離婚時の財産分与で住宅ローンが残る家はどうなる？ケース別に解説

離婚時の財産分与で、ローン付き住宅が持ち家をどう扱えばよいか悩んでいませんか。

家の時価がローン残高を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかによって、取れる選択肢は変わります。

売却して現金で分ける方法、どちらかが住み続ける方法、それぞれに利点と注意点も存在します。

財産分与における住宅ローンの扱いについて、知識がないまま方法を決めると、離婚後にトラブルが生じかねません。

この記事では、財産分与の基本的な仕組みと、話し合いの前に確認すべき5つの事項を解説します。

家の状況に応じた具体的な分与方法や留意点も詳しく紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

離婚時の財産分与とは？

離婚時の財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を分け合う制度です。

分与の対象となるのは、婚姻中に夫婦で協力して形成した財産です。

具体的には、以下のものが挙げられます。

• 家やマンションなどの不動産
• 預貯金
• 自動車
• 生命保険や学資保険
• 株式や投資信託などの有価証券
• 退職金（婚姻期間に対応する部分）

夫婦の一方の名義でも、婚姻中に形成した財産であれば、原則として分与の対象となります。

一方、夫婦の一方が結婚前に取得した財産や相続や贈与により取得した財産は、原則として財産分与の対象にはなりません。

財産分与の割合は、原則として2分の1ずつです。

専業主婦（夫）も、家事労働等を通じて財産形成に貢献したと評価され、2分の1の権利が認められるのが一般的です。

ただし、夫婦の事情や財産形成への寄与度によって割合が変わることもあります。

離婚時の財産分与はローンの残る家も対象となる？

ローン付き住宅が財産分与の対象となるかは、家の時価がローン残高を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかによって異なります。

《アンダーローン》 家の時価>ローン残高 《オーバーローン》 家の時価<ローン残高

アンダーローンの場合、家の時価からローン残高を差し引いた額が分与対象となります。

たとえば、家の時価が3,000万円でローン残高が2,000万円なら、差額の1,000万円を家の評価額とすることが一般的です。

一方、オーバーローンの場合は、原則として財産分与の対象となりません。

家を売却してもローンが残るため、実質的には資産価値がないからです。

ただし、家以外に預貯金や株式などのプラスの財産があるときには、オーバーローンの家も分与対象となることがあります。

分与対象となる場合は、ローン残額と家の時価の差額部分を他の財産から差し引いて（通算して）、分与額を決めます。

財産分与の方法を決める前に確認すべき5つのこと

財産分与の方法を話し合う前に、家の状況を正確に把握する必要があります。

家の評価額やローンの契約情報などが揃えば、アンダーローンかオーバーローンかの判断ができ、取りうる選択肢が明確になります。

土地と建物の所有名義

家（土地・建物）の所有者と抵当権の有無を正確に把握しましょう。

共有名義であれば持分割合はどうなっているのかを確認してください。

所有者や持分、抵当権の有無を調べる方法には、以下の3つがあります。

方法	料金（1通）	備考
登記事項証明書（窓口請求）	600円	全国どこの法務局でも取得可
登記事項証明書（オンライン請求）	郵送受取：520円 窓口受取：490円	インターネット環境があれば、どこからでも取得可
登記情報提供サービス	全部事項：331円	インターネットで閲覧可 ※ただし、公的な証明書としては利用不可

なお、登記事項証明書を取得する際や登記情報提供サービスを利用する際には、地番と家屋番号が必要です。

地番・家屋番号がわからない場合は、家の所在地を管轄する法務局に電話をすれば、住所表示から地番・家屋番号を教えてもらえます。

家の評価額

財産分与の基準となる家の価値を把握するため、複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な時価（実勢価格）を確認しましょう。

固定資産税の納税通知書に記載された固定資産税評価額は、公示価格の7割程度を目安に設定されています。

そのため、実際の市場価値を反映した査定額を取得することが大切です。

家の時価とローン残高を比べることは、財産分与での家の扱い方を決めるための第一歩です。

また、家を売却して現金を分ける場合には、実際にいくらで売却可能なのかを知る必要があるため、査定は欠かせません。

なお、査定額は不動産会社によって差が出ることがあります。

2〜3社に依頼して相場観を掴むことで、より正確な評価額を把握するのがおすすめです。

査定自体は無料で依頼できる会社が多いので、複数社に依頼しましょう。

ローンの契約状況

金銭消費貸借契約書などで、ローン契約者（主債務者）、連帯保証人やペアローンの有無などを正確に把握しましょう。

仮に主債務者ではない一方が家に住み続け、ローンも引き継ぐのであれば、金融機関の承諾が必要になります。

また、妻が夫のローンの連帯保証人になっている場合は、離婚後も残債について責任を負い続けなければなりません。

連帯保証人から外れるには金融機関の同意が必要で、代わりの保証人や担保の提供を求められるケースも多いです。

契約内容によって取り得る選択肢が異なります。

手元に契約書がなければ、金融機関に連絡の上、写しを取り寄せましょう。

ローン残高

金融機関から残高証明書や返済予定表を取り寄せて、ローン残高を確認しましょう。

現在のローン残高が正確にわからないと、家の時価がローン残高を上回っているか、下回っているかを判断できません。

家の時価からローン残高を差し引き、その数字がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローン状態です。

複数社に依頼した査定額の平均値をとると、より正確な値を出せるでしょう。

残高証明書は、金融機関の窓口で発行を依頼できます。

郵送対応やインターネットバンキングで依頼できる金融機関もあり、発行手数料は数百円程度が一般的です。

さらに返済予定表が手元にあれば、現時点のおおよその残高を確認できます。

家以外の財産の評価額

預貯金、生命保険、有価証券、車など、家以外の夫婦共有財産も全てリストアップし、それぞれの評価額を把握しましょう。

たとえば、妻が家を取得する代わりに、夫が預貯金を多く受け取るといった調整ができれば、選択肢が広がります。

また、家以外のプラスの財産の総額が、オーバーローンの額を相当程度上回る場合もあるでしょう。

このようなケースでは、家を含めた財産総額からローン残高を差し引いて分与額を算定（通算）することが適切な場合もあります。

家の分与方法を検討するうえで、他の財産で調整が可能かどうかは大切な判断材料です。

アンダーローンの場合の主な財産分与方法

アンダーローンの場合の主な分与方法は、主に3つです。

それぞれに利点と注意点を把握し、夫婦双方の今後の生活設計に応じて適切な分与方法を検討することが重要です。

家を売却して現金を分ける

家を売却し、売却代金でローンの残債や諸費用を支払った後、残った現金を分ける方法です。

家の評価額で揉めていても実際の売却価格で決着がつくため、後々まで問題を引きずらない利点があります。

一方、希望価格で売却できなかったり、買い手がすぐに見つからなかったりする点がデメリットです。

売却時期が離婚のタイミングと合わないこともあり、転居や転校のスケジュール調整が難しくなる場合もあるでしょう。

また、ローン返済中の家の売却は、金融機関への残債の一括返済が前提となります。

一括返済は基本的にイレギュラーな対応となるため、金融機関への事前連絡が必要です。

一括返済には手数料がかかることも多いため、売却を計画する時点で、必要な総額を金融機関に確認しておきましょう。

夫婦の一方が家を取得する

ふたつ目は、夫婦の一方が家を単独取得し、他の財産で分与額を調整する方法です。

たとえば、家の時価からローン残高を控除した額が1,000万円で、預貯金が1,000万円あるケースを想定してみましょう。

この場合、夫が家を取得し、妻が預貯金1,000万円を取得すれば公平に分けられます。

基本的に住宅ローンの契約者が家を取得し、ローンを返済していくのが一般的です。

もしローン契約者ではない配偶者が家を取得したい場合は、以下のいずれかの方法をとる必要があります。

• 金融機関と交渉して住宅ローン名義を変更してもらう
• 住宅ローンの借り換えを行う

いずれの場合も、取得する側に安定した収入と信用情報が求められます。

夫婦共有名義とする

家以外に分与対象財産がない場合、いずれかの単独名義であった自宅を、あえて共有名義にすることもあります。

しかし、離婚後も家の名義を共有のままにしておくことは、将来のトラブル発生のおそれがきわめて高いため、原則としておすすめしません。

共有名義とすると、将来売却する際に元配偶者の同意が必要となり、連絡が取れなければ売却できません。

どちらかが亡くなった場合、持分は相続人に移るため、元配偶者の再婚相手や子どもと共有関係になる可能性もあります。

離婚時の事情でやむを得ず共有にする場合でも、将来の売却時期や条件、管理費用の負担などを公正証書で定めておくことが大切です。

オーバーローンの場合の主な財産分与方法

オーバーローンの場合は、仮に家を売却してもローンが残るため、残債の取り扱いが問題となります。

残債は原則としてローン契約者が負担し続けるため、誰が家に住み、どう返済していくかを決めなくてはいけません。

ここでは、オーバーローンの家の主な分与方法を紹介します。

いずれの方法も、金融機関との協議や合意が必要になる場合が多いため、注意点も併せて把握しておきましょう。

ローン契約者が家を取得して返済を続ける

最も簡潔な方法は、ローン契約者が家を単独取得し、離婚後もそのまま家に住み続けながら、ローン返済を継続する方法です。

オーバーローンで他にプラスの財産がない場合、家は財産分与の対象外となります。

そのため、他方への代償金の支払いは原則として不要です。

ローン契約者が家を取得し返済を続ける場合でも、家を取得しない配偶者が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

ローン契約者が返済を滞納すると、金融機関は連帯保証人に返済を求めます。

3か月以上滞納すると期限の利益を喪失し、一括返済を求められることが多いです。

連帯保証人を外すには、金融機関の審査を通過する別の保証人を立てるか、十分な担保を提供する必要があります。

ローン契約者が家を取得して他方が家に住み続ける

ローン契約者が家を単独取得し、ローン契約者ではない側が家に住み続ける方法もあります。

たとえば、夫が家を取得しローンを支払い続けるものの、子どもの学校環境を維持するために、妻と子が家に住み続けるケースです。

家の所有者と居住者が異なる場合、離婚後も家に住み続ける側は、家の所有者との間で使用貸借契約または賃貸借契約を締結することが考えられます。

ただし、家には金融機関の抵当権が設定されているため、ローン契約者の支払いが滞れば、抵当権が実行されます。

その結果、住んでいる側は強制退去を余儀なくされるでしょう。

ローンの返済に問題がなくても、単独取得者が家を第三者に売却する可能性もあります。

契約者変更の手続きを経て新たなローン契約者が家を取得する

家に住み続ける側が新たにローンを組み直し（借り換え）、家の名義とローン名義を変更する方法です。

元配偶者との金銭的な関係を完全に断ち切れるという利点があります。

ローン契約者でなくなれば、元配偶者の返済状況を気にする必要がありません。

家の名義も自分のものになるため、将来売却する際も自分の判断で進められます。

ただし、家に住み続ける側に、ローンの審査に通るだけの十分な収入や信用情報が必要です。

金融機関は返済能力を厳しく審査します。

専業主婦やパート勤務の場合、審査に通ることは難しいのが現実です。

ローンを組み直したい場合、まずは金融機関に相談することから始めましょう。

契約者変更の可否や条件について、具体的な回答が得られます。

金融機関の承諾を得て任意売却する

夫婦のどちらも家に住まない場合、金融機関の合意を得て家を売却する任意売却を行う方法もあります。

任意売却とは、金融機関の承諾を得て売却する方法です。

競売と比べて市場価格に近い価格で売れる可能性が高く、売却日程にもある程度の融通が利きます。

近隣に知られにくいという利点もあります。

任意売却を希望する場合、金融機関から残債の一括弁済を条件とされることが多いです。

売却代金でローンを完済できない部分については、別途返済計画を立てて交渉する必要があります。

資力がなければ認められない場合もあります。

任意売却は専門的な知識が必要です。

弁護士や任意売却を専門とする不動産会社への相談が欠かせません。

夫婦の共有名義とする

ペアローンの場合、ローンの一本化が難しく、やむを得ず共有状態が続く場合があります。

しかし、オーバーローンの状態で家の名義を共有のままにすることはトラブルの元凶となるため、おすすめできません。

共有名義を続けると、将来的に権利関係が複雑になるリスクがあります。

たとえば、共有者の一方が再婚して子どもが生まれ、その後に亡くなった場合、持分が相続によって分散し、さらに複雑な状態になります。

また、家に住まない側が住宅ローンの支払いを怠ると、その持分が差し押さえられ、第三者の手に渡る可能性もあります。

さらに、一方が家の売却を求める訴訟を起こせば、望まないタイミングで売却を強いられることもあるでしょう。

財産分与後、ローン契約者以外が家に住み続ける場合の2大リスク

「子どもと妻が家に住み、夫がローンを払い続ける」という選択は、一見子どものためになるように見えます。

しかし、将来トラブルが発生する可能性が高い選択でもあります。

この取り決めを選ぶ前に、以下の2つのリスクを十分に理解しておきましょう。

元配偶者のローン滞納で家を失うおそれがある

ローン契約者である元配偶者が返済を滞納した場合、家は金融機関に差し押さえられます。

住んでいる側は自身の意思に関わらず、強制退去を余儀なくされるでしょう。

離婚後、元配偶者の生活状況が変化することも往々にしてあります。

再婚による出費増、失業や病気での収入減、浪費癖など、さまざまな事情で返済が滞るケースです。

約束通り支払っているかを常に監視することはできないため、気づいたときには競売手続きが進んでいるケースも珍しくありません。

リスクを根本的に回避するには、ローンを住む側の名義に借り換えるしかありません。

借り換えが難しい場合は、売却して清算することが現実的な選択肢です。

金融機関から契約違反として一括返済を求められる可能性がある

ローン契約者ではない当事者が家に住み続ける場合、契約違反として、金融機関から残債の一括返済を求められる可能性があります。

住宅ローンは、契約者本人がその家に住むことを条件に、通常の融資よりも低金利で貸付けられています。

離婚によりローン契約者以外の人が住み続ける状況は、この前提から外れる可能性があります。

契約者の居住実態が確認できない場合、金融機関から契約内容の見直しを求められることがあるでしょう。

場合によっては金利の変更を求められたり、残債の一括返済を求められたりする可能性もあります。

事情を説明すれば柔軟に対応してもらえるかもしれません。

ローン契約者以外の居住継続を選択する場合は、必ず事前に金融機関に相談してください。

財産分与と住宅ローンに関するQ&A /h2>

住宅ローンが絡む財産分与で特によくある質問についてQ&A形式で解説します。

Q.ペアローンを組んでいる場合はどうなりますか？

ペアローンは夫婦それぞれが主債務者として独立した契約を結んでおり、お互いが相手の連帯保証人になっています。

離婚しても契約は解消されないため、どちらかが返済を滞らせれば、もう一方に請求が来る仕組みです。

また、住宅ローン控除は契約者本人の居住が条件のため、家を出た側は控除を受けられなくなります。

対処法としては、借り換えや売却などの選択肢があります。

どちらか一方の単独ローンに借り換えれば連帯保証から外れられますが、審査が厳しく年収要件を満たせないケースも多いです。

家を売却して残債を清算する方法もありますが、オーバーローンの場合は不足分の支払いが必要になります。

いずれの場合も、離婚前に金融機関へ相談し、双方が納得できる解決策を見つけることが重要です。

ペアローンの解消は難易度が高いため、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

Q.結婚前に購入した家は財産分与の対象になりますか？

結婚前に夫婦の一方が購入した家は、原則として財産分与の対象にはなりません。

ただし、結婚後に夫婦の収入で住宅ローンを返済していた場合は、その返済分が分与対象となります。

結婚後に返済した部分は、夫婦が協力して築いた財産とみなされるからです。

具体的には、結婚してから別居するまでの期間に支払ったローン返済額が、財産分与で考慮されます。

一方、結婚前に返済した部分や、別居後の未払い分については、購入者個人の財産や債務となるため、財産分与の対象外です。

個別の事情によって判断が変わることもあるため、弁護士に相談することをおすすめします。

Q.ローン付きの家の財産分与にも税金はかかりますか？

家を渡す側には、譲渡所得税が課税される場合がありますが、実際にかかるケースは稀でしょう。

譲渡所得税は分与時の価額が購入時の価額を上回った場合に課税されますが、通常の住宅は経年により価値が下がることが多いためです。

家を受け取る側には、不動産取得税と登録免許税がかかります。

贈与税は、原則としてかかりません。

ただし、以下のいずれかに該当する場合は、贈与税が課税される可能性があります。

• 分与される財産が夫婦で築いた財産に比べて明らかに多すぎる場合
• 税金逃れのための離婚と認められる場合

不安な場合は、税理士と連携している弁護士に相談して事前に確認することをおすすめします。

まとめ｜ローンが残る家の財産分与は弁護士に相談を

離婚時の財産分与で住宅ローンが残る家は、アンダーローンかオーバーローンかによって扱いが異なります。

アンダーローンの場合、家の時価からローン残高を差し引いた額が分与対象です。

一方、オーバーローンの場合は原則として分与対象外となります。

分与方法を決める前には、以下の5つを確認しましょう。

1. 所有名義
2. 家の評価額
3. ローンの契約状況
4. ローン残高
5. 家以外の財産

アンダーローンなら売却して現金を分ける、一方が取得するなどの選択肢があります。

オーバーローンなら契約者が取得して返済を続ける、借り換えを行うなどの方法が考えられます。

ただし、住宅ローン付き住宅の財産分与は、法律・金融・税務が複雑に絡み合う問題です。

離婚問題に詳しい弁護士に相談し、具体的な状況を踏まえたアドバイスを受けることをおすすめします。

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