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離婚時の財産分与で家を売らない方法|ローン完済・ローン残債で方法は異なる

かがりび綜合法律事務所
野条健人 弁護士
監修記事
離婚時の財産分与で家を売らない方法|ローン完済・ローン残債で方法は異なる
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離婚時には、基本的にほとんどの財産が財産分与の対象になります。

夫婦で築いた財産であるならば、家も同様です。

しかし、離婚したからといって突然家を出ていったり家を売ったりするのが難しいケースもあるでしょう。

本記事では、財産分与で家を売らない方法について解説します。

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【住宅ローン完済】財産分与で家を売らないで夫名義の家に住む方法

財産分与で家を売らない方法といっても、以下の2つによって、どのような行動をすべきか変わってきます。

  1. 名義が誰なのか?
  2. ローンを完済しているのか?

以下では、夫名義で住宅ローンを完済している場合に、家を売らずに住み続ける方法を解説します。

家の名義を変更する

夫との合意が得られるのであれば、妻側に名義を移して家に住み続けられます。

この場合、財産分与によって家の所有権が妻に、夫には代償金を支払う形になります。

たとえば、自宅の評価額が3,000万円であれば、夫に1,500万円の代償金を支払わなければなりません。

もし代償金の一括払いが難しい場合は、夫の同意を得られれば分割払いも可能です。

夫に家賃を支払って住み続ける

名義変更をおこなわず、名義を夫のままにしておく場合は、夫に家賃を支払って家に住み続けることができます

夫の単独所有になった家を、妻が借りる形です。

この場合、通常の賃貸住宅と同様なので、賃貸契約書の作成もおこなわなければなりません

また、家賃については、夫からの養育費等で相殺する方法もあります。

【住宅ローン残債】財産分与で家を売らないで夫名義の家に住む方法

住宅ローンが完済できていない夫名義の家に住む場合は、いくつかの方法があります。

以下では、家の評価額が3,000万円、ローン残債1,000万円で、2,000万円の価値があると仮定したうえで解説していきます。

ローンを借り換える

ローンが残っている場合においても、名義変更して妻に所有権を移すことは可能です。

家の価値が2,000万円なので、代償金として夫に1,000万円支払わなければいけません。

しかし、金融機関に債務を引き継ぐことの了承を得るまたは残債務額を一括で支払うなどの手順を踏まなければいけません。

当然ローンの借り換えをおこなうとなれば金融機関の審査が必要なので、経済的に自立していて返済能力に問題がないと認められる必要があります。

またローン契約では家の名義人が変わった場合、債権者は支払期限まで待つことなく残債務を一括して請求できる「期限の利益喪失約款」がついているのが一般的なので、まとまったお金を用意しておいたほうがよいです。

夫名義のまま夫がローンを支払う

夫名義のまま夫がローンを支払い、妻が家に住み続ける方法も可能です。

妻は夫から家を借りて家賃を支払います。

しかし、この方法をおこなうには、金融機関からの了承を得なければいけません。

なぜなら、住宅ローンでは名義人が居住することが契約の条件となっている場合が一般的だからです。

そのため、夫名義の家に妻だけで暮らす場合には、金融機関の了承が必要になります。

さらに、ローンの支払いが滞ってしまったり相談せずに家を売却してしまったりするようなリスクも考えられます。

リースパックを利用する

リースパックとは、一度不動産業者へ家を売却して、そのあとに賃貸として住む方法です。

財産分与については、以下のようになります。

  • リースパック売却額2,100万円(仮定)-ローン残高1,000万円=1,100万円

上記から1,100万円を夫婦で分け合うので、単純計算550万円受け取れます。

最もトラブルが起きにくい方法ですが、妻は今後家賃を支払っていかなければいけません。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家の評価額が3,000万円としたときに、ローン残債が4,000万円のあり、1,000万円分のローンが残ってしまうような場合を指します。

このような場合では、ローンを一括弁済して抵当権を外さなければいけません

そのうえで、所有権を取得し、名義を変更したり賃借にしたりします。

同意なく家を売却されるケースに注意

家の財産分与は、基本的に双方が納得できるように話し合う必要があります。

話し合いがうまくいかないと、家を勝手に売却されてしまう可能性があるからです。

以下では、同意なく家を売却されてしまうケースや対処法について解説します。

共有名義の場合は持分だけ売却される可能性がある

共有名義の場合は、名義人全員の合意が得られなければ売却は不可能です。

しかし、自分の持分だけ売却されてしまう可能性はあります。

ただし、持分だけ買い取ってくれる不動産業者はほとんどありません。

少しでも不安があるならば、夫の持分を買い取ってしまったほうがよいです。

単独名義の場合は審判前の保全処分手続きを申し立てる

夫の単独名義の場合は、勝手に売却される可能性が最も高いので注意しなければいけません。

もし勝手に売却される恐れがある場合は、審判前の保全処分手続きを家庭裁判所へ申し立てましょう

保全処分をおこなえば、その旨が不動産の登記上に記載されるため、勝手に売却できなくなります。

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離婚時に財産分与で家を売らない場合の注意点

財産分与で家を売らない場合、同意なく売却されてしまうケースに注意しなければいけません。

しかし、そのほかにも、以下の点に注意してください。

  1. 家の名義を必ず変更する
  2. 代償金の支払いに注意
  3. 不動産鑑定士へ依頼する

なぜそれぞれに注意しなければならないのか、以下で解説します。

家の名義を必ず変更する

家を売らずに妻の所有物として住み続けるならば、必ず名義人を変更しましょう

名義を変更していないと、将来的に家を売却する必要があるときに、自分一人の意思で進められなくなります

また、名義を変更しないままでいると、離婚後も何かと連絡をとりあわなければいけません。

代償金の支払いに注意

夫婦のどちらかが今の家に住み続ける場合は、出ていく相手に対して代償金を支払う必要があります

代償金の額は、家の評価額やローン残債額によって異なりますが、数百万円以上になるケースがほとんどです。

代償金の支払いができない場合、共有名義にしたまま財産分与することも可能ですが、先述したように後々のトラブルになる可能性があります。

トラブルにならないために不動産鑑定士へ依頼する

家の財産分与でトラブルになる可能性がある場合は、不動産鑑定士による査定を依頼しましょう

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。

税務所や裁判所などの公的機関で金額の根拠として使える鑑定書が作成されるので、トラブルの予防になります。

ただし、不動産鑑定士に査定を依頼すると費用が発生してしまうので、予算との兼ね合いで依頼すべきかどうか検討しましょう。

家を売らないではなく売れないケースもある

家を売らないケースについて解説してきましたが、状況によっては「売らない」ではなく「売れない」ケースもあります。

当然「家が売れない」となれば、住み続けるしかありません。

以下では、どのようなケースで家が売れないのか、いくつかのケースについて解説します。

夫婦の意見が一致していない

当然ではありますが、夫婦の意見が一致していなければ家を売るも売らないも選べません。

たとえば、妻は「家に住み続けたいから売りたくない」、夫は「家を売りたい」と考えている場合は、しっかり話し合って双方が納得いく結論を出す必要があります

そのため、財産分与については時間を確保して納得いくまで話し合いをおこなうようにしてください。

売り出し価格が高い

家が売れない理由の一つとして、売却活動に問題がある場合があります。

売却活動のなかでとくに多いのが「売り出し価格が高い」問題です。

家の相場に比べて売り出し価格が高ければ、当然購入希望者がつきにくくなります。

ただし、多くの場合は売り出し価格から値引き交渉などをして成約に至るので、多少高めに出しておくのは問題ありません。

とはいえ、どうしても高く売り出すのが難しい場合は、無理に売らずに住み続ける選択も検討しておくとよいでしょう。

不動産会社との相性が悪い

相場どおりの金額で家が売れない場合は、不動産会社との相性が悪いかもしれません。

不動産会社の集客力がなければ、家を売るのは困難です。

そのため、家を売る場合は、不動産会社の集客力や相性を確認しておきましょう

もし一度依頼した不動産会社で家がなかなか売れない場合は、不動産会社の変更を検討してください

不動産会社を変更してから早い段階で買い手がついたというケースもあります。

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離婚後の家は売るほうがよい?売らないほうがよい?

離婚後の財産分与で家を売るか売らないか、一概にどちらがよいとは言い切れません。

売る場合においても売らない場合においても、メリット・デメリットがあります。

それぞれのメリット・デメリットについて解説するので、家の財産分与をおこなう際の参考にしてください。

財産分与で家を売るメリット

財産分与で家を売るメリットには、主に以下の3つがあります。

  1. 正確に財産分与ができる
  2. 離婚後にローンを支払う必要がない
  3. 売却利益を生活費に充てられる

家を売らない場合は、財産分与が多少複雑になってしまいます。

しかし、家を売る場合であれば、売却金額を2分の1に分けられます

また、家を売ってしまえば離婚後に一方がローンを支払う必要がなく、売却利益が手元に残ります

そのため、手間をかけたくなかったり離婚後の生活費用に不安があったりする場合には、家を売る選択が好ましいといえるでしょう。

財産分与で家を売るデメリット

財産分与で家を売るデメリットには、主に以下の3つがあります。

  1. 次に暮らす家の確保が必要
  2. 共有名義の家では売却ができない(名義変更などの手間がかかる)
  3. 売却に時間がかかる可能性がある

家を売ってしまえば、当然次に暮らす家を探さなければいけません。

しかし、離婚後の手続きは多くあるため、手続きをしながら家を探すのが難しいでしょう。

さらに、次の家に暮らすためのまとまったお金も必要になります。

また、家を売る場合は、共有名義からどちらかの名義に変更するなどの手続きをしなければいけません。

どちらかの名義にする場合は、双方にメリットがなければ合意が難しいので、話し合いの時間がかかってしまいます。

もし名義を変更して家を売るとしても、必ずすぐに売却できるわけではありません

財産分与で家を売らないメリット

財産分与で家を売らないメリットは、生活環境を変えずに済む点です。

住む地域も変わらないので、子どもがいる場合でも、同じ学校に通い続けられます。

また、新居に引っ越す必要がないため、敷金や礼金などの引っ越し費用がかからない点もメリットです。

大きなメリットは、生活環境が変わらない点なので、子どもがいない夫婦で特別に今の地域で暮らし続ける必要性がないのであれば、家を売る選択肢を検討してもよいでしょう。

財産分与で家を売らないデメリット

財産分与で家を売らないデメリットは、以下の3つがあります。

  1. 財産分与でトラブルになりやすい
  2. 維持を続けなければならない
  3. 感情的負担が残る可能性

第一に、家を売らない場合は、トラブルになりやすいです。

先述したように、夫名義のままで住み続けた場合、ローンの支払いが滞ったり同意なく売却してしまったりする可能性があります。

さらに、家を売らずに住み続ける側は、数年暮らした家の維持費を一人で支払わなければいけません。

老朽化がひどい家の場合であれば、維持費を負担し続けるのはデメリットになってしまうでしょう。

また、前のパートナーと暮らしていた家に住み続けるという感情的な負担も考えられます。

とくに子どもがいる場合は、子どもにとって悲しい記憶になってしまう可能性があります。

新しいパートナーと住む場合も、過去の夫と暮らしていた家に住むことに、よい気持ちにはならないかもしれません。

家の財産分与をおこなう際の相談先

家の財産分与をおこなう際は、夫婦間だけで決めずに、専門家に相談しましょう

家の財産分与はトラブルになりやすいうえに、名義変更の登記手続きなども必要になります。

専門家の意見なく進めてしまうと、後々大きなトラブルに発展する可能性があるので、注意してください。

以下では、家の財産分与をおこなう際に相談すべき3つの士業を紹介します。

財産分与でもめている場合は弁護士に相談

家の財産分与でもめているときには、弁護士に相談しましょう。

夫の財産調査や財産の交渉もおこなってくれるので、不利な財産分与を回避する場合にも、弁護士への相談が役に立ちます。

そのほか、離婚問題によるトラブルで訴訟に発展した際にもサポートしてもらえます。

夫婦間の仲が悪かったり、トラブルになりそうな離婚地涌があったりする場合であれば、弁護士に依頼しておくとよいでしょう。

ただし、財産分与を弁護士に依頼する際の費用相場は、着手金で約30万円報酬金として経済的利益の10%~20%ほどの高い費用がかかります。

そのため、本当に弁護士を必要とする内容かどうかなど、一度相談してから決めましょう。

相談だけであれば、無料~5,000円程度です。

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財産分与して登記する場合は司法書士

家の財産分与で名儀変更などの登記申請をおこなうなら、司法書士に依頼してください。

法務局への登記申請は司法書士の独占業務なので、そのほかの士業には依頼できません。

また、司法書士は登記だけではなく、離婚協議書や財産分与協議書などの書類作成もできるので、登記申請と合わせて書類作成を依頼するのもよいでしょう。

ただし、紛争解決の業務は制限されており、相手と争う金額が140万円をこえる場合は、司法書士では訴訟代理人になれません

司法書士へ登記のみを依頼した場合の報酬は、5万円前後です。

不動産鑑定評価をおこなう場合は不動産鑑定士

家の財産分与で不動産鑑定評価をおこなう場合は、不動産鑑定士に依頼してください。

不動産鑑定士は評価基準に関する法律に基づいて、家の適正価値を算出し、鑑定書を発行してくれます

不動産の評価だけであれば不動産会社で無料でおこなってくれますが、不動産鑑定士のおこなう鑑定は、法的な効力がつくものです。

公的機関でも家の適正価値を示すものとして認められるので、後々のトラブル防止に役立ちます。

不動産鑑定士への依頼は、マンションか戸建てなど不動産の種類によっても異なりますが、最低でも20万円ほどはかかると想定しておきましょう。

家の財産分与は慎重に検討しましょう

離婚時の家の財産分与は、売るか売らないかを慎重に検討しましょう

売ったほうがよいか売らないほうがよいかは、夫婦の離婚後の関係性や信頼、子どもがいるかどうかなど、家庭の状況によって異なります。

そのため、一概に「売るべき」「売らないでおくべき」と断定できません。

また、家の財産分与は金額が大きくなるため、トラブルに発展しやすいです。

もし夫婦間の話し合いで家の財産分与についてトラブルになりそうであれば、早い段階で専門家に相談するとよいでしょう。

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この記事の監修者
かがりび綜合法律事務所
野条健人 弁護士 (大阪弁護士会)
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編集部

本記事はベンナビ離婚(旧:離婚弁護士ナビ)を運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※ベンナビ離婚(旧:離婚弁護士ナビ)に掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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