしまう場合は手続きがややこしくなってしまいます。

離婚する際に住宅をどうやって財産分与するかを話し合う際は、まず不動産価値とローンの残額を明らかにしましょう。個人で手続きをすすめていくことに不安を感じる方は、弁護士に相談してみてください。具体的な手続き手順や、意外な解決策などのアドバイスが受けられます。

【関連記事】▶熟年離婚の財産分与の相場は?

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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編集部

本記事は離婚弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※離婚弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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