離婚時の家の財産分与の方法と注意点｜売却するか住み続けるかの判断基準も解説

離婚するときには、財産分与についても夫婦で話し合わなければなりません。

基本的に財産分与は夫婦で折半となりますが、現金のように簡単に分割できない持ち家はどう分与すればよいでしょうか。

「まだローンが残っているけど、どうやって分けるの？」「家に住み続けたいけれど、一人でローンを支払うのは難しい」など、さまざまな問題が考えられます。

手続きも複雑になりがちですし、どうしたらいいのかわからないことも少なくないでしょう。

本記事では、離婚における財産分与で持ち家をどのように分与すればよいか、売却や住み続けるメリット・デメリットも解説します。

離婚における財産分与の基礎知識

財産分与は夫婦が婚姻後に築き上げた財産を、離婚するときに分け合うことです。

本項では、離婚における財産分与の種類や分与の割合など、財産分与に関するまつわる基礎知識を解説します。

財産分与の種類

財産分与には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

【財産分与の3つの種類】

• 清算的財産分与：夫婦が婚姻期間中に築いた財産を、夫婦の貢献度に応じて分けること。一般的に財産分与といえば清算的財産分与のことを指す。
• 扶養的財産分与：離婚後、一人で生活するのが経済的に難しい配偶者に対して、自立するまでの間もう一方の配偶者が財産分与として一定額の生活費を払うこと。
• 慰謝料的財産分与：暴力や不貞行為などがあった有責配偶者が、もう一方の配偶者に対して慰謝料の目的で財産をわけること。

財産分与はこのように3つの種類がありますが、このなかから選択しなければならないわけではありません。

両者の合意があれば、この3種類以外の方法での財産分与も可能です。

上記財産分与には注意点もあります。

まず扶養的財産分与では、離婚後は法律上の扶養義務がなくなることから、生活費が支払われるとはいえ必要最低限の金額にとどまることが多いようです。

次に慰謝料的財産分与では、財産分与に慰謝料が含まれます。

ただ、慰謝料は不貞などの不法行為に基づく損害賠償にあたるので、財産分与とは性質が異なります。

また、慰謝料を含めて財産分与をすると、何の名目でいくら支払ったのかがわからなくなり、揉めてしまう原因になる可能性も否定できません。

これらの理由から、財産分与と慰謝料は切り離すのが一般的です。

財産分与の割合

家庭裁判所の審判では、夫婦の財産を2分の1ずつで分割するよう命じることが多いようです。

これは、一方の配偶者が仕事をして、もう一方の配偶者が専業主婦（主夫）である場合も例外ではありません。

中には「自分が働いて稼いだお金なのに、不公平だ」と思う方もいるかもしれません。

しかし、専業主婦（主夫）が家事労働で家庭を支えてきたことが、財産を築くのにどの程度貢献しているか正確に算出するのは困難です。

そのため家事労働の価値が外にでて仕事をすることに劣るわけではないと考え、財産分与を公平に2分の1ずつにするよう命じられることが多くなっています。

財産分与の対象となる財産とならない財産

離婚する時点で夫婦が保有していた財産は、財産分与の対象となる「共有財産」と、対象にならない「特有財産」にわけられます。

共有財産とは、婚姻中に夫婦が協力して築き上げた財産です。

一方、特有財産とは、婚姻前に取得した財産など夫婦が協力して築き上げたとは言えない財産を指します。

財産分与の対象となる共有財産の例は、以下のとおりです。

現金や貯金

婚姻後にお互いの協力のもとで貯めた現金（へそくりを含む）や預貯金であれば、原則として財産分与の対象になります。

預貯金の名義が夫婦どちらか一方のものでも、夫婦が婚姻後に協力して築き上げた資産と考えられるのであれば財産分与の対象となるのです。

また、お子さん名義の預貯金も、夫婦の収入から入金されたものであれば財産分与の対象になります。

有価証券株式や国債などの有価証券

有価証券株式や国債などの有価証券は、結婚後に夫婦共同で取得したものであれば財産分与の対象となります。

名義は夫婦いずれかのことが多いと考えられますが、いずれであっても財産分与の対象です。

一方、婚姻後に親から贈与された株式など、夫婦の協力で取得したといえないものは財産分与の対象になりません。

不動産

夫婦の協力によって購入した不動産であれば、財産分与の対象です。

しかし、たとえば親名義の土地に家を建てた場合、親名義の土地は夫婦の協力で築いた財産とはいえないので、財産分与の対象になりません。

退職金

婚姻中に就職・退職し、婚姻中に支払い済となった退職金については財産分与の対象です。

また支払われる前の退職金についても、「退職金が支払われることがほぼ確実である」と考えられるのであれば財産分与の対象となる確率が高くなります。

一方で、離婚時に夫婦で保有していた財産のなかで、共有財産ではないものは特有財産と考えられます。

特有財産の代表的な例は以下のとおりです。

相続した財産全般・贈与された財産全般

相続によって取得した財産や贈与された財産は、夫婦の協力によって築き上げた財産とはいえないので、原則として財産分与の対象になりません。

ただし、たとえば養子縁組して夫婦が相続人となり、遺産分割協議でいずれか一方が相続したといった特殊なケースでは、財産分与の対象となる可能性があります。

婚姻前から保有していた財産

たとえば結婚前に取得していた有価証券や、貯めていた預金なども夫婦の協力で築き上げた財産ではないので、財産分与の対象になりません。

別居後に築いた財産

別居後に築いた財産は、原則として財産分与の対象とはなりません。

財産分与の対象になるか否かは、基本的に別居時点を基準として考えられるからです。

年金（種類などによる）

国民年金や国民年金基金、企業年金は財産分与の対象になりません。

一方で厚生年金や障害年金については年金分割というルールがあり、一部が財産分与の対象となる可能性があります。

社会通念上、いずれかの占有物と考えられる財産

たとえば夫が妻のために購入した高価な宝石などは、原則として妻の占有物と考えられ財産分与の対象となりません。

なお財産分与の際は、借金などの消極財産についても注意が必要です。

一般的に夫婦でつくった借金に関しては、財産分与の対象となります。

その一方で配偶者がパチンコや競馬、嗜好品の購入などでつくった借金は、夫婦でつくった借金ではないので財産分与の対象とはなりません。

共有財産に家がある場合の財産分与の方法

では、夫婦の共有財産に家がある場合、どのように財産分与すればいいのでしょうか。

家を財産分与する4つの方法を紹介します。

家を売却して得た現金を分ける

まず1つ目は、家を売却して得た現金を夫婦で半分ずつ分け合う方法です。

この方法は単純でわかりやすく、家を財産分与するための手段として、最もよく使われています。

自宅を売却すると、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。

売却代金からこの諸費用を控除し、余った金額を半分ずつに分けるのです。

一方に代償金を支払って住み続ける

2つ目は、一方に代償金を支払って住み続ける方法です。

お子さんがいて、住む環境を変えたくないという方もいるでしょう。

その場合、家の評価額の半分を相手に支払い、ご自身の名義にして住み続けることも可能です。

たとえば自宅の評価額が4,000万円だった場合、その半分の2,000万円を相手に支払えば、自宅をご自身の名義に書き換えて住み続けられるのです。

ただ、まとまった金額をなかなか用意できないという方もいるかもしれません。

その場合は、代償金を分割払いで支払う方法も考えられます。

しかし、途中で支払われなくなるリスクもあるので、公正証書を作成しておくといいでしょう。

公証役場で作成が可能な公正証書とは、証明力・執行力に優れた公文書です。

公正証書があれば、裁判をおこなわなくても強制執行が可能となり、スムーズに相手の財産を差し押さえられます。

土地を分筆してそれぞれ取得する

3つ目は、土地を分筆してそれぞれ取得する方法です。

所有している土地を、物理的に2つ以上に分けることを分筆といいます。

ただ、1つの土地を分筆すると、土地が狭くなったり形がいびつになり使いにくくなったりして資産価値が下がる可能性もあるので注意が必要です。

さらに分筆には費用もかかります。

分筆による土地の財産分与は、このようにデメリットが多いのは否めません。

不動産を共有名義で取得する

4つ目は、不動産を共有名義で取得する方法です。

夫婦の一方が名義人の不動産であれば、共有名義にすることにより2人で不動産を所有することが可能です。

名義に1人加えるだけなので、手続きは単純だといえるでしょう。

ただ、将来的に不動産を売却したり、賃貸として貸し出したりする場合、毎回相手の了承を得る必要があります。

相手が拒否すれば、身動きがとれなくなってしまう可能性も否定できません。

不動産名義を共有名義でする方法も、このようにデメリットが多く注意が必要です。

住宅ローンが残っている場合の財産分与のポイント

離婚時に、まだ住宅ローンが残っていることもあるはずです。

この場合、家はどのように財産分与すればいいのでしょうか。

以下、アンダーローン・オーバーローンの場合にわけて解説します。

アンダーローンの場合｜売却がおすすめ

家の評価額が、残ローンを上回ることをアンダーローンといいます。

アンダーローンの場合、家を売却して財産分与するのがおすすめです。

たとえば、家の評価額が3,000万円で、残ローンが1,000万円、売却の諸経費が200万円の場合、売却額から残ローンと諸経費を差し引いた1,800万円が財産分与の対象額となります。

財産分与するときは、この1,800万円を夫婦2人で分けることになるのです。

オーバーローンの場合｜住み続けるのがおすすめ

家の評価額が、残ローンを下回ることをオーバーローンといいます。

オーバーローンであれば、売却せずに住み続けた方がいいかもしれません。

たとえば、家の評価額が2,000万円で、残ローンが2,500万円の場合、ローンの方が評価額に比べて500万円高いことになります。

家を売却しても負債が残ることになるので、売却はしないほうがいいかもしれません。

また、自宅にローンの名義人が住むのか、異なる人物が住むのかによって、どのようなことに注意したらいいのでしょうか。

以下、この場合の選択肢について解説します。

ローンの名義人と住む人が同じ場合

ローンの名義人が家に住み続ける場合、ローンの名義も自宅の名義も変更せずにそのまま住み続けられます。

この方法であれば簡単で、手間もかかりません。

ローンの名義人と住む人が異なる場合

ローンの名義人ではない、別の人物が家に住み続ける場合、ローンの名義を居住者に書き換える必要があるかもしれません。

たとえばローンの名義が夫で、妻が自宅に住み続ける場合、離婚後に夫がローンの支払いを拒むリスクがあります。

そうなると自宅が差し押さえられ、妻が出ていくはめになりかねません。

基本的に、家のローンの名義と所有者、居住者は一致させておいた方が混乱がないといえます。

そのため、ローンを借り換えるなどして名義を書き換えたり、ローンを一括返済したりするなどして、ローン・所有者・居住者の名義を一致させた方がいいでしょう。

離婚時に家を財産分与する際の流れ

ここからは、離婚時に家を財産分与する際の具体的な流れをご説明します。

不動産の評価額などを確認する

まずは、以下を確認しましょう。

• 家（不動産）の評価額
• 家の名義人
• 住宅ローンの残額
• 住宅ローンの契約名義人

無料査定をおこなっている不動産会社もあります。

評価額や住宅ローンの残額を確認し、残ローンを清算できるか、いくら手元に残りそうかなどを確認しましょう。

財産分与の方法を夫婦で協議する

評価額などが確認できたら、財産分与の方法を夫婦で協議しましょう。

売却するのか、自宅に住み続けるのかも決める必要があります。

アンダーローンであれば売却して、売却代金を2人でわける、オーバーローンであれば住み続けるなどの方法が考えられるでしょう。

先ほどもお伝えしましたが、オーバーローンで自宅に住み続ける場合は、ローンの名義人と居住者を一致させておく必要があるかもしれません。

この辺りも、きちんと話し合いをして決めておきましょう。

話し合いがまとまらなければ調停手続に移行する

協議がまとまらなければ、調停手続に移行することになります。

婚姻中であれば離婚調停、離婚後であれば財産分与調停を家庭裁判所に申し立てます。

後者の場合は、離婚後2年以内に申し立てる必要があるので気を付けましょう。

なお、裁判手続きになると時間もかかりますし、法律の知識がないと思うように解決できないこともあります。

調停手続に移行するなら、弁護士への依頼も検討するのがおすすめです。

離婚時の家の財産分与に関する注意点

離婚時に家を財産分与する際は、いくつか注意点もあります。

ここからは、離婚時の家の財産分与で注意すべきポイントを3つ解説します。

財産分与請求権は離婚してから2年で消滅する

まず1つ目の注意点は、財産分与請求権は、離婚してから2年で消滅するということです。

離婚に伴う財産分与請求権の時効は、離婚後2年間です。

原則としてこの時効は延長されないので、必ず2年以内に請求する必要があります。

（財産分与）

第七百六十八条　協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

２　前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。

引用元：民法 | e-Gov法令検索

上記のとおり、財産分与の請求権は民法にも定められています。

時効になっても、相手が応じてくれさえすれば財産分与は可能です。

ただし、あくまで相手の任意となるため、弁護士に依頼して交渉を進めるのがおすすめです。

不動産の名義変更を忘れると処分などができなくなる

2つ目の注意点は、不動産の名義変更を忘れてしまうと、処分や贈与が簡単にできなくなることです。

ローンの名義と不動産の名義人は別物です。

ローンの名義だけ書き換えても不動産の名義が元配偶者であれば、処分や贈与をする際に元配偶者の許可を得なければなりません。

自宅に住み続ける場合は、今後のことも考えて不動産の名義変更も忘れずにおこないましょう。

出て行った相手が住宅ローンを滞納するリスクがある

3つ目の注意点は、出て行った相手が住宅ローンを滞納するリスクがあることです。

残ローンを夫が支払う約束で、妻が家に住み続けるというケースも考えられます。

しかし、口約束だけでは危険です。

先ほどもお伝えしましたが、夫は自分が住んでいない家のローンを支払うことになるので、滞納する可能性が大いに考えられるからです。

ローンの不払いが続くと自宅が競売にかけられ、妻は家を出ていくことになるかもしれません。

相手が住宅ローンを支払うという約束をしたなら、公正証書できちんと取り決めをしておきましょう。

万が一不払いが発生しても、スムーズに強制執行できるので安心です。

ローンの連帯保証人に関するトラブルに巻き込まれる可能性がある

4つ目の注意点は、ローンの連帯保証人に関するトラブルに巻き込まれる可能性があることです。

夫がローンの名義人で、連帯保証人が妻になっていることがあるかもしれません。

この状態で離婚し、夫がローンを払い妻が自宅に住み続けると仮定しましょう。

万が一、夫がローンを滞納して支払いが止まったら、その債務は連帯保証人である妻が負うことになるのです。

ご自身がローンの連帯保証人になっている場合は、ローンを支払う側の親族などへ保証人を変更しておいた方が安心でしょう。

離婚時の家の財産分与に関するよくある質問

離婚時に家を財産分与する際、慣れない専門用語や複雑な手続きで、混乱してしまうかもしれません。

ここからは、家を財産分与するときに発生しがちな質問を紹介します。

オーバーローンでも家を売却することはできる？

オーバーローンでも、「任意売却」によって家を売却することは可能ではあります。

本来、不動産を売却するためにはローンを完済しなくてはなりません。

不動産を引き渡すには、金融機関の抵当権を抹消する必要があり、抵当権を抹消するためにはローンを完済する必要があるためです。

任意売却とは、債権者である金融機関の了承を得ることで、一定の条件のもとで抵当権を解除する手続きをさします。

任意売却をしたい場合は、まず債権者（金融機関）と交渉して許可を得ることが必要です。

そのうえで、不動産会社に不動産の査定をしてもらい売却活動に移行します。

通常、ローンを支払えない場合、不動産は競売にかけられることになります。

任意売却は、競売にかけられることなく売却できる手続きです。

競売よりも、市場価格に近い金額で売却できるかもしれません。

ただ任意売却をしても、残ローンを清算できない可能性があります。

その場合は、残債の返済義務が発生するので注意が必要です。

共有名義で住宅ローンを組んでいる場合はどうすればよい？

夫婦の共有名義で住宅ローンを組むペアローンの場合、不動産の名義人になるどちらか一方にローンの書き換えをした方がいいかもしれません。

ローンが共有名義になっていたら、一方の支払いが止まったときにもう一方に支払い義務が生じます。

相手が滞納した分が突然請求され、支払えなければ家が差し押さえられてしまう可能性があるのです。

これを避けるには、ローンを一括返済するか、借り換えをして単独名義に書き換える方法などが考えられます。

ただローンの借り換えは難しい傾向にあるのは否めません。

残債が大きい、支払い能力がないなどの場合は、ローンを借り換えられない可能性もあります。

離婚時の家の財産分与では税金が課されることはあるのか？

財産分与によって不動産を譲り受けた場合、基本的には贈与税や不動産取得税といった税金はかかりません。

財産分与はもともと夫婦がそれぞれ保有すべき財産を精算しただけであり、贈与したり新しく取得したりしたわけではないからです。

ただし、財産分与で取得した全ての財産が、財産分与の相場の金額より高額であると考えられる場合は贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。

この場合は、税理士へ相談するのがおすすめです。

まとめ｜家の財産分与で困ったら弁護士に相談を！

離婚時に発生する財産分与は、非常に複雑です。

特に家に関しては、住み続けるのか売却するのか、分け方を協議する必要があります。

ほかにも、ローンや所有者の名義変更などさまざまな手続きも必要になり、当事者だけでおこなうのは困難かもしれません。

法律の知識がないまま話し合いを進めてしまうと、後々大きなトラブルとなる可能性もあります。

家の財産分与で困ったら、弁護士への相談がおすすめです。

弁護士なら、相手との協議や裁判手続きもスムーズに対応してくれるはずです。

また、後からご自身が困らないよう、協議内容を公正証書にまとめるなど、安心して自宅に住み続けられるようなアドバイスもしてくれるでしょう。

損をしない財産分与のためにも、弁護士へ相談することをおすすめします。