離婚時に共有名義の不動産を売却する方法は？手続きに失敗しないための知識まとめ

「財産分与」が得意な弁護士に相談して悩みを解決！

お悩み内容から探す

離婚を検討する中で「共有名義の不動産はどうやって売却すればいいのか」と悩んでいませんか。

夫婦の共有名義となっているマイホームは、単独名義の場合とは異なり、売却や手続きにいくつかの注意点があります。

十分な知識がないまま進めてしまうと、相手とのトラブルや手続きの停滞、想定外の費用負担につながる可能性もあるでしょう。

そこで本記事では、離婚時に共有名義の不動産を売却する具体的な方法や手続きの流れ、失敗しないためのポイントをわかりやすく解説します。

トラブルを避けながら納得のいく形で不動産を整理したい方は、ぜひ参考にしてください。

今すぐ無料相談・電話相談OKの弁護士が見つかる！

ベンナビ離婚で
離婚問題が得意な弁護士を探す

北海道・東北	北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島
関東	東京 神奈川 埼玉 千葉 茨城 群馬 栃木
甲信越・北陸	山梨 新潟 長野 富山 石川 福井
東海	愛知 岐阜 静岡 三重
関西	大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山
中国・四国	鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知
九州・沖縄	福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄

離婚にあたり共有名義の不動産を売却する方法5つ

夫婦の共有名義の不動産を売却する方法を5つ紹介します。

1. 配偶者の同意を得て不動産全体を売却する
2. 自分の共有持分を相手方に売却する
3. 共有名義の不動産が土地なら分筆をして自分の共有持分だけを売却する
4. リースバックを検討する
5. 自分の共有持分を不動産買取業者などの第三者に売却する

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

1.相手の同意を得て不動産全体を売却する

離婚時に夫婦間で売却の合意が取れていれば、不動産全体を第三者に売却して現金化する方法を検討しましょう。

不動産全体を売却してしまえば、売却代金を分ける形で財産分与を進められるため、比較的スムーズに清算できるのが大きなメリットです。

一方で、どちらか一方でも売却に反対している場合、不動産全体の売却はできません。

そのため、事前にしっかりと話し合うことが大切です。

2.自分の持分を相手に売却する

相手方が不動産の売却に反対をしており、離婚後も住み続けたいと考えているなら、あなたの共有持分を配偶者に売却する方法が考えられます。

ただし、相手方にあなたの共有持分を買い取るだけの資金があることが必要です。

もし、相手方が不動産の購入資金を有していないなら、財産分与で預貯金・現金などを相手方に譲ったうえで、不動産の購入資金に充ててもらうなどの調整が可能です。

3.土地であれば分筆して売却する

夫婦の共有名義の土地がある場合は、分筆をしたうえで、土地を売却する方法が考えられます。

分筆とは、登記簿上の一筆の土地を複数に分割してそれぞれを独立した土地に変更する手続きのことです。

分筆をすれば、共有名義状態を解消してそれぞれ単独名義で土地を所有できます。

なお、土地を分筆する際の流れは以下のとおりです。

1. 土地家屋調査士に分筆を依頼する
2. 法務局や市区町村役場で、登記記録、公図、地積測量図、都市計画図、道路査定の記録などの資料を収集する
3. 現地確認をする
4. 分筆案を作成する
5. 測量をおこない資料と照合する
6. 隣地所有者などの関係者と現地立会をおこなう
7. 境界標を設置し、確定図を作成する
8. 分筆登記を申請する

分筆手続きには数ヵ月を要することも少なくないので、離婚手続きと分筆手続きを並行する場合には、できるだけ早期に着手する必要があります。

ただし、土地を分筆すると面積が狭くなるので、資産価値が下落するリスクがある点に注意してください。

4.リースバックを検討する

配偶者が離婚後も夫婦共有名義の不動産に居住したいと希望している場合には、リースバックをするのも選択肢のひとつです。

リースバックとは、業者などに不動産を売却したのち、そのまま賃貸借契約を締結することです。

売却によって不動産の所有権は手放さなければいけませんが、賃貸借契約を締結できるので、今までと変わらずその不動産に居住できます。

ただし、リースバック後は、不動産業者に対して賃料を支払わなければいけません。

そのため、不動産に居住する側の経済的負担が重くなる点に注意が必要です。

また、リースバックで業者に買い取ってもらうときの金額は、不動産市場の相場よりも低額になるリスクがあります。

5.自分の持分のみ業者へ売却する

相手方が不動産全体の売却に反対しているせいで離婚手続きがなかなか進まないようなときには、自分の共有持分を不動産買取業者に売却する方法も選択肢のひとつとなります。

ただし、不動産の共有持分だけを業者に売却するのはおすすめできません。

というのも、あなたが不動産の共有持分を業者に売却すると、不動産業者と配偶者が不動産の共有者になり、配偶者に迷惑がかかる可能性があるからです。

たとえば、不動産業者があなたの配偶者に不当に低い金額での売却を要求したり、不動産の管理方法などについて口を出したりすると、配偶者の平穏な暮らしを脅かすことになります。

そのため、自分の共有持分だけを不動産買取業者に売却する方法は、ほかの選択肢が難しいときの最終手段だと理解しておきましょう。

共有名義の不動産の売却相場はどのくらい？

ここでは、以下のケースにおける共有名義の不動産の売却相場について解説します。

• 不動産全体を売却する場合
• 共有持分のみを売却する場合

不動産全体の売却なら相場は市場価格と同程度

不動産全体を売却する場合、市場価格通りに売却できる可能性が高いです。

なぜなら、購入者は、不動産全体についての完全な所有権を取得できるからです。

共有持分のみの売却なら相場は市場価格の3～6割程度

不動産の共有持分だけを売却する場合、不動産市場相場通りに売却するのは難しいのが実情です。

なぜなら、買い手からすれば不動産の共有持分を取得しても、不動産全体の処分・管理をするにはその都度ほかの共有者と協議をする必要があるなどの制限を強いられるからです。

不動産の立地条件、面積、築年数、ほかの共有者の属性などの事情次第ですが、市場相場の3割〜6割程度の値段しかつかない可能性があることを覚えておきましょう。

今すぐ無料相談・電話相談OKの弁護士が見つかる！

ベンナビ離婚で
離婚問題が得意な弁護士を探す

北海道・東北	北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島
関東	東京 神奈川 埼玉 千葉 茨城 群馬 栃木
甲信越・北陸	山梨 新潟 長野 富山 石川 福井
東海	愛知 岐阜 静岡 三重
関西	大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山
中国・四国	鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知
九州・沖縄	福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄

相手が不動産全体の売却に応じない場合は共有物分割請求を検討

配偶者が共有名義の不動産全体の売却に同意しない場合には、共有物分割請求をするのも選択肢のひとつです。

共有物分割請求とは、不動産の共有名義状態を解消するために、共有者のひとりがほかの共有者に対して、共有持分の整理や売却などを求める権利のことです。

共有物分割請求は、以下の流れでおこなうのが一般的です。

1. 夫婦間で共有物の分割方法について話し合いをおこなう
2. 話し合いがまとまらないときには、共有物分割調停を申し立てる
3. 話し合いがまとまらないときは共有物分割訴訟を提起する

協議や調停では、当事者双方の意見を前提に、共有物を分割するのかどうか、どのように分割するのかについて解決を目指します。

一方、共有物分割訴訟を提起した場合には、裁判所が判決によって以下の分割方法のいずれかを選択します。

• 現物分割：共有物を物理的に分割して共有者それぞれに単独所有させる方法
• 代償分割：共有者のひとりが共有物を取得する代わりに、ほかの共有者に代償金を支払わせる方法
• 代金分割：共有物を売却して得られた代金を共有者に分配する方法

なお、判決が確定するまでに数ヵ月〜年単位の期間を要する可能性があります。

そうなると、離婚手続き自体も長期化するので、いつまでも新しい生活に向けて気持ちを切り替えられません。

そのため、共有不動産の扱いについては、可能な限り夫婦間の話し合いによって解決を目指すことをおすすめします。

住宅ローンが残っている共有名義の不動産は売却できる？

住宅ローンの返済が残っている状態でも、夫婦共有名義の不動産を売却することは可能です。

ただし、「売却価格でローンを完済できるかどうか」によって、取るべき方法が大きく異なります。

ここでは、以下の2つのケースに分けて、売却方法とポイントを解説します。

• 売却価格でローンを完済できる場合（アンダーローン）
• 売却価格でローンを完済できない場合（オーバーローン）

それぞれの状況に応じて、適切な対応を選びましょう。

売却価格でローンを返済できる場合｜売却後に利益を分け合う

不動産の売却価格で住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」といいます。

この場合は、通常の不動産売却と同じ流れで比較的スムーズに売却が可能です。

アンダーローンの場合の基本的な流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼し、ローンを完済できるか確認する
• 金融機関に売却の意向を伝える
• 不動産会社と媒介契約を結び、買主を探す
• 売買契約を締結し、決済と同時にローンを完済・抵当権を抹消する
• 残った資金を夫婦で分ける

このように、アンダーローンであれば大きな制約なく売却できるでしょう。

売却価格でローンを返済できない場合｜「任意売却」を検討する

不動産を売却しても住宅ローンを完済できない、いわゆる「オーバーローン」の場合は注意が必要です。

なぜなら、住宅ローンが残ったままだと抵当権を抹消できず、通常の不動産売却が難しくなるためです。

この場合の対応方法としては、主に以下の2つがあります。

• 自己資金で不足分を補う
   売却代金だけで足りない分を自己資金で補填できる場合は、ローンを完済して通常通り売却できます。
• 任意売却をおこなう
   自己資金でも不足分を補えない場合は、「任意売却」を検討します。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、不動産を市場価格に近い形で売却する方法です。

なお、任意売却には以下の注意点があります。

• 金融機関の同意が必須
• ローン残高や収入状況によっては認められない場合がある
• 売却後も残債の返済が必要になることがある

このように、オーバーローンの場合は選択肢が限られるため、早めに専門家へ相談することが重要です。

さいごに｜離婚時に共有名義の不動産で悩んでいるなら弁護士に相談を！

夫婦の共有名義の不動産がある状況で離婚を考えているなら、必ず離婚トラブルへの対応が得意な弁護士に相談・依頼をしてください。

弁護士に相談・依頼をすれば、慰謝料や養育費、財産分与などの離婚条件との兼ね合いも考慮しながら、夫婦共有名義の不動産を離婚手続きにおいてどのように取り扱うべきかについて、適切な解決策を提示してくれるでしょう。

ベンナビ離婚では、夫婦共有名義の不動産が存在するような複雑な離婚トラブルへの対応が得意な弁護士を多数紹介中です。

法律事務所の所在地、具体的な相談内容、初回の相談料無料などのサービス面から24時間無料で専門家を検索できるので、できるだけ早いタイミングで信頼できる弁護士までお問い合わせください。

今すぐ無料相談・電話相談OKの弁護士が見つかる！

ベンナビ離婚で
離婚問題が得意な弁護士を探す

北海道・東北	北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島
関東	東京 神奈川 埼玉 千葉 茨城 群馬 栃木
甲信越・北陸	山梨 新潟 長野 富山 石川 福井
東海	愛知 岐阜 静岡 三重
関西	大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山
中国・四国	鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知
九州・沖縄	福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄