財産分与する際に住宅ローンはどうすればいい？

離婚を考えているが、財産分与にあたって家のローンがどうなるのかが気になるという方もいるでしょう。住み続けたいけれど、家やローンの名義がどうなるのか知りたいという方もいるかもしれません。

ローンが残っている場合の財産分与は少々複雑です。家の評価額に対してローン残高が上回るのか下回るのかによって対処方法が異なりますし、売却するのか住み続けるのかによっても財産分与の方法が大きく異なります。

この記事では、財産分与において、不動産にローンが残っている場合の対処法、ローンが残っている不動産の名義変更をする方法を中心に紹介します。

財産分与の3つの種類　

財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚の際に分け合って清算することです。その意味合いによって以下の3つの種類に分けられます。

清算的財産分与

一般的に「財産分与」とは「清算的財産分与」を指し、夫婦が婚姻中に築いた財産を分け合い、清算することを意味します。

2分の1ずつ平等に分与するのが原則ですが、分割割合は財産形成への貢献度に応じて修正されるケースもあります。

扶養的財産分与

一方が専業主婦（夫）やパートなどで、離婚後の生活が困窮する懸念が大きい場合に取られる方法です。収入の多い側が少ない側に対して、離婚後も一定期間、定期的に生活費を支払います。

幼い子どもの養育のため、十分に働けなかったり、年齢的な理由などからすぐに職を得るのが難しかったりする場合に、離婚条件として定めることが多いでしょう。

慰謝料的財産分与

不倫やDVなどが原因で離婚する場合に、慰謝料の支払いを兼ねておこなう財産分与です。

通常の慰謝料の支払いは現金をもっておこないますが、慰謝料的財産分与では、支払い方法は現金に限りません。

自宅などの不動産を譲渡するなど、物の贈与によって支払うケースもあります。

財産分与の対象となる財産　

財産分与では主に以下の財産が対象となります。

• 不動産
• 預貯金
• 株式
• 車
• 負債

夫婦の共有名義となっている財産のほか、どちらかの名義であっても、婚姻期間中に夫婦の協力によって形成した財産であれば対象となります。

財産分与の対象にならない家とは？

次のような不動産は財産分与の対象にはなりません。

• どちらかが婚姻前に単独で購入した不動産
• どちらかが相続によって取得した不動産

これらは夫婦の協力によって形成したのではない「特有財産」にあたるからです。

ただし、元々はどちらかの特有財産であっても、婚姻後に夫婦の共有財産によってリフォームするなどした場合は財産分与の対象となる可能性があります。

また、たとえ特有財産であっても、合意さえあれば譲渡してもかまいません。

ローン（負債）も財産分与の対象になることに注意

財産分与ではローンなどの負債も対象になります。婚姻期間中に契約したものであれば、名義人がどちらであるかに関係なく、財産分与に含めて対処しなくてはなりません。

住宅ローンが残っている自宅を財産分与する場合　

住宅ローンが残っているなら、ローン残高が不動産評価額に比べて高いか低いかによって対処方法が異なります。

ここでは、自宅不動産に住宅ローンが残っている場合の対処法について紹介します。

ローン残高と自宅の評価額を調べる

財産分与の方法は、ローン残高が自宅の評価額を上回る（オーバーローン）か、下回る（アンダーローン）かによって異なります。

どちらに該当するのかを知るためにも、まずは、ローン残高と自宅不動産の評価額を調べましょう。

ローン残高の調べ方

住宅ローンの残高を調べる方法には以下の4つがあります。

• ローン契約をした金融機関から送られてきた返済予定表で確認する
• ローン契約をした金融機関から確定申告用に送られてくる残高証明書で確認する
• ローン契約をした金融機関のWebサイトから確認する
• ローン契約をした金融機関の窓口で問い合わせる

返済予定表はローン契約直後に金融機関から送られてくるものです。完済までの予定がわかりやすく記載されています。

確定申告用の残高証明書は、ローン契約時に残高証明書の郵送を金融機関に依頼した場合のみ送付されるものです。

送付してもらうように手続きをしていた場合は毎年10～11月頃に送付されます。いずれの書類も手元になければ、金融機関に確認しましょう。

インターネットサービスを展開している金融機関であれば、Webサイトから確認できます。

インターネットサービスがなかったり、利用していなかったりする場合は窓口で問い合わせましょう。

自宅の評価額の調べ方

自宅の評価額は合意があればそれに従いますが、そうでなければ以下の４つの計算方法を参考にして合意を目指すことになります。

1. 実勢価格
2. 公示地価
3. 路線価
4. 固定資産評価額

離婚の財産分与では、実勢価格を基本に進めることが多いですが、簡易な方法として固定資産評価方法を選択するケースもあります。

実勢価格の調査は、不動産会社へ査定依頼をして確認する方法が一般的です。

固定資産評価額の調べ方には以下の3つの方法があります。

• 固定資産税の納税通知書を確認する
• 役所にある固定資産税課税台帳を閲覧する
• 固定資産評価証明書を取得する

最も手間がかからないのは固定資産税の「納税通知書」を確認する方法です。

「納税通知書」とは、毎年6月頃に役所から送付される書類です。「納税通知書」の「価格」または「評価額」の欄に評価額が記載されています。

もし、納税通知書が手元になければ、役所で固定資産税課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取得する方法でも確認できます。

いずれも市区町村役場の担当窓口での手続きが必要です。本人確認書類などが必要なことも多いので、閲覧や取得に行く前に、市区町村のホームページを確認するか窓口に問い合わせた方がよいでしょう。

アンダーローンとは？ローン残高が不動産の評価額を下回る場合　

ローン残高が自宅の評価額を下回るアンダーローンの場合、自宅は売却したうえで財産分与をしてもかまいませんし、どちらかが取得して住み続け、退去する側に分与額を支払ってもかまいません。

それぞれの場合の対処法を解説します。

売却する場合

売却する場合は、売却代金からローン残高を支払い、残った代金を分与します。

分与の割合は2分の1ずつが原則ですが、夫婦の話し合いによって自由に決めてかまいません。

どちらかが住み続ける場合

どちらかが居住を続けるなら、家の名義を居住する方にしたうえで、退去する方が居住し続ける側にローンの分与額を渡して清算します。

分与額は基本的に以下の計算式で求めます。

分与額の計算式

分与額＝（不動産評価額－ローン残高）×0.5

具体的な計算方法を理解するために自宅の評価額が3,000万円、ローン残高が1,000万円の場合の例で考えてみましょう。

この場合、上で紹介した式に当てはめると、分与額は以下の計算式で求められます。

• （3,000万円－1,000万円）×0.5＝1,000万円

つまり、退去する側は居住する側に分与額として1,000万円を支払い、住み続ける方がローンの返済を続けます。ただし、これは住宅ローンの名義人が住み続ける場合に限ります。

住宅ローンの名義人でない方が住み続けるなら、住み続ける方が出ていく側のローンの名義人に対して分与金を支払うことになります。

オーバーローンとは？ローン残高が不動産の評価額を上回る場合

ローン残高が自宅の評価額を上回るオーバーローンの場合は売却が難しいため、どちらかが住み続けてローンを返済していくのが一般的です。

どちらかが住み続ける場合

ローンの名義人が住み続けるのか、名義人でない方が住み続けるのかによって、その対処法は大きく異なります。

ローンの名義人が住み続ける場合は、ローンの返済を引き受ける代わりに、預貯金など、不動産以外の財産を多めに分与してもらうなどして、全体として2分の1ずつの財産分与が実現するよう調整するのが一般的です。

一方、ローンの名義人ではない方が住み続ける場合は複雑です。特にローンの名義人になっている方の収入が、もう一方の収入を大幅に上回るのであれば名義変更はできません。

そのような場合は、退去する側がそのままローンの支払いを続けるか、退去する側が自宅の名義も取得する代わりに、もう一方と賃貸契約や無償で住まわせる使用貸借契約を締結するなどして対応します。

売却したい場合

どうしても売却したい場合は、預貯金で完済したうえで売却するか、金融機関に相談して住み替えローンや無担保ローンを利用すれば売却できる可能性があります。

住宅ローンが残っている家に住み続けたい場合はどうすればいい？　

住宅ローンが残った状態の家に住み続けるなら、家の名義人とローンの名義人を一致させておくのが望ましいところです。

家の名義をどうするか？

後になってトラブルになるのを防ぐためにも、家の名義は居住する方の名義にしておきましょう。

退去する側の名義や共有名義のままにしておくと、相手と連絡が取れなくなった場合などに売却や譲渡ができません。可能な限り居住する方の名義に変更しておくようにしましょう。

家の名義人を変更する方法　

家の名義人の変更手続きは法務局に申請します。必要書類を準備し、法務局に提出すれば、1～2週間程度で完了するでしょう。

申請先は自宅を管轄する法務局です。管轄法務局は法務局のサイトで調べられます。また、申請に必要な書類は以下のとおりです。

• 対象不動産の登記識別情報通知、または登記済権利証
• 譲り渡す方の印鑑証明書（3ヵ月以内）
• 譲り受ける方の住民票
• 固定資産評価証明書（名義変更する年度のもの）
• 離婚協議書など財産分与があったことがわかる書類
• 離婚したことがわかる戸籍謄本

また、名義変更は郵送でも可能です。法務局の取り扱い時間内に窓口に赴くのが難しい方は利用するとよいでしょう。

ローン名義人を変更する　

ローンの名義人も譲り受ける方に変更しておくのが望ましいところです。

もっとも、名義人は債権者である銀行などとの協議も必要となるため、当事者間だけで勝手に変更することはできません。

ローンの名義人と家の名義人が異なれば、契約違反だとしてローンの残りを一括で返済するよう求められる可能性があります。

家の名義変更をしていなければ大丈夫だと考えられるかもしれませんが、居住者が違っても同様のリスクがあります。

どちらかが自宅に居住し続ける場合は、注意しましょう。

ローンの借り換えで自分名義に変更する　

ローンの名義人の変更は容易にできるものではありません。

金融機関の承諾を得る必要があり、特に譲り受ける方が譲り渡す方よりも収入が低いケースでは難しいでしょう。

そのような場合はローンを借り換えることで対応するのが一般的です。

譲り受ける方が契約者として、新たに住宅ローンを組めば、ローンの名義人と家の名義人を一致させられます。

ただし、譲り受ける方が専業主婦（夫）やパートである場合は、収入面での理由から審査に通らない可能性が高いでしょう。

ローンの支払割合を変更する　

ローンの名義がどちらになるかにかかわらず、ローン残高の支払い義務は夫婦にあります。

財産分与の際にはローンの支払い割合も決めなければなりません。

支払い割合は2分の1が原則ですが、慰謝料や養育費などとの兼ね合いにより変動することもあるでしょう。

負担割合が平等になるよう、夫婦で話し合ってその割合を決めます。

まとめ

不動産ローンが残っている場合の財産分与は少々複雑です。

不動産評価額に対して不動産ローンが上回るか下回るかに応じて対処法が異なりますし、売却するかどちらかが居住を続けるかによっても分与の方法が変わります。

また、名義変更を正しくおこなっておかなければ、後になってトラブルとなる可能性もあります。

トラブルを未然に防ぐためにも、自分たちだけでおこなうのが難しいと感じたら、早めに弁護士に相談しましょう。