不動産の財産分与で失敗しないため知っておくべき情報まとめ【方法や税金など】

• 「離婚したいが、自宅のマンションをどうやって財産分与すればよいのか」
• 「損をしない財産分与をするために、気をつけるべきポイントを知りたい」

財産分与の対象に不動産が含まれている場合、夫婦でどのように分けるかは悩ましい問題です。

また、分与の方法も複数あり、不動産には税金も絡んできます。

なるべく負担なく手続きをするには、基本的な知識を身に付けておく必要があるでしょう。

本記事では、不動産の財産分与で失敗しないために知っておくべき情報をご紹介します。

夫婦の財産に不動産が含まれている方は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも離婚時の財産分与とは？婚姻期間中の財産を夫婦で分け合うこと

離婚時に発生する問題のひとつに、財産分与があります。

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築き上げた財産を、半分ずつ分けることを指します。

一般的には、婚姻した日から別居するまでの期間に築いた財産が対象です。

婚姻期間中に夫婦2人で築いた財産のことを共有財産といい、基本的には2人で半分ずつ分けることになります。

預貯金や保険、退職金などが財産分与の対象となり、不動産もそのひとつです。

しかし、状況によっては対象から外れることもあります。

ここからは、どのような場合に不動産が財産分与の対象となるのか、ならないのかを解説します。

不動産も婚姻中に購入したものなら財産分与が必要

婚姻期間中に購入した不動産であれば、夫婦の「共有財産」となり、財産分与の対象です。

自宅のマンションや土地、建物はもちろんですが、それ以外にも所有している不動産があれば財産分与が必要です。

また、財産分与をするときは購入当初の価格ではなく、離婚時の評価額で算定することになります。

ただし、共有財産の決め方や算定方法は、夫婦の事情によって変わることもあります。

必ずしも別居するまでの財産を、離婚時の評価額で算定すると決まっているわけではないので注意しましょう。

不動産が「特有財産」であれば財産分与の対象にはならない

不動産が「特有財産」であれば、財産分与の対象にはなりません。

特有財産とは、婚姻前に既に所有していた財産や、婚姻中でも夫婦の協力とは関係ないところで発生した財産などのことです。

一例として、独身時代の預貯金、婚姻中に親から相続した遺産などがあります。

そのため、夫婦で住んでいたとしても、財産分与をする必要はありません。

しかし、独身時代に夫が購入したマンションのローンを妻と2人で返済していたなど場合は、財産分与の対象となるので気をつけましょう。

財産分与の種類 | 事情に応じて3つの種類がある

財産分与には、事情に応じて3つの種類があります。

清算的財産分与 | 夫婦で半分ずつ分け合う

清算的財産分与とは、婚姻期間中に夫婦2人で築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分けることです。

夫婦の貢献度に大きな差がなければ、基本的には半分ずつ分けます。

財産分与の中で最も一般的な方法で、専業主婦や有責配偶者（DV、モラハラの加害者、不倫をした側など）でも請求可能です。

しかし、半分ずつ分けるのが適当ではないこともあります。

たとえば、配偶者が会社の経営者やプロスポーツ選手など多額の収入を得ている場合、財産の大部分が個人の能力によって築いたものだとみなされ、寄与分が考慮されるでしょう。

このように、清算的財産分与での財産の分け方は、基本的には半分ずつです。

ただし、状況によっては貢献度を加味し、割合が変わることもある点についても理解しておきましょう。

扶養的財産分与 | 扶養関係を考慮する

扶養的財産分与とは、扶養関係を考慮し、離婚後の配偶者の生活をサポートするための財産分与のことです。

たとえば、妻が長年専業主婦をしており再就職が難しい、持病を抱えていて働けないなど、離婚後に自活するのが難しいこともあるでしょう。

この場合、経済的に余裕のある夫側が、扶養的財産分与として妻に当面の生活資金を支払うことが考えられます。

ただし、扶養的財産分与はあくまでも離婚後の困窮を一時的にサポートする救済措置であり、認められる金額や期間も、必要最小限のものとなるのが一般的です。

そのため、請求する側も経済的自立を目指す努力が必要であるといえます。

慰謝料的財産分与 | 慰謝料を財産分与に含める

配偶者が有責（DV、モラハラの加害者、不倫をした側など）の場合、慰謝料を加味して財産分与をおこなうことを、慰謝料的財産分与といいます。

慰謝料は、金銭で支払われるのが通常です。

しかし、慰謝料的財産分与であれば不動産など金銭以外でも支払いができます。

また、慰謝料を含めて財産分与をしたからといって、慰謝料の請求ができなくなるわけではありません。

金銭での慰謝料額に財産分与額が満たない場合は、追加で慰謝料を請求できるでしょう。

財産分与の場合、基本的には贈与税はかかりません。

しかし、慰謝料的財産分与で財産の大半を取得したなどの状況であれば、贈与税がかかることもあるため注意しましょう。

不動産を財産分与する方法は大きくわけて主に4種類

夫婦の共有財産である不動産を分けるには、主に4つの方法があります。

不動産を売却し現金化して夫婦で分け合う方法

不動産を売却する際、仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生します。

売却代金からこれらの諸費用を除いた額を現金化して夫婦で分け合う方法は、最もオーソドックスでわかりやすく、トラブルも発生も防げるでしょう。

ただし、対象の不動産にローンが残っている状態であれば注意が必要です。

売却代金がローンの残額を上回れば、売却代金で残りの住宅ローンを返済し、残った利益を2人で分けることになります。

しかし、売却代金がローンの残額を下回った場合はオーバーローンとなり、他の共有財産がローンの残額を超えない限り、財産分与をおこなうことはできません。

また、売却代金で支払いきれなかったローンは、夫婦2人で支払う必要はなく、基本的にはローンの名義人が支払い続けることになるでしょう。

夫婦いずれかが取得して住み続ける方法

不動産の名義人をどちらか一方にする代わりに、不動産を取得しなかった側に評価額の半額相当の金額を支払うという方法もあります。

これにより、不動産を取得した側は住環境の維持が叶いますし、取得できなかった側もまとまった金額を手にすることができます。

また、将来不動産を誰かに貸し出したり、売却したりする場合、共有名義のままだともう一方の同意を得なければなりません。

名義人を1人にしておいたほうが、今後の管理もスムーズにおこなえるでしょう。

しかし、評価額の半額程度となると数千万単位の金銭が必要になるかもしれません。

まとまった現金を持っている場合に、検討できる方法だといえるでしょう。

共有名義とする方法

不動産をきっちり半分に分けたいのであれば、共有名義にする方法が考えられます。

金銭を支払う必要もなく、登記手続きだけで完了するので簡単です。

しかし、共有名義にはデメリットもあります。

不動産を増改築したい、誰かに貸し出したいなどの場合、もう一方の名義人の承諾が必要なのです。

離婚後に元配偶者とうまく意思疎通が取れなければ、思うように不動産を管理、処分できなくなってしまいます。

共有名義は手軽な方法ではありますが、将来起こり得るトラブルを想定したうえで判断したほうがよいでしょう。

分筆する方法

分筆とは、登記の上では１つの土地を２つ以上の土地に分けて登記することです。

しかし、土地を2つに分けてしまうと、元々の土地よりも形が悪くなるため活用しづらくなる可能性があり、評価額が下がることもあるでしょう。

また分筆には、登記費用や時間もかかるため、慎重に判断しましょう。

不動産を財産分与する際の流れ

ここからは、不動産を財産分与する流れを解説します。

①家の名義人が誰になっているか確認する

まず、家の名義人が誰になっているのかを確認しましょう。

不動産を売却する場合、名義人でなければ手続きを進めることができません。

登記簿謄本を取得し、名義人を確認しましょう。

登記簿謄本は法務局だけでなく、オンラインでも取得可能です。

登記情報提供サービスを利用すれば、その場ですぐに登記簿謄本を取得できます。

登記簿謄本を取得したら、「権利部（甲区）所有者に関する事項」の「権利者その他の事項」部分を確認しましょう。

所有者（名義人）の名前が書いてあります。

夫婦の共有名義、もしくは一方の配偶者の名義になっているはずです。

②住宅ローンの残高や契約名義人を確認する

続いて、住宅ローンの残高や契約名義人を確認しましょう。

財産分与の対象に不動産が含まれている場合、ローンの残額によって財産分与の額が変わります。

不動産の売却益よりも残ローンの金額が低ければ、手元に残ったお金を分割すれば問題ありません。

しかし、売却益をローン返済に充てても支払いきれなかった場合、残債は名義人が支払い続けることになります。

ご自身に不利益な財産分与にしないためにも、住宅ローンの残高や契約名義人をしっかり調べておきましょう。

➂不動産の評価額を調べる

不動産の評価額を調べておくと、財産分与額の目安になるでしょう。

不動産会社に依頼すれば無料で査定してもらえます。

不動産会社によっては、自分たちに売って欲しいがゆえに高めの金額を提示することもあるため、1社ではなく、2～3社に依頼するのがおすすめです。

複数社に査定依頼して金額を比べれば、最も現実的な金額を知ることができるでしょう。

④親の援助のような特有財産が含まれているか確認する

親の援助など、特有財産で不動産を購入していないか確認しましょう。

特有財産は、財産分与の対象に含まれません。

独身時代の預貯金を使って不動産を購入した、購入時に親からの資金援助を受けたなどの場合は、特有財産に該当します。

不動産の評価額から、特有財産を引いた額で財産分与をすることになるでしょう。

金額が大きく変わる可能性もあるので、事前に確認しておきましょう。

⑤どのように財産分与をするか夫婦で話し合う

財産分与の方法は、当事者同士の話し合いで決められます。

どのように財産分与すべきなのか、夫婦で話し合いましょう。

子どものためにも住まいを変えたくない、売却して新しい場所で暮らしたいなど、お互いに希望があるはずです。

当事者同士で話し合い、決まったことは離婚協議書などの書面に残しておきましょう。

話し合いで解決しない場合は裁判所に調停を申し立てる

話し合いでも解決しない場合は、裁判所に調停を申し立てしましょう。

離婚調停を申し立てれば、財産分与を含めた離婚にまつわる全てのことを、調停手続きの中で話し合えます。

また、調停委員が間に入るため、直接顔を合わせて話したくないという方にもおすすめです。

第三者を入れることで、冷静に話し合えるかもしれません。

不動産を財産分与する際にかかる可能性がある主な税金の種類

不動産を財産分与する際に気をつけたいのが、税金です。

「こんなに税金がかかるなんて知らなかった」とならないためにも、事前に知識を得ておきたいところでしょう。

ここでは、不動産を財産分与する際にかかる可能性がある税金の種類について解説します。

贈与税 | 原則としてかからないが例外もある

贈与税とは、個人から財産を譲り受けた場合にかかる税金のことです。

ただし、離婚が原因の財産分与では2人の共有財産のうち自分の持分を取得するだけであり、基本的に贈与税はかかりません。

しかし、財産分与の額が多すぎる場合や、贈与税や相続税を免れるために故意に離婚した場合であれば、贈与税がかかります。

前者だと多すぎる分に対して、後者だと財産の全額に贈与税がかかるでしょう。

譲渡所得税 | 購入時より価値があがっている場合にかかる

譲渡所得税とは、土地や建物、株式、ゴルフ会員権といった資産を譲渡する場合に、譲渡する側にかかる税金のことです。

不動産購入当初の時価よりも取得したときの時価のほうが高額であれば、その差額が譲渡所得として税金がかかります。

譲渡所得が0以下であれば、課税対象にはなりません。

なお、居住用不動産を譲渡した場合には、3,000万円の特別控除を受けることができます。

この特別控除は、配偶者や親族への譲渡は認められないものの、離婚後の財産分与では配偶者ではなくなっているため対象となります。

詳しくは、税理士や税務に詳しい弁護士に相談しましょう。

不動産取得税 | 原則としてかからないが例外もある

不動産取得税とは、土地や家屋を購入した、贈与を受けたなどの場合に、不動産を取得した側にかかる税金のことです。

贈与税と同じく、離婚による財産分与で不動産を取得した場合は、原則不動産取得税はかかりません。

しかし、慰謝料として不動産を譲渡した場合や、離婚後の配偶者の生活を守る扶養の意味での譲渡の場合は、不動産取得税がかかります。

登録免許税 | 所有権移転登記をおこなう際に発生する

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記をする際にかかる税金のことです。

たとえば、夫名義の不動産を妻名義に変更する場合、登記を書き換える必要があります。

その場合、不動産の固定資産評価額×2％の金額が登録免許税としてかかるのです。

不動産の評価額によっては、高額な税金がかかる可能性があるため、事前に計算しておくと安心でしょう。

不動産を財産分与する際の注意点

不動産を財産分与する際、注意しておくべきことはあるのでしょうか。

ここからは、不動産を財産分与する際に損をしないための注意点を2つ解説します。

税務問題を得意とする弁護士に相談することが推奨される

不動産を財産分与する際に、かかる可能性がある税金はさまざまです。

たとえば、贈与税が発生するかどうかの基準は曖昧であり、自己判断は難しいといえるでしょう。

そこで、税務問題を得意とする弁護士に相談すれば、税金がかかるリスクを踏まえて財産分与の話し合いを進めてくれます。

また、極力かかる税金を減らすための知識も教えてくれるでしょう。

自己判断で進めるよりも専門家の手を借りれば安心ですし、損をしない財産分与を目指せます。

また、弁護士であれば離婚に際して発生する法律問題も併せて相談できます。

離婚問題を一括して任せられるのは、大きなメリットだといえるでしょう。

有効な離婚協議書を作成するようにする

財産分与の取り決めを口約束だけでおこなった場合、「言った、言わない」と、のちにトラブルとなる可能性があります。

また、税務署は不動産を本当に離婚の財産分与で取得したのかを判断しなければなりません。

離婚の財産分与の場合、説明できる証拠がなければ贈与とみなされ、贈与税が課されるリスクがあるでしょう。

判断材料として適切な書面を作成しておけば、税務署への説明もスムーズです。

専門家に依頼して、有効な離婚協議書を作成しておきましょう。

さいごに | 不動産の財産分与で分からないことがあれば弁護士に相談を！

財産分与では、不動産取得税や贈与税は通常かからないことから、不動産をもらう側は税金を気にする必要はありません。

不動産を譲渡する側は譲渡所得税の課税対象になるものの、居住用不動産であれば3,000万円の特別控除があるため、税額が発生しないケースも多くあります。

離婚後のトラブルを避けたい、かかる税金を考慮して財産分与をしたいなどの場合は、離婚問題に注力している弁護士への相談がおすすめです。

弁護士が間に入ることで、税金を見越して財産分与の話し合いを進めてくれますし、有効な協議書などの作成にも応じてくれるので安心です。

なお、財産分与について相談できる弁護士を探しているのであれば、ベンナビ離婚を利用してみましょう。

ベンナビ離婚には、離婚問題が得意な弁護士が多数登録されています。

相談内容や居住地で条件を設定すれば、ご自身にぴったりの弁護士を探せるはずです。

不動産の財産分与でわからないことがあれば、ベンナビ離婚を活用して早めに弁護士へ相談してみましょう。