離婚時の不動産の財産分与｜処分方法と住宅ローン別に6つのケースを解説

離婚時に財産分与をおこなう際、共有財産に不動産が含まれるのはよくあることです。

しかし、不動産をどのように分けるべきなのか悩んでしまう方もいるでしょう。不動産は、預貯金のように簡単に半分ずつ分けることはできません。

ローンが残っている場合や、今後も住み続けたい場合など、夫婦によってさまざまな事情もあります。

そこで本記事では、離婚時の不動産の財産分与方法について、処分方法を住宅ローンの状況別に解説します。

なるべく損をしない財産分与をするためにも、この記事を参考にして財産分与の方法を理解しておきましょう。

離婚時に不動産があった場合の基本ルール

そもそも財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築き上げた共有財産を離婚時に半分に分けることです。

離婚の際に「共有財産」というときは、婚姻期間中に夫婦の協力によって形成・維持された財産のことを指します。

離婚時の財産に不動産があった場合、その不動産が共有財産（婚姻期間中に夫婦の協力によって形成・維持された財産）なのかどうかによって、財産分与の対象になるかどうかも決まります。

まずは、離婚時に不動産があった場合の基本ルールについて解説します。

不動産が共有財産の場合｜財産分与の対象になる

不動産が共有財産の場合は、財産分与の対象です。

婚姻期間中に夫婦の協力によって不動産を購入したのであれば、不動産は共有財産となります。

仮に、妻が専業主婦で夫の収入によって不動産を購入した場合や、不動産の名義が夫単独の場合でも同様です。

婚姻期間中、妻が家事や育児で夫を支えたことによって不動産を購入できたと考えられるからです。

不動産が共有財産であれば、離婚時には財産分与をすることになります。

分け方にはさまざまなパターンがあるので「離婚時に不動産の財産分与をするときの主なケース」で確認しましょう。

不動産が特有財産の場合｜財産分与の対象にはならない

不動産が特有財産の場合は、財産分与の対象にはなりません。

特有財産とは、夫婦のどちらか一方のみに帰属する財産のことです。

民法第762条では、特有財産について以下のように定められています。

（夫婦間における財産の帰属）

第七百六十二条　夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産をいう。）とする。

２　夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。

引用元：民法｜e-Gov法令検索

この条文で「婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産とする」とある意味を誤解しないようにしてください。

前述したように、夫の名義で購入しようと、妻の名義で購入しようと、婚姻生活中に取得した財産は原則として共有財産とされ、財産分与の対象になるのです。

この条文は、婚姻中に得た財産であっても、婚姻生活とは全く無関係に取得した財産が特有財産となるという意味なのです。

例えば婚姻後に相続で引き継いだ財産や相続によって取得した金融資産をそのまま原資として不動産を購入した場合です。

また婚姻前から貯めていた預貯金も特有財産になります。要するに夫婦の協力とは関係のないところで築いた財産は特有財産になります。

不動産が特有財産になる具体的なケースは他に次のような場合があげられます。

【夫婦の不動産が特有財産になるケース】

• 独身時代に不動産を購入していた場合
• 婚姻後に購入した不動産代金の一部を、独身時代の預貯金から支払った場合
• 親からの援助で、婚姻後に不動産を購入した場合

不動産の全てが特有財産であれば、財産分与の対象ではありません。

しかし、購入代金の一部が特有財産の場合は、不動産の一部が特有財産、残りの一部が共有財産であるというように考えなければならなくなり、特有財産の範囲を指定しなければならないので、財産分与は複雑になります。

どこまでが共有財産なのかわからない場合は、弁護士に相談しましょう。

離婚時に不動産がある場合に確認すべき4つのポイント

離婚時に不動産がある場合、事前に確認しておくべきポイントがあります。

ここからは、スムーズに不動産を財産分与するために確認すべき4つのポイントを解説します。

1.不動産の所有者

1つ目は、不動産の所有者です。

法務局で不動産の登記事項証明書を取得し、所有者を確認しましょう。

所有者は、登記事項証明書の権利部（甲区）に記載されています。

購入時の登記関連の資料にも載っている場合があるので、確認してみましょう。

2.不動産の査定額

2つ目は、不動産の査定額です。

不動産を売却した場合にいくらになるのか、事前に確認することで財産分与額の目安がわかります。

財産分与は時価額でおこなうため、不動産会社へ査定依頼をしましょう。

固定資産評価額や路線価などでも不動産の価値はわかりますが、市場価格を知るには不動産会社の査定依頼がおすすめです。

3.住宅ローンの有無

3つ目は、住宅ローンの有無です。

住宅ローンがいくら残っているかによって、財産分与の方法が変わります。住宅ローンの返済明細を確認しましょう。

また、ローンの名義人が誰なのかも確認が必要です。

住宅ローンを借り入れる場合、担保として購入した不動産を入れるケースがほとんどでしょう。

この場合、ローン名義人の情報が登記事項証明書の権利部（乙区）に記載されます。

ローンをいくら借りて、どのくらいの金利で返済をするのかといった情報も載っているので、事前に確認してください。

4.不動産の分配方法

4つ目は、不動産の分配方法です。

不動産は預貯金のように単純に半分に分けるのが難しいものです。

不動産をどう分けるのかは、夫婦の状況や残ローン額などによっても異なります。

不動産を財産分与する場合に考えられる主な分配方法を、以下で確認しましょう。

【不動産の主な分配方法】

• 夫婦の一方が不動産を取得し、取得しなかった方へ代償金を支払う
• 不動産を共有名義にする
• 土地の場合は、分筆する
• 売却して、売却益を半分に分ける

1つ目は、夫婦の一方が不動産を取得し、もう一方へ代償金を支払う方法です。

不動産を取得する代わりに時価額の半分を現金で相手に支払えば、公平に財産分与できます。

たとえば、時価額が4,000万円の不動産を夫が取得し、妻に代償金として2,000万円を支払うという方法が考えられます。

公平性がありシンプルな方法ではありますが、まとまった現金がないと難しいでしょう。

2つ目は、不動産を共有名義にする方法です。

不動産の持分を半分ずつにすれば、不動産を公平に取得でき、高額な代償金を支払う必要もありません。

3つ目は、不動産が土地の場合は分筆する方法です。

分筆とは、土地を物理的に半分に分ける手続きです。

4つ目は、不動産を売却して、売却益を半分に分ける方法です。

売却益から不動産会社への仲介手数料などを差し引き残った額を半分で分ければ、代償金を支払う必要もありません。

売却すれば名義人も変わるので、将来のトラブルを予防できるでしょう。

しかし実際には不動産を共有名義にすることや土地の分筆をするという方法が検討されることはありません。

不動産を共有名義にしたからといって、離婚した元夫婦がそれぞれその不動産に対して権利を持ち続けるということになるわけで、何の問題の解決にもならないからです。

共有することになった不動産の管理方法についても、ことごとく協議して決めなければなりません。そのような話し合いが難しいから離婚をしたはずなのに、このような処理をしていては何のために離婚をしたのか分からなくなります。

土地の分筆についても非現実的です。都市部周辺の土地は、もともと一棟の建物を建築するために必要な程度の広さしかないので物理的に困難であることはいうまでもありません。

そしてまた仮に地方で見られる広い土地を分筆するのだとしても、結局、離婚した元夫婦が隣同士で生活するということになってしまいます。そのようなことは全く考えられないという場合が多いのではないかと思います。

従って、現実的には、夫婦の一方が不動産を取得し、もう一方へ代償金を支払う方法によるか、または不動産を売却して、売却益を半分に分ける方法によることになります。

離婚時に不動産の財産分与をするときの主なケース

離婚時に不動産の財産分与をする際は、残ローンの有無や売却したいのかどうかによってさまざまなケースが考えられます。

ここからは、不動産の財産分与をするときの主なケースと、それぞれのケースで考えられる財産分与の方法について解説します。

1.住宅ローンがなく売却する場合

1つ目は、住宅ローンがなく不動産を売却する場合です。

既に住宅ローンの支払いを終えており、夫婦のいずれも不動産を取得しないのであれば、不動産を売却することが考えられます。

不動産の買主を見つけて売却する、不動産会社に購入してもらうなどの方法があるので、どちらのメリットが大きいのかをよく検討しましょう。

売却が完了したら、売却益から手数料などの諸費用を差し引き、現金で半分ずつ分ければ財産分与が完了します。

2.アンダーローンで売却する場合

2つ目は、アンダーローンで売却する場合です。

アンダーローンとは、不動産の価値が残ローンを上回っている状態のことです。

この場合、売却益で残ローンを返済し、残った現金を夫婦で分けることになるでしょう。

3.オーバーローンで売却する場合

3つ目は、オーバーローンで売却する場合です。

オーバーローンとは、不動産の価値が残ローンを下回っている状態のことです。

そもそも住宅ローンが残っている状態では不動産の売却はできないので、不動産は財産分与の対象にはなりません。

どうしても売却したいなら残ローンを返済する必要があります。

ローン返済後に不動産を売却し、売却益を夫婦で分けることになるでしょう。

4.住宅ローンがなく住み続ける場合

4つ目は、住宅ローンがなく夫婦のどちらかが離婚後も不動産に住み続ける場合です。

この場合、不動産の住み続けるほうが不動産の時価額の半分を相手に代償金として支払うことで、財産分与できます。

不動産の時価額は、不動産会社に査定依頼して確認しましょう。

居住地を変えずに済むので、子どもと同居する親にとっては都合のよい方法です。

しかし、代償金として多額な現金が必要なのはデメリットだといえるでしょう。

5.アンダーローンで住み続ける場合

5つ目は、アンダーローンで夫婦のどちらかが不動産に住み続ける場合です。

アンダーローンであれば、住み続けるほうが相手に代償金を支払って財産分与することになります。

財産分与の対象となる金額は、不動産の価値から残ローン額を引いた額です。

この金額の半額を、相手に支払うことになるでしょう。

6.オーバーローンで住み続ける場合

6つ目は、オーバーローンで夫婦のどちらかが不動産に住み続ける場合です。

この場合は、ローンの債務者が誰なのかによって取るべき方法が変わります。

不動産に住み続けるのが主債務者であれば、相手に代償金を支払う必要はありません。

今後も引き続き、主債務者がローンを支払い続けることになります。

主債務者ではないほうが不動産に住み続ける場合、住宅ローンの名義人を居住者に変更する方法が考えられます。

しかし、ローンの名義人変更はそう簡単ではありません。

名義を変更できないのであれば、居住者が主債務者へ「賃料」として月々のローン額を支払うといった方法もあるので、詳しくは弁護士へ相談してみましょう。

離婚後も家に住み続けるときの住宅ローンの取り扱い

離婚後もどちらかが家に住み続ける場合の住宅ローンの取り扱いについて、詳しく解説します。

ローンの名義人が住み続ける場合

離婚後もローンの名義人が不動産に住み続ける場合、引き続きローンの名義人が住宅ローンを支払うことになります。

特に手続きも不要なので、非常にシンプルです。

ローンの名義人でない側が住み続ける場合

離婚後はローンの名義人ではない側が不動産に住み続ける場合も、住宅ローンを返済するのはローンの名義人です。

そのため名義人は、不動産に住んでいないのにローンを支払うことになります。

一方、そのまま家に住み続ける側は、万が一ローン返済が滞った際に不動産が競売にかけられる可能性があるため、不安に思うでしょう。

将来の不安を減らすために、住宅ローンの支払いについての公正証書を作成しておくと安心です。

また、住み続ける側が月々のローン相当額を賃料として名義人に支払う方法も考えられます。

住宅ローンの名義は簡単に変更できないので、どの方法を取るのがベストなのかしっかり検討しましょう。

ペアローンなど夫婦両方の名義にしている場合

住宅ローンを夫婦両方の名義にしている場合、ローンの取り扱いは複雑になります。

夫婦がそれぞれ別々の住宅ローンを借りているペアローンであれば、一方の住宅ローンを相手の名義に変更しなければなりません。

この場合、新たにローン審査が必要です。

夫婦で連帯債務型のローンを組んでいる場合は、金融機関との契約を変更して単独債務にする必要があります。

しかし、返済中のローンの名義変更は非常に難しいといえます。

単独債務に変更したいのであれば、住宅ローンの借り換えを検討するとよいでしょう。

離婚時に不動産がある場合の注意点

不動産の財産分与は非常に複雑です。

ここからは、離婚時に不動産がある場合に知っておくべき注意点について解説します。

1.住宅ローンがある場合は銀行への相談が必要になる

1つ目の注意点は、離婚時に住宅ローンが残っている場合は、銀行への相談が必要になるということです。

オーバーローンだったり連帯保証人が付いていたりなど、住宅ローンにはさまざまなケースが考えられます。

独自の判断で財産分与を進めてしまうと契約違反になる可能性があるので、事前に銀行へ相談しましょう。

離婚時の住宅ローンについては、以下の記事も参考にしてください。

2.不動産の名義を変更する場合は登記の手続きが必要になる

2つ目の注意点は、離婚によって不動産の名義変更をする場合、登記の手続きが必要になるということです。

不動産の名義を変更するには、法務局で所有権移転登記手続きをします。不動産の分与をする側と受ける側で、必要な書類も異なるので注意してください。

それぞれ必要な書類は、以下のとおりです。

所有権移転登記の必要書類
不動産を分与する側	不動産の分与を受ける側
・住民票 ・印鑑（認め印可）	・不動産の登記権利書 ・実印 ・印鑑証明書 ・固定資産評価証明書 ・離婚の記載のある戸籍謄本

また、移転登記には所定の税金がかかることも理解しておきましょう。

3.不動産の時価が高くなっている場合は譲渡所得税が課される

3つ目の注意点は、不動産の時価が高くなっている場合は、譲渡所得税が課されることです。

基本的に譲渡所得税は、不動産を売却した際に課税されます。

財産分与のように、相手に不動産を譲渡する行為は売却ではありません。

しかし、所得税法では財産を所有したことにより蓄積された利益も所得と考えられているため、不動産を手放す際には譲渡所得税を課税して精算するという運用になっているのです。

譲渡所得税を計算するには、譲渡所得を算出しましょう。

譲渡所得は、「譲渡価額（不動産の時価）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算できます。

算出された譲渡所得に対して所定の税率が課されるので、不動産の時価が高いほど譲渡所得税の金額も上がります。

離婚時に不動産がある場合によくある質問

ここからは、離婚時に不動産がある場合によくある質問を紹介します。

Q.投資用不動産も財産分与の対象になりますか？

投資用の不動産が財産分与の対象になるかどうかは、不動産購入時の状況などによって異なります。

投資用不動産のローンを夫婦の共有名義で組んでいる、夫婦のいずれかの収入で不動産を購入したなどの状況であれば共有財産になるので、財産分与の対象です。

一方で、投資用不動産を相続によって譲り受けたり、独身時代に購入していたりといったケースでは、不動産は特有財産になり、財産分与の対象にはなりません。

Q.不動産の財産分与は必ずしなければなりませんか？

離婚時には、必ずしも不動産の財産分与をしなければならないわけではありません。

夫婦の合意があれば、財産分与は不要です。この場合、財産分与請求権を放棄することになります。

しかし、財産分与をせずに離婚をして、離婚後にやっぱり財産分与をしたいとなったときには注意が必要です。

財産分与には、離婚が成立して2年以内に請求しなければならないという期限が設けられています。

2年が経過してしまうと財産分与の請求ができなくなってしまうので、気をつけましょう。

Q.ネットの査定額で財産分与をしてもよいのでしょうか？

ネットで不動産の査定をおこない、その金額で財産分与をすることは可能です。

しかし、ネット査定の精度は低く、後に夫婦間でトラブルとなる可能性もあります。

より正確な時価を計算するためにも、不動産会社の簡易査定や訪問査定を利用するのがおすすめです。

また、費用はかかりますが、不動産鑑定士へ依頼する方法もあります。

さいごに｜離婚時に不動産の取り扱いで困ったら弁護士に相談を！

離婚時の不動産は、売却するのか住み続けるのか、残ローン額や不動産の時価によっても財産分与の方法が異なります。

複雑な手続きが必要なケースもあるため、不動産の取り扱いで困ったら弁護士へ相談するとよいでしょう。

弁護士ならさまざまな財産分与のパターンを理解しているので、夫婦の状況に合わせた方法を提案してくれるはずです。

また、不動産会社と連携している法律事務所なら、査定の依頼や売却といった手続きもスムーズにおこなえるかもしれません。

離婚は財産分与以外にも、婚姻費用や子どもの親権、養育費など、さまざまな取り決めがあります。

弁護士に依頼すれば、これらの細かい取り決め全てを任せることができます。

なるべく負担なく離婚したい、相手方と顔を合わせたくない場合は、早めに弁護士に相談しましょう。