財産分与で不動産を分ける場合の登記手続きの方法とポイント

婚姻関係にある間に夫婦が築いた財産は夫婦の共有財産となるため、離婚時にはその財産を財産分与することで分け合う必要があります。

また、もし分け合う財産が不動産である場合は、登記手続きもあわせておこなう必要があります。

そこで本記事では、財産分与に伴う不動産登記について詳しく解説します。

登記をおこなう際の流れやよくある質問についても解説するのでぜひ参考にしてください。

財産分与とは｜夫婦で築いた財産を分けること

「財産分与」とは婚姻期間中に夫婦で築いた財産を離婚時に分けることを指します。

以下では財産分与について詳しく解説します。

不動産を含め、婚姻中に共同で築いた財産は財産分与の対象

財産分与をおこなう必要があるのは、婚姻期間中に夫婦が共同で築いた全ての財産です。

預金や不動産など形態は問われず、購入時の名義が夫婦のどちらかになっていても財産分与の対象となります。

借金やローンといったマイナスの財産についても、財産分与の対象となります。

財産分与は基本的に夫婦2人で話し合ってどのようにおこなうかを決めます。

一方で財産分与の対象となるのは婚姻中に築き上げた財産に限られるので、婚姻前からもっていた財産は対象にはなりません。

不動産を財産分与するときは登記もしなければならない

財産分与の対象に不動産が含まれる場合には、不動産の所有権移転登記をおこなう必要があります。

もし、登記をおこなわなかった場合には、以下の2つのデメリットが生じてしまいます。

• 固定資産税の支払い義務がもともとの不動産の所有者に残ってしまう
• 不動産を譲り受けたとしても所有権を主張することができない

のちのトラブルを避けるためにも、離婚後財産分与をおこなった際には速やかに登記手続きをおこなうようにしましょう。

財産分与の登記手続きをおこなう際の2つのケース

財産分与にて登記手続きをおこなう際には、離婚時の状況によって手続きが2パターン存在します。

以下ではそれぞれについて解説します。

協議離婚の場合は両当事者が手続きをおこなう

夫婦が協議によって離婚した場合、財産分与によって必要となる所有者移転登記手続きは、両当事者が共同でおこなわなくてはなりません。

司法書士に手続きを依頼する場合も、両当事者が署名・捺印をした委任状が必要になります。

ただ手続きをおこなうのは離婚したあとです。

離婚したあと別々に暮らすようになると相手が協力してくれなくなるなど、手続きをすすめられなくなってしまうことも否定できません。

手続きをスムーズにおこなうためにも、離婚が成立する前から準備をすすめておくことをおすすめします。

調停などで離婚する場合は単独での手続きが可能

以下2つの条件にあてはまる場合は、不動産を譲り受ける側が単独で登記手続きをおこなえます。

• 調停をはじめとした法的な手続きにより離婚する
• 調停調書などに財産分与の内容が記載されている

仮に調停で離婚を決定しても、調停調書に財産分与に関わる内容の記載がなければ、協議離婚の場合と同様に登記手続は単独でおこなえません。

財産分与の登記手続きの流れ5つのステップ

財産分与の際の登記手続きは以下の流れで進めることになります。

手続きを進める際の参考にしてください。

①必要書類を集める

登記手続きをおこなう際には必要な書類があります。

財産分与を受ける側とおこなう側で必要な書類が異なるので注意してください。

財産分与を受ける側の必要書類

財産分与を受ける側の人は以下の書類の準備が必要です。

• 住民票
• 認印

財産分与をする側の必要書類

財産分与をおこなう側の人は以下の書類の準備が必要です。

• 不動産の登記済権利証もしくは登記識別情報通知
• 印鑑証明書
• 実印
• 固定資産評価証明書
• 離婚の記載のある戸籍謄本

調停などの離婚による登記の必要書類

調停などの離婚による場合は以下の書類を用意する必要があります。

• 調停調書正本又は判決正本
• 不動産を譲り受ける方の住民票
• 固定資産評価証明書
• 不動産を譲り受ける方の認印

②登記申請書の入手と作成

必要な書類が集まったら登記申請書を入手し、必要事項を記入します。

なお、登記申請書は法務局のサイトからダウンロードが可能です。

登記の種類や理由ごとにフォーマットが異なるのでダウンロードの際は注意が必要です。

➂法務局へ書類の提出をおこなう

必要書類が集まり、申請書の作成が終わったら、法務局に書類の提出をおこないます。

法務局へ書類を提出する方法は以下の3つがあります。

• 法務局に出向いて提出する
• 郵送で手続きをする
• インターネット上で提出する

手続きや必要書類に不安がある方は、法務局で直接手続きをおこなうことをおすすめします。

窓口の担当者が提出時に確認をしてくれるので、申請ミスを防ぐことができるでしょう。

ただし、法務局に出向く場合、受付時間が平日の日中に限られる点には注意が必要です。

もし、仕事などで時間が思うように取れない場合は、郵送やインターネットを活用した手続きを検討してください。

④登記所による審査

法務局に必要書類を提出すると、法務局にて内容の審査がおこなわれます。

もし、書類に不備がある場合には法務局から後日連絡があり、修正などの対応が必要になります。

⑤登記完了証と登記識別情報通知書の交付

登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。

窓口で受け取る場合、印鑑と身分証明書の持参が必要です。

登記が完了しているか電話にて確認することができるので、あらかじめ問い合わせのうえ受け取りに行くようにしましょう。

郵送で受け取りたい場合は、申請時にあらかじめ返信料金分の切手を貼った返信用封筒を同封しておく必要があります。

そのほかオンラインで交付申請をおこなったうえで、郵送もしくは登記所で受け取ることも可能です。

登記完了証・登記識別情報通知書を受け取る際は、あわせて「全部事項証明書」の交付を受けることもおすすめです。

全部事項証明書には全ての登記記録が記載されているため、所有権移転登記がきちんとおこなわれたかを確認できます。

財産分与の登記手続きを専門家に依頼するとよい理由

財産分与の登記手続きは自らおこなうことも可能ですが、専門家に依頼してしまうのもひとつの方法といえます。

以下では専門家に登記手続きを依頼するメリットについて紹介します。

ミスなくスムーズに手続きを進められる

所有権移転登記は専門的な知識が必要になるシーンも多く、専門家でないと登記ミスをしてしまう可能性があります。

手続きが終わっても、正しく記載されていなければもしもの際に権利を主張できなくなるかもしれないのです。

また登記手続きには必要な書類が多く、自分で全て集めようとすれば手間取ったり時間がかかったりするでしょう。

手続きに精通した専門家であれば、これら手続きをミスなくスムーズに進めてくれます。

そのため自分で手続きをするのに比べ、ずっと安心です。

時間や労力をかけずにすむ

登記手続きをおこなう際には、必要書類の取り寄せに役所に出向いたり、申請や交付の際に法務局に出向いたりと、時間や手間がかかってしまいます。

また手続きがおこなえるのが平日の日中に限られていることも多く、働きながら申請をおこなうのは一苦労な作業といえます。

しかし、司法書士や弁護士といった専門家に登記手続きを依頼することで、書類の手配や申請を代行してもらうことができ、時間や労力をかけずにすみます。

財産分与で登記をおこなう場合の費用の目安

財産分与で登記をおこなう際には登録免許税が必要になります。

また、手続きを司法書士に依頼した場合は、その依頼費用も発生します。

以下ではそれぞれについてかかる費用の目安を紹介します。

登録免許税｜登記手続きをおこなう際に課税されるもの

登録免許税は、登記手続きをする際に発生する税金です。

財産分与によって所有者移転登記をおこなう場合、不動産の固定資産税評価額の2％が課税されます。

固定資産税評価額は、固定資産税納付通知書で確認することができるのであらかじめ把握しておきましょう。

司法書士などへの依頼費用

登記の手続きを司法書士に依頼した場合、約6万円～の報酬が必要となります。

また、報酬以外に書類の取得のための実費として、数千円の費用が発生することがあります。

財産分与の登記をおこなう場合の3つのポイント

財産分与の登記をおこなう際には以下の3つのポイントに注意してください。

財産分与で登記をおこなっても住宅ローンの名義は変わらない

財産分与で所有権移転登記をおこなったとしても、住宅ローンの債務者は変更されないことに注意してください。

なお、住宅ローンの契約では、銀行の承諾なく所有権の移転をおこなった場合は契約違反となり、残りの債務を一括で請求する取り決めとなっていることがほとんどです。

銀行の承諾を得るには、債務者の変更や借り換えといった手続きが必要になります。

ただ住宅ローンを組む場合、債務者の年収・職業を考慮して審査されるため、契約を別の誰かに移転するのは簡単ではありません。

離婚公正証書を作成すると手続きをスムーズにすすめやすい

協議離婚の場合は、財産分与の内容などをまとめた協議離婚合意書を公正証書化しておくことをおすすめします。

公正証書を作成しておくメリットとして、協議離婚における所有者移転登記には相手方の協力を得る必要がありますが、相手方が協力的ではなくスムーズに手続きが進まない場合に、法的効力をもって協力を要請することができます。

手続きをスムーズに進めたいのであれば、離婚公正証書を作成のうえ手続きをおこなうようにしましょう。

不動産の価値が取得時より高い場合は譲渡所得税がかかる

不動産の価値が不動産を取得したときより高くなっている場合は譲渡取得税が発生します。

譲渡取得税は以下の式によって計算されます。

• 【不動産の保有期間が5年超の場合】
  譲渡所得×（15％【所得税として】＋5％【住民税として】）＝譲渡所得税額
• 【不動産の保有期間が5年以内の場合】
  譲渡所得×（30％【所得税として】＋9％【住民税として】）＝譲渡所得税額
• 【譲渡所得の計算式】
  譲渡所得＝不動産の時価-（取得費＋譲渡費用＋特別控除額）

財産分与の登記においてよくある質問

最後に財産分与の登記におけるよくある質問とその回答を紹介します。

財産分与の登記の日付はいつにすればよい？

財産分与の登記の日付は、財産分与の協議が成立した日に設定します。

なお、協議離婚の届出前に財産分与の協議が成立した場合、協議離婚の届出の日が登記の日付になります。

協議離婚を届け出る前に財産分与の合意がおこなわれても、財産分与は離婚をすることで効果が発生すると考えられるためです。

財産分与の登記をするのが面倒なんだけど、やらなきゃダメ？

財産分与の登記をおこなわないことで、以下のデメリットが生じます。

• もともとの所有者に固定資産税の支払義務が発生し続ける
• 財産分与を受けた側が不動産の所有権を主張することができない

のちにトラブルに発展する可能性もあるため、なるべく早く手続きをおこなっておくことがおすすめです。

財産分与をおこなったら、贈与税や不動産取得税はかかる？

財産分与をおこなった場合、贈与税は原則としてかかりません。

しかし、以下のような場合は贈与税が発生することがあります。

• 分与された財産が、さまざまな事情を考慮しても多すぎる場合
• 贈与税や相続税を免れるために離婚がおこなわれたと認められた場合

また、不動産取得税については財産分与の性質によって発生する場合と発生しない場合に分かれます。

婚姻中の共有財産の分与を目的とした清算的財産分与であれば不動産取得税は発生しませんが、離婚後の生活を補助するための扶養的財産分与や、精神的な損害に対しておこなわれる慰謝料的財産分与の場合は、不動産取得税が発生します。

さいごに

離婚時の財産分与の対象に不動産が含まれる場合は、必ず所有権移転登記をおこなうようにしましょう。

登記をおこなわなかった場合、不動産を所有していないのに固定資産税の支払義務のみ残ったり、不動産を所有しているはずなのに所有権を主張できなかったりなど、のちにトラブルになることが考えられます。

登記手続きが面倒に感じる場合は、司法書士などの専門家の協力を仰ぐこともひとつの方法です。

本記事や専門家からのアドバイスをもとに、必ず手続きをおこなっておくようにしましょう。