離婚時に共有不動産をそのままにすると危険！後悔しないために知るべきリスクとは？

離婚を検討する際、「夫婦で共有しているマイホームをどうすべきか」と迷う方は多いです。

話し合いが面倒だからと名義変更をおこなわずにいると、後にトラブルや経済的な負担を背負うおそれがあります。

離婚後の新しい生活を安心して始めるには、共有不動産を放置する危険性を把握して早めに対処することが大切です。

本記事では、共有不動産をそのままにして離婚する7つのリスクや、状況に応じた適切な対処法をわかりやすく解説します。

あわせて、複雑な権利関係やローンの問題をスムーズに解決へ導くため、弁護士に相談するメリットもまとめました。

共有不動産を離婚後もそのままにするリスク

離婚をする際、話し合いが面倒だからといって、共有名義の不動産をそのままにしておくと、以下のようにさまざまなリスクが発生します。

• 離婚後も相手と連絡を取り合う必要が生じる
• 不動産を処分・活用できず塩漬け状態になる可能性がある
• 維持費や税金の支払いをどうするかで揉めやすい
• 相手が住宅ローンを滞納しトラブルになる可能性がある
• 相手が勝手に共有持分を売却してしまう可能性がある
• 相手が訴訟を提起する可能性がある
• 相続が発生すると権利関係が複雑になり対処が難しくなる

ここでは、それぞれのリスクを詳しく解説します。

離婚後も相手と連絡を取り合う必要が生じる

離婚して新しい生活を始めても、共有不動産がある限り元配偶者との縁は完全には切れません。

なぜなら、共有不動産の売却やリフォームなどには、もう一方の共有者の同意が必要になることが多いからです。

たとえば、共有名義の不動産を大規模リフォームするには、共有者全員の同意が必要です。

自分ひとりの判断では進められないため、何かあるたびに相手に連絡を取り、許可をもらわなければなりません。

離婚の原因や現在の関係性によっては、連絡を取ること自体が大きなストレスになるでしょう。

不動産を処分・活用できず塩漬け状態になる可能性がある

共有不動産は、自分の持分だけであれば自由に売却できますが、不動産全体を売却するには相手の同意が必要です。

また、家を担保にお金を借りる、長期間誰かに貸し出すといった活用も、単独ではできません。

もし元配偶者が「売りたくない」と反対したり、そもそも連絡がつかなかったりすれば、不動産の活用は制限されます。

そのため、誰も住んでいないのに売ることも貸すこともできない、いわゆる「塩漬け」の状態になってしまうおそれがあるでしょう。

維持費や税金の支払いをどうするかで揉めやすい

不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

マンションなら管理費や修繕積立金、戸建てでも修繕費や火災保険料など、年間で数十万円の維持費が発生することも珍しくありません。

また、税金の納税通知書は、共有者の代表者宛に届きます。

代表者がその家に住んでいない場合、「自分は住んでいないから払いたくない」と支払いを拒否したり、同居している相手に通知書が届いたことを伝えずに双方が滞納したりするトラブルが起こりがちです。

相手が支払いに応じない場合、最終的にひとりで全額を立て替え、そのまま回収できなくなるリスクもあります。

相手が住宅ローンを滞納しトラブルになる可能性がある

住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、双方に返済の義務が残るため注意が必要です。

たとえば、元夫がローンを支払う約束で元妻と子どもが家に住み続けるケースです。

この場合、元夫の支払いが滞れば、金融機関は連帯保証人になっている元妻に一括返済を要求します。

支払いができない場合、金融機関によって不動産が差し押さえられ、最悪のケースでは家が競売にかけられて強制的に立ち退きを迫られるおそれもあるでしょう。

相手が勝手に共有持分を売却してしまう可能性がある

共有不動産は、自分の持分だけであれば相手の同意なしに売却できます。

そのため、元配偶者がお金に困り、自分の持分を第三者に売ってしまう可能性も否定できません。

そうなれば、見ず知らずの第三者と不動産を共有することになります。

第三者が専門の買取業者であれば、「家賃を払ってほしい」「持分を買い取ってほしい」と強硬な交渉を迫られ、平穏な生活が脅かされるおそれもあるでしょう。

相手が訴訟を提起する可能性がある

共有状態の解消について当事者同士での話し合いがまとまらない場合、裁判所を介したトラブルに発展するリスクがあります。

具体的には、「共有物分割調停」という話し合いの手続きがおこなわれ、それでも解決しない場合、相手から「共有物分割請求訴訟」を提起されるかもしれません。

仮に裁判にまで発展すると、裁判所が不動産の分け方を決定するため、本人の意思に関わらず住み慣れた家を手放す事態となりかねないでしょう。

相続が発生すると権利関係が複雑になり対処が難しくなる

共有状態を放置している間に元配偶者が亡くなると、その持分は相手の相続人（再婚相手やその子どもなど）に引き継がれます。

面識のない法定相続人たちと不動産の活用について話し合うのは困難です。

さらに時間が経過して相続が繰り返されると、共有者が雪だるま式に増え、遠縁の親戚や行方不明者が権利を持つこともあります。

権利関係が複雑になりすぎると、全員の同意を得ることは事実上不可能になり、解決にかかる費用や手間も膨大になってしまうでしょう。

離婚の際に共有不動産はどうするべき？

離婚後のトラブルを防ぐためには、離婚と同時に不動産の共有状態を解消しておくのがおすすめです。

具体的な解消方法としては、主に以下の3つが挙げられます。

• 財産分与で家に住む妻（夫）側の単独名義にする
• 夫婦合意のもとで不動産を売却する
• 自分の共有持分を第三者へ売却する

それぞれのメリットや注意点、発生しうる税金について詳しく見ていきましょう。

財産分与で家に住む妻（夫）側の単独名義にする

離婚後もどちらかがその家に住み続けたい場合、離婚後は家に住まない方の持分を今後も家に住み続ける方に移転し、単独名義とする方法が一般的です。

夫婦合意のもとで不動産を売却する

どちらもその家に住む予定がないなら、売却して現金化し、そのお金を分割する「換価分割」をおこなうのが最も公平な方法です。

自分の共有持分を第三者へ売却する方法もあるが推奨されない

相手との話し合いがどうしてもまとまらない、または顔も合わせたくないという場合、自分の持分だけを第三者（不動産業者など）に売却する方法があります。

法律上、自分の持分だけであれば相手の同意なしに売却が可能です。

ただし、この方法は、あくまで他の方法が全く取れない場合の最終手段であり、基本的にはおすすめできません。

離婚時に共有名義のローンがあるときの解決方法

家の所有名義だけでなく、住宅ローンの名義も共有している場合は、慎重な対応が求められます。

離婚をしたとしても金融機関との契約はそのまま続き、返済の義務は残るからです。

もし家を出て行った相手が「もう住んでいないから払わない」と返済を止めると、金融機関は連帯保証人であるもう一方の元配偶者に全額の支払いを要求します。

放置すると、最終的に家が差し押さえられて競売にかけられ、強制的に追い出されるおそれがあるでしょう。

このような事態を防ぐためにも、離婚と同時にローンの共有状態も解消しておくことが大切です。

そこで以下では、住宅ローンの共有名義を解消する主な方法を4つ紹介します。

現在の収入や貯蓄の状況に合わせて、現実的な方法を選びましょう。

その不動産に暮らす方の単独名義にする

今の借入先金融機関と交渉し、ローンの名義を家に残る人ひとりに変更する方法です。

自分の収入だけでは足りない場合でも、親族などを新たな連帯保証人に立てたり、追加の担保を入れたりすることで、銀行が名義変更を認めてくれる場合もあります。

住宅ローンを借り換える

別の銀行から「単独名義」で新しく融資を受け、そのお金で元の共有ローンを全額返済（借り換え）する方法もあります。

手持ちの資金があるのであれば住宅ローンを一括で返済する

十分な預貯金がある場合や、親から資金援助を受けられる場合は、残っているローンを全額まとめて返済する方法が確実です。

不動産を売却する

「単独ではローンを払えない」「一括返済もできない」といった場合は、家を売却したお金でローンを完済し、清算する方法が現実的です。

売却額がローン残高を上回る（アンダーローン）場合、完済後に残った利益（売却益）を財産分与として夫婦で公平に分け合えます。

ただし、売却してもローンが残ってしまう（オーバーローン）場合、不足分を預貯金などで補填して完済できなければ、原則として銀行が売却を認めてくれません。

オーバーローンで自己資金も足りない場合は、銀行の了承を得て市場価格で家を売却する任意売却という手段があります。

任意売却の場合、強制的な競売よりも高く売れる可能性が高く、残った借金の返済についても無理のない範囲で調整が可能です。

ただし、専門家のサポートが不可欠です。

離婚時に共有不動産をどうするか弁護士に相談・依頼するメリット

共有不動産が絡む離婚は、単なる性格の不一致での離婚とは異なり、権利関係やお金の計算が複雑です。

また、親族間での争いは感情的な対立から話し合いがこじれやすいです。

自分たちだけで解決しようとすると、知識不足から不利な条件で合意してしまったり、手続きがストップしてしまったりするおそれがあります。

そこで、弁護士を味方につけることで、トラブルを未然に防ぎスムーズに新しい生活へ向かう準備が整います。

弁護士に依頼する主なメリットは、以下の3つです。

• 自分のケースにあった最適な解決方法をアドバイスしてもらえる
• 相手との交渉を任せられる
• 離婚に関するその他の問題についてもサポートしてもらえる

ここから、それぞれ詳しく解説します。

自分のケースにあった最適な解決方法をアドバイスしてもらえる

共有不動産の問題を解決するには、法律や税金、不動産取引の知識が欠かせません。

「住宅ローンがどれくらい残っているか」「今の家の価値はいくらか」といった条件によって、とるべき方法はさまざまです。

弁護士に相談すれば、個別の事情を詳しく聞き取った上で、お互いにとって法的に適正で損をしないための具体的なプランを提案してもらえます。

また、協議がまとまらない場合の「共有物分割調停」への移行、複雑な法的書類の作成なども全て代行してもらえるため、スピーディーな解決が期待できます。

必要に応じて、司法書士や不動産業者と連携したサポートを受けられる点も大きな強みです。

相手との交渉を任せられる

離婚協議において、相手と直接連絡を取り合い、お金や不動産の条件交渉を進めるのは多大なストレスを伴います。

弁護士に依頼すれば、代理人として相手との交渉を全て引き受けてもらえます。

弁護士が窓口となるため、相手と直接顔を合わせたり電話で話したりする必要がなくなり、精神的な負担が大幅に軽くなるでしょう。

法律のプロが客観的な立場で間に入ることで、相手も無茶な要求を通しにくくなり、建設的な協議が可能になります。

また、持分を売却する際の売買契約書に不利な条件がないか確認し、トラブルの再燃を防いでくれます。

離婚に関するその他の問題についてもサポートしてもらえる

離婚をする際に決めなければならないのは、家のことだけではありません。

親権、養育費、慰謝料、婚姻費用、年金分割など、生活の基盤に関わる重要な取り決めが山積みです。

弁護士は、共有不動産の問題だけでなく、離婚にまつわる全ての問題を総合的にサポートします。

「家をもらう代わりに、慰謝料と相殺する」「養育費の金額を調整する」など、全体を見て依頼者が最も有利になるような解決策を探り、公正証書の作成までおこないます。

一つひとつの問題をバラバラに解決しようとすると矛盾が生じやすいですが、弁護士にならまとめて相談できます。

さいごに｜共有不動産がある離婚については弁護士に相談を！

本記事では、共有名義の不動産をそのままにして離婚するリスクや、状況に応じた適切な対処法、弁護士に相談するメリットなどを解説しました。

離婚時に不動産を共有名義のまま放置すると、住宅ローンの負担や税金の滞納など、思わぬトラブルに巻き込まれるおそれが高まります。

これらを当事者同士の話し合いだけで解決するのは困難なので、離婚と同時に不動産の共有状態を解消しておきましょう。

しかし、共有状態を解消しようとしても、当事者間だけでは感情的に泥沼化しやすく、話し合いがうまくまとまらないケースも多いです。

そこで頼りになるのが、弁護士の存在です。

離婚や不動産問題に強い弁護士に早めに相談すれば、それぞれの状況に合わせた最適な解決策が見つかります。

相手との面倒な交渉や複雑な法的手続きも一任できるため、精神的な負担が軽くなるでしょう。

「弁護士をどうやって探せばいいかわからない」「費用が不安」と迷っているなら、離婚問題に特化したポータルサイト「ベンナビ離婚」を活用してみてください。

お住まいの地域や相談内容に合わせて、ぴったりの弁護士を簡単に検索できます。

後悔のない新生活を始めるためにも、まずは一度利用してみてください。