離婚時の不動産の財産分与とは？計算方法・分け方・税金をわかりやすく解説

離婚条件をめぐる話し合いのなかで、「不動産は財産分与の対象になるのだろうか」「住宅ローンが残っている家はどう分けるのか」と悩む人も多いのではないでしょうか。

不動産は金額が大きく、評価方法や分け方を誤ると、将来の生活や金銭トラブルに直結します。さらに、税金やローンの名義、請求期限など知っておくべきポイントも多く、正しい知識なしに話し合いを進めるのは危険です。

当記事では、不動産の財産分与をケース別にわかりやすく解説。評価方法や計算シミュレーション、税金の取り扱いについても触れるので、ぜひ参考にしてください。

財産分与とは？

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を離婚時に分配する制度です。

分配の割合は原則として2分の1。預貯金や不動産など、婚姻中に形成した全ての財産が対象となります。

財産分与の基準時は原則として別居開始時で、別居していない場合は離婚時点の価値を基準に評価します。

不動産の場合、購入時の価格ではなく現在の時価を基準とする点を押さえておきましょう。

財産分与は3種類ある

財産分与は「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類です。

離婚時の財産分与は、主に清算的財産分与を指します。扶養的・慰謝料的財産分与は、特定の事情がある場合に補完的に考慮されるものです。

清算的財産分与

婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を公平に分配する、財産分与の最も中心的な要素。それぞれの貢献度に応じて分配しますが、貢献度は原則として2分の1です。

収入の有無や金額の差にかかわらず、夫婦は対等な立場で財産形成に貢献したと考えるため、たとえ専業主婦でも2分の1を受け取る権利があります。

また、不倫など離婚原因を作った側であっても、清算的財産分与を受け取る権利は失われません。

扶養的財産分与

扶養的財産分与は、離婚によって夫婦の一方が経済的に困窮する場合に支払われる財産分与です。

生活を補助する目的があり、病気・高齢・専業主婦（主夫）だった期間が長いなどの事情が考慮されます。

配偶者が離婚後すぐに自立した生活を送ることが難しい場合、清算的財産分与とは別に、上乗せで支払われるものです。

慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与は、離婚の原因を作った側が、相手方の精神的苦痛を慰謝するために支払うものです。

不貞行為（不倫）やDVなど、離婚原因を作った側に責任がある場合に認められます。慰謝料を別途請求せず、財産分与に含めて解決するケースも少なくありません。

慰謝料的財産分与が認められるかどうかは、離婚の経緯や責任の所在によって判断されます。

どの不動産が財産分与の対象になる？

婚姻中に夫婦の協力で購入した不動産は、共有財産として分与の対象です。

一方、親からの相続など夫婦の協力と無関係に得た不動産は、特有財産として対象外となります。

対象となる不動産	婚姻期間中に購入した
対象とならない不動産	結婚前から所有していた 独身時代の貯蓄のみで購入した 親の相続によって得た 頭金の一部を親に出してもらった（支援部分のみが対象外）

判断のポイントは、いつ・誰の資金で取得したかです。頭金の一部を親が出した場合など、判断が難しいケースもあるため注意してください。

不動産は財産分与で最も大きな割合を占めることが多く、対象になるかどうかで分与額が大きく変わります。

財産分与の対象になる不動産（共有財産）

婚姻期間中に夫婦の収入で購入した不動産は、共有財産として分与の対象です。

名義が夫・妻どちらでも関係なく、婚姻期間中の収入で購入した不動産であれば共有財産になります。

例えば、婚姻期間中に夫の収入で購入し、名義人が夫であるマンションであっても、財産分与の対象です。

なお、住居目的でない投資用不動産も婚姻中の収入で購入していれば財産分与の対象となります。

財産分与の対象外となる不動産（特有財産）

夫婦の一方が結婚前から所有していた不動産や、婚姻中であっても親から相続・贈与によって得た不動産は、原則として財産分与の対象になりません。

具体的には、次のケースでは財産分与の対象外です。

• 結婚前から所有していた
• 独身時代の貯蓄のみで購入した
• 親の相続によって得た
• 頭金の一部を親に出してもらった（支援部分のみが対象外）

ただし、結婚前に購入していたものの、ローンが残っており、婚姻中に夫婦の共有財産から返済していた場合、婚姻期間中に返済に相当する部分は分与の対象となります。

不動産は取得経緯や資金関係によって判断がわかれやすいため、弁護士など専門家に確認するのが重要です。

不動産の財産分与をする前に確認すべき情報

不動産の財産分与を適切に進めるには、登記名義やローンの状況を正確に把握することが不可欠です。

話し合いを始める前に夫婦双方で情報を共有すると、スムーズに離婚協議を進められます。

不動産の登記名義

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、不動産の名義が誰になっているかを確認します。

登記名義は財産分与の対象かどうかを直接決めるものではありません。しかし、最終的な名義変更手続には必須の情報です。

共有名義の場合は、持分割合も確認してください。夫婦で2分の1ずつなのか、異なる割合になっているのかを把握しておく必要があります。

登記事項証明書は、法務局の窓口・郵送・オンラインで取得できます。手数料は1通につき500円～600円程度です。

住宅ローンの債務者や残債

住宅ローンの契約内容と現在の残高を確認します。借入先の金融機関に残高証明書の発行を依頼してください。

具体的に確認すべき項目は以下のとおりです。

• 主債務者は誰か
• 連帯保証人は誰か
• 現在のローン残高

ローン残高は不動産の資産価値を計算するうえで必須の要素です。また、誰が債務者・連帯保証人になっているかで、離婚後の返済義務の所在が大きく変わります。

ペアローンを組んでいる場合は、双方の契約内容と残債を別々に確認してください。

財産分与の該当期間

財産分与の対象となる期間を確定させましょう。

別居期間がある場合、婚姻から別居開始までの期間が財産分与の対象です。別居後に増加や減少した財産は、原則として分与の対象にはなりません。

また、結婚前に購入した不動産でも、婚姻期間中にローンを返済していた場合は注意が必要です。返済額分は分与対象となります。

取得期間や支払い状況が複雑で財産分与に該当する期間が不明慮の場合、弁護士などの専門家に意見を求めましょう。

不動産の現在の価値

財産分与の金額を算出するために、不動産の現在の時価を把握しましょう。正確な価値がわからないと、分与額に不公平が生じたり夫婦間のトラブルにつながったりするおそれがあります。

評価額は購入時の価格ではなく、現在の価値で判断します。

不動産の価値は立地や市場動向、築年数などによって変動するため、最新の時価を前提に評価するのが重要です。

財産分与のための不動産の評価方法

不動産の評価額を調べる方法は主に4つあります。夫婦間で評価額について合意できれば、どの方法を用いても法的には問題ありません。

評価方法	特徴	用途
不動産会社の査定	実勢価格に近い	財産分与の協議
固定資産税評価額	市区町村が算定	税金の計算基準
路線価	国税庁が公表	相続税の計算
不動産鑑定	鑑定士が評価	裁判・調停

財産分与の協議の際には、実勢価格に近い「不動産会社の査定」を利用するのが最も一般的です。

査定は1社だけでなく複数社に依頼するのがおすすめです。不動産会社によって査定額が異なる場合があり、複数の査定結果を比較すると妥当性を判断できます。

また、夫婦間で査定額に争いがある場合は不動産鑑定士による鑑定も有効です。費用は数十万円かかりますが、公平な第三者による評価として説得力があります。

【基本】不動産における財産分与の計算シミュレーション

不動産の財産分与における基本的な計算式は以下のとおりです。

一人当たりの取得額 ＝（不動産の評価額 － 住宅ローン残債）÷ 2

例えば不動産の評価額が3,000万円、住宅ローンが1,000万円ある場合には、一人当たり1,000万円の取得権があります。

（3,000万円 － 1,000万円）÷ 2 ＝ 1,000万円

住宅ローンを完済していれば、3,000万円を2で割った1,500万円ずつです。

ただし、上記はあくまでも基本の計算となります。特有財産から頭金を拠出している場合など、考慮すべき要素があれば計算は複雑になるため注意してください。

離婚時の不動産の財産分与、主な分け方は3通り

離婚時の不動産の分け方は主に3通りです。

最適な方法は、住宅ローンの有無・子どもの有無・夫婦の経済状況によって異なります。どの方法を選択するにせよ、夫婦双方の合意が不可欠です。

不動産を売却して現金を分ける

ひとつ目は、不動産を売却し、売却代金から諸費用とローン残債を差し引いた残額を夫婦で分ける方法です。

夫婦どちらも所有を希望しない場合や、ローン残債が多い場合に適しています。

現金を公平に分配できるメリットがある半面、不動産を手放さなくてはいけないデメリットがあります。

また、必ずしも希望価格ですぐに売れるとは限りません。売却に時間がかかれば財産分与や離婚の協議が進まないため、早めの行動が重要です。

一方が所有し続け、相手に代償金を支払う

ふたつ目は、夫婦の一方が不動産を取得する代わりに、相手方に対して不動産の価値の半額に相当する現金（代償金）を支払う方法です。

家に住み続けたい場合や、売却が難しい不動産を所有している場合に適しています。

不動産を手放さずに済み、家に住み続ける側や子どもは生活スタイルを変えなくても良い点がメリットです。

ただし代償金は原則として現金で支払うため、預貯金などの資金が必要です。

また、住宅ローンが残っている不動産では、離婚後に住み続ける側へローン名義を変更できない場合があります。

金融機関の審査に通らないと名義変更は認められず、名義と返済者が異なる状態が続くと、返済トラブルや信用リスクにつながるおそれがあるでしょう。

不動産を共有名義のままにする（非推奨）

三つ目は、離婚後も不動産を共有名義で持ち続ける方法ですが、原則としておすすめできません。

共有名義では、不動産を売却したいと思っても相手の同意が必要となり、自由に処分できないためです。

また共有者の一方が死亡した場合、相続人と新たに共有関係になる可能性があり、関係がさらに複雑化するおそれもあります。

加えて、修繕費や固定資産税などの費用負担をめぐって意見が対立し、トラブルに発展するケースも少なくありません。

子どもが成人するまでの一時的な措置として選択されるケースもありますが、将来の処分方法や期限を含め、必ず書面で明確に取り決めておくことが重要です。

住宅ローンが残っている不動産の財産分与

住宅ローンが残っている家の場合、不動産価値がローン残債を上回るか（アンダーローン）、下回るか（オーバーローン）で考え方が大きく異なります。

《アンダーローン》

家の時価 > ローン残高

《オーバーローン》

家の時価 < ローン残高

アンダーローン、オーバーローン、それぞれの場合の財産分与を解説します。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、不動産評価額がローン残債を上回っている状態。評価額からローン残債を差し引いたプラスの価値が財産分与の対象です。

売却する場合は、売却代金でローンを完済し、残った現金を分けます。最もシンプルな解決策です。

一方、夫婦どちらかが住み続ける場合は、不動産を取得する側がローンを引き継ぎ、相手に代償金を支払います。

代償金の計算式

（評価額 － ローン残債）÷ 2

ただし、ローンの名義変更には金融機関の審査と承諾が必要です。収入や返済能力によっては、名義変更が認められない場合もあります。

特に夫名義の不動産を、専業主婦の妻へ名義変更するケースでは、認められない可能性が高いといえます。ローンを組み直したい場合、まずは金融機関に相談しましょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンは、不動産評価額がローン残債を下回っている状態。不動産の資産価値はゼロまたはマイナスと評価されるため、財産分与の対象にはなりません。

分けるべきプラスの財産がないため、財産分与の問題とはならないのが法的な考え方です。

ただし、ローン返済義務は離婚しても残ります。今後、誰がどう返済していくかを夫婦間で協議しましょう。協議がまとまらない場合は、債務者（ローンを契約している人）が個人で負担する必要があります。

ペアローンや連帯保証人になっている場合

ペアローンを組んでいたり、相手のローンの連帯保証人になっていたりする場合は、離婚しても金融機関に対する返済義務は自動的には解消されません。

契約形態	特徴
ペアローン	夫婦それぞれが別々にローンを組む
連帯債務	夫婦が共同でひとつのローンを組む
連帯保証	一方が主債務者、もう一方が保証人

離婚後に相手が返済を滞納すれば、自分に請求が及ぶ可能性があり、深刻な金銭トラブルにつながるおそれがあります。

トラブルを防ぐために、どちらか一方の単独ローンへ借り換えたり、売却を金融機関と交渉したりするのがおすすめです。ペアローンの解消は難易度が高いため、早い段階で弁護士に相談してください。

不動産を財産分与する際にかかる可能性がある税金

不動産の財産分与では、複数の税金がかかる可能性があります。

税金の種類	負担者	かかる条件
不動産取得税	受け取る側	原則かからないが例外あり
贈与税	受け取る側	原則かからないが例外あり
譲渡所得税	渡す側	取得時より価値が上がっている場合
登録免許税	受け取る側	名義変更時に必ずかかる

不動産取得税｜原則としてかからないが例外もある

財産分与によって不動産を取得した場合、原則として不動産取得税はかかりません。

財産分与は夫婦の共有財産を分配する行為であり、新たに財産を取得する行為ではないと考えられるためです。

ただし、慰謝料として現金の代わりに不動産を取得した場合では、受け取った側に不動産取得税が課税される場合があります。

精神的苦痛に対する損害賠償である慰謝料として不動産を取得すると、財産分与ではなく通常の不動産取得とみなされるためです。

贈与税｜原則としてかからないが例外もある

夫婦間の財産分与は贈与ではないため、原則として贈与税はかかりません。

財産分与は、もともと夫婦の共有財産を分けるものであり、一方から他方へ財産を無償で譲渡する「贈与」とは性質が異なります。

ただし、以下のケースでは課税対象となる可能性があるので注意してください。

• 分与額が社会通念上多すぎる場合
• 税金逃れが目的と見なされた場合
• 離婚を偽装した贈与と認定された場合

財産分与は原則2分の1ずつ分けるため、この原則から大きく外れる場合には分与ではなく贈与とみなされます。

また、実質的に離婚の意思がないにもかかわらず、節税目的で形式的に離婚したとみなされるケースでも贈与税の対象となる可能性があります。

税務上のリスクを避けるためにも、適正な範囲での財産分与が重要です。

譲渡所得税｜購入時より価値が上がっている場合にかかる

財産分与で不動産を相手に譲渡する場合、不動産の価値が購入時より上昇していれば、譲渡所得税が発生する可能性があります。

例えば5,000万円で購入したマンションが、財産分与時に6,000万円に価値が上がっていれば、差額の1,000万円は利益とみなされて課税対象です。不動産を渡す側に譲渡所得税が課されます。

計算式

・譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用） ・税額 ＝ 譲渡所得の金額 × 税率 ※税率は不動産の所有期間によって異なる（14％～39％）

ただし、マイホームの場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、多くのケースで課税を回避できるでしょう。

登録免許税｜所有権移転登記をおこなう際に発生する

財産分与によって不動産の名義を変更する際、登録免許税が必ずかかります。

計算式

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 2％

登録免許税は、不動産を取得した側が負担するのが一般的ですが、協議により負担者や割合を決めても問題ありません。

登記費用や司法書士報酬も含め、実務上のコストとして事前に把握しておきましょう。

財産分与のトラブルを防ぐための注意点

財産分与を口約束で済ますと相手が約束を守らなかったとき、法的に強制する手段がありません。

後々のトラブルを避けるためには、請求期限を意識することと、合意内容を公正証書として残すことが極めて重要です。

財産分与の請求には離婚後2年の期限がある

財産分与の請求期限は、離婚成立後2年間です。2年の時効を過ぎると原則として請求はできないので注意してください。

前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。

引用元：民法第768条 2項

例えば、離婚届を先に出し、あとから話し合おうとしても相手が応じないケースは珍しくありません。そのまま2年が過ぎてしまえば、もらえるはずだった財産分与を法的に請求できないおそれがあります。

そのため、財産分与については離婚前から早めに話し合いを進め、必要に応じて調停や弁護士への相談を検討することが重要です。

なお、2026年4月の法改正により、請求期限は2年から5年に伸長します。

合意内容は必ず公正証書で残す

財産分与について合意した内容は、離婚協議書ではなく必ず公正証書で残しましょう。

口約束や当事者間だけで作成した協議書では、相手が支払いを怠った場合に強制力がなく、改めて裁判を起こす手間と時間がかかります。

一方、制執行認諾文言が付いた公正証書を作成しておけば、支払いが滞った際に裁判を経ることなく、給与や預貯金の差押えなどの強制執行がすぐに可能です。

また、公正証書は公証役場で正式な手続きに則って作成するため、紛失や改ざんのリスクがありません。離婚後にトラブルが起きる可能性を最小限に抑えられます。

不動産の財産分与で揉めたら「ベンナビ離婚」

不動産の財産分与は、法律・税務・不動産実務が絡む専門領域です。当事者間での解決が難しい場合は、弁護士へ相談しましょう。

ポータルサイト「ベンナビ離婚」では、離婚問題に詳しい弁護士を地域や相談内容から検索できます。無料相談に応じている弁護士・法律事務所も多く掲載されており、費用が心配の方でも安心です。

早期に専門家を介入させると法的に妥当な解決を目指せるので、ぜひ活用してみてください。

不動産の財産分与に関するよくある質問

不動産の財産分与について、よくある質問に回答します。個別具体的な事情については、弁護士に相談するのがおすすめです。

別居中に支払った住宅ローンは財産分与で考慮されますか？

考慮される可能性があります。

別居後に共有財産である不動産のローンを一方が支払った場合、支払い額を相手方に請求できる場合があります。

ただし、家に住み続けている側の支払いは、家賃相当分と相殺されることもあります。個別の事情によって判断が異なるため、弁護士へ相談してみてください。

相手が不動産査定に協力してくれません。どうすればよいですか？

まずは弁護士を通じて協力を要請します。

それでも応じなければ、家庭裁判所に調停を申し立てる方法を検討しましょう。裁判所の手続きを通じて、不動産鑑定を命じたり、調査嘱託という手続きで不動産会社に査定を依頼したりできます。

話し合いが停滞している場合は、早めに調停や専門家の力を借りるのが解決への近道です。

財産分与で家は売らないほうがいいですか？

一概にどちらが良いとは言えません。子どもの生活環境や自身の経済状況、住宅ローンの有無など、何を優先するかによって最適な選択は異なります。

家を売らないメリット	子どもを転校させずに済む 生活環境を変えなくてよい 住み慣れた家に住み続けられる
家を売るメリット	公平に分配できる ローン返済の不安がなくなる 固定資産税などの維持費が不要になる 夫婦間の関係を完全に清算できる

判断に迷う場合は、自身の状況を弁護士に相談し、法的なアドバイスを受けるのがおすすめです。

まとめ

不動産の財産分与は、婚姻中に取得したか、誰の資金で購入したか、住宅ローンが残っているかなどによって判断や分け方が大きく異なります。

自身の状況に合わせて、売却するか、一方が所有して代償金を支払うかを決めましょう。

また、不動産取得税や譲渡所得税など、ケースによって税金が発生する点にも注意しましょう。

財産分与には離婚後2年の請求期限（2026年4月以降は5年）があり、あと回しにすると得られる財産を失いかねません。

不動産が絡む財産分与で迷ったら、早めに専門家へ相談することが重要です。一人で抱え込まず、まずは無料相談などを利用して弁護士に相談してみてください。