持ち家があるときの離婚で決めるべきこと｜住み続ける場合の注意点

夫婦が離婚する際には、婚姻中に築いた共有財産の分配を協議することになります。

持ち家がある夫婦では、どちらが名義人となって持ち家に住み続けるのか、住宅ローンの返済や売却して得た利益はどのように分配するのかといった協議を進めなくてはなりません。

離婚に伴う持ち家の扱いや住宅ローンとの関係、持ち家に住み続ける場合のケース別の注意点を解説します。

離婚時に持ち家がある時に確認すべきこと

持ち家がある夫婦の離婚では、次の点を確認しなくてはなりません。

持ち家と住宅ローンの名義

離婚協議を進めるにあたって、まず確認すべきは持ち家と住宅ローンが誰の名義であるのかという点です。

持ち家の名義	夫・妻の単独名義なのか 夫婦の共有名義なのか
住宅ローンの名義	夫・妻の単独名義なのか ペアローンなのか 一方が主債務者、もう一方が連帯保証人になっていないか 親などが連帯保証人になっていないか

持ち家と住宅ローンの名義は、離婚後の持ち家の所有権や住宅ローン返済にかかわる重要な問題なので、登記事項証明書やローン契約書などでしっかりと確認しましょう。

これらの名義は、離婚後に「誰が持ち家の所有者になるのか」「誰が住宅ローンを返済するのか」という問題に直結します。

もし住宅ローンの残債がある場合は、持ち家の名義を変えることも、住宅ローンの名義を変えることも困難です。

離婚時の持ち家の不動産価格について

離婚時の持ち家の不動産価格によって持ち家の処分方法がかわります。

地価高騰などの好条件に恵まれて住宅ローンの残債よりも不動産価格のほうが高い場合は『アンダーローン』となり、売却処分による住宅ローンの一括返済や売却益の分配が可能です。

多くのケースでは不動産価格よりも住宅ローン残債のほうが多い『オーバーローン』状態で、持ち家を売却しても自己資金を加えないと住宅ローンが整理できません。

持ち家の不動産価格を確認する一般的な基準は、役所が交付する固定資産税評価証明書です。

ただし、固定資産税評価額はあくまでも税金を課すための基準であり、実際の市場価格とは一致しません。

実際に市場で取引される持ち家の不動産価格は、不動産業者の査定を受けたうえで確認することになるでしょう。

離婚時に持ち家で決定すべきこと

持ち家は夫婦が婚姻生活のなかで築いた共有財産なので、離婚の際は財産分与の対象になります。

持ち家がある夫婦が離婚する際には、財産分与を念頭においた処分方法を考えなくてはなりません。

どちらが持ち家に住み続け住宅ローンを支払うか決める

住宅ローンの残債がある場合は、売却せずに夫・妻のどちらかが住み続けて住宅ローンを返済していくという道を選択するケースが多数です。

夫名義の持ち家で、住宅ローンも夫名義であれば、財産分与と慰謝料として居住権を妻に譲り、夫がそのまま住宅ローンを返済するという解決方法があります。

反対に、持ち家・住宅ローンともに夫名義で、離婚後も夫が住みながら返済を続けるケースでは、持ち家の所有権については夫が財産分与を受けたかたちになります。

持ち家・住宅ローンともに夫の名義のままで妻が住み続けるといった解決法は、とくに手続きが不要という意味でもっとも簡単な選択だといえます。

ただし、妻にとっては「夫が勝手に売却するかもしれない」「夫が住宅ローンの返済を怠れば強制的に退去させられる」といった不安が解消できません。

名義の問題で不安を感じているなら、夫から有償で賃貸するというかたちを取ることで解決する方法もあります。

夫に家賃を支払いながら住むことで、妻は借地借家法の保護を受けて居住権を得るため、勝手に売却されてもその家に住み続けることが可能です。

持ち家を売却する時は、残りの現金を夫婦で分割する

持ち家を売却して住宅ローンを全額返済しても余りがある、つまりアンダーローンの場合は、売却によって生じた利益を夫婦で分割します。

売却益は、夫婦間で協議して決めた財産分与の割合に応じて分配することになるでしょう。

協議によって公平な離婚に至った場合は均等に、婚姻期間中の夫婦共有財産の形成に対する寄与度を考慮する場合などは、7：3や8：2といった割合になることもあります。

住宅ローンが完済済み場合、売却するか住み続けるか決める

すでに住宅ローンを完済している場合でも、そのまま住むか、売却して利益を分配するかといった解決法にかわりはありません。

夫婦の一方が持ち家の名義人として住み続ける場合、もう一方に対して、離婚（別居）時の持ち家の時価の１／２に相当する金額を代償金として支払うことが一般的な方法ではあります。

ただし、名義人となる方が代償金の支払原資を用意できない場合には困難な方法です。

夫婦間の協議によって、慰謝料代わりの財産分与として一方が住むことも、売却して利益を分配し離婚後の生活を支える資金とすることも自由です。

【状況別】持ち家に住み続ける注意点

離婚後も持ち家に住み続ける際の注意点を状況別に確認していきましょう。

名義人本人が持ち家に住み続ける時

持ち家の名義も住宅ローンの名義も同じで、名義人本人がそのまま持ち家に住み続ける場合は、とくに手続きを必要としません。

これまでどおりの生活を送りながら住宅ローンの返済を続けるだけです。

配偶者としても、単に従来の持ち家を離れて別の住居に住むだけなのでとくに手続きは必要ありません。

ただし、住宅ローンの契約時に連帯保証人になっている場合は、持ち家に住み続けている一方が住宅ローンの返済を怠ってしまうと連帯保証人として返済を求められてしまいます。

連帯保証人の変更を認める金融機関はほとんどないので、この場合は住宅ローンの一括返済や借り換えといった方法で解決しておく必要があります。

名義変更をして住み続ける時

住宅ローンを完済しているなら、財産分与や慰謝料として持ち家の名義を変更して住み続けるという方法もあります。

この方法で問題が生じるのは、住宅ローンの残債がある場合です。

住宅ローンの残債がある場合は、金融機関が名義変更を認めてくれません。

持ち家の名義変更を進めるにあたって金融機関の承諾書などが必要になるわけではありませんが、無断で名義変更していることが発覚すれば残債の一括返済を求められてしまう事態は免れないでしょう。

住宅ローンの残債がある状態での名義変更は現実的ではないので、やはりこのケースでも住宅ローンの一括返済や借り換えによって清算したのち、名義変更を進めることになります。

名義人ではない人物が住み続ける時

もっとも典型的なのが、名義人ではない人が住み続けるケースです。

持ち家・住宅ローンの両方が夫名義で、財産分与・慰謝料・養育費の代わりとして妻子に居住権を譲り、夫が住宅ローンの返済を続けるといった状況が想定されます。

離婚する夫婦が選択する典型的な解決方法ですが、ここで問題となるのが「夫が住宅ローンを返済できなくなったとき」です。

夫が住宅ローンの返済を怠った、あるいは離職などの減収で返済不能に陥ったといった場合は、妻子の住む家が競売に賭けられてしまい退去を強いられてしまいます。

もしこのような事態に陥ってしまえば、妻名義で家を買い取ることで解決しなくてはならないでしょう。

売却する場合の注意点

離婚に際して持ち家を売却し、これまでの婚姻生活のすべてを清算しようと考える夫婦も少なくありません。

持ち家を売却する場合は、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかによって対応が変わります。

アンダーローンであれば、売却して得たお金から住宅ローンを完済し、売却にかかった経費を差し引いて余った利益を夫婦で分割します。

問題になるのは、持ち家を売却しても住宅ローンを完済できないオーバーローンにあたる場合です。

オーバーローンにあたる場合は、預貯金などの自己資金や別の金融機関からの融資、親族による援助などで不足分を補填する必要があります。

夫婦の総資産が減少することになるので、本当にオーバーローンでも売却に踏み切るべきなのかを慎重に協議するべきでしょう。

まとめ

持ち家がある夫婦の離婚では、離婚後に持ち家をどうやって処分するのか、住宅ローンの残債をどのように清算するのかといった点を重点的に協議しなくてはなりません。

とくに住宅ローンの残債が高額であり、持ち家を売却しても全額返済が叶わないオーバーローンの状態であれば、いずれか一方が返済を続けながら持ち家を維持するほうが現実的です。

とはいえ、元配偶者がいつまでも住宅ローンの返済を履行できるとは限りません。

もし返済が滞れば、持ち家が競売にかけられてしまい、そこに住む一方は退去を強いられてしまいます。

また、一方が住宅ローン返済の負担だけでなく養育費や慰謝料も支払うことになれば、一方的に重い責任を負って離婚後は苦しい生活を強いられるでしょう。

離婚を考える夫婦は、離婚後の生活がいずれか一方に重い負担が生じるような不公平なものにならないように円満な協議での決着を目指す必要があります。

数多くの離婚トラブルを解決してきた実績が豊富な弁護士に相談してアドバイスを受けるのが最善策です。