不動産を共有名義のままで離婚すると後悔する？トラブルを避けるための知識を解説

• 「離婚の際、家の共有名義はそのままにしておいても大丈夫か」
• 「住宅ローンが残っているが、離婚後の名義はどうすればよいのか」

離婚に際して、不動産の共有名義をどうするかで悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

不動産を共有名義にしたまま離婚した場合、離婚後も相手との関係が続くなど、さまざまなリスクがあります。

そのため、不動産の共有状態は離婚前に解消しておくのがおすすめです。

本記事では、共有名義のまま離婚すると起こり得るリスクや共有名義を解消する方法について解説します。

最後まで読めば、自分たちのケースに合った対処法がわかり、離婚後に後悔せずに済むでしょう。

離婚の際に不動産を共有名義のままにすると後悔する理由は？

離婚時に不動産を共有名義のままにすると、以下の理由で後悔する可能性があります。

• 離婚後も相手との関係性が続くことになる
• 維持費や税金の負担でトラブルになりやすい
• 不動産の売却や活用がしにくくなる
• 共有持分を勝手に売却されることがある
• 相手が住宅ローンを滞納する可能性がある
• 「共有物分割請求訴訟」を起こされる可能性がある
• 相続が発生すると権利関係が複雑化する

ここからは、それぞれのリスクについて見ていきましょう。

離婚後も相手との関係性が続くことになる

共有名義のまま離婚すると、相手との関係性が断ち切れず共有者としての付き合いが続きます。

不動産に関するあらゆる判断に、元配偶者の同意が必要になるためです。

民法第251条では、共有物の形状や効用を大きく変える行為には共有者全員の同意が必要とされています。

（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

引用元：民法

つまり、不動産を売却したり、大規模なリフォームをおこなったりといった行為は、元配偶者の同意なしには進められないということです。

例えば、離婚後に家を売却しようとしても、元配偶者が「売りたくない」と反対すれば売却できません。

離婚した相手との連絡は、できるだけ断ちたいと思うのが自然です。

しかし、共有名義である限り、共有不動産に関するやりとりは続きます。

「離婚後はできるだけ関わりたくない」という気持ちがあるなら、離婚のタイミングで共有状態を解消しておいたほうがよいでしょう。

維持費や税金の負担でトラブルになりやすい

不動産の共有状態が続く限り、その不動産に住んでいなくても維持費や税金の支払い義務が生じます。

そのため、維持費や税金の負担についてトラブルになるおそれがあります。

不動産を所有している場合にかかる費用は、以下のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険・地震保険（一戸建ての場合）
• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）

中でも問題になりやすいのは、固定資産税の納税通知書の扱いです。

納税通知書は、共有者のうち代表者1名だけに送付されます。

仮に代表者が不動産に住んでいない場合、「自分が住んでいないのに、なぜ支払わなければならないのか」と支払いを拒否する可能性があります。

その場合、住んでいる側が全額支払うか、滞納状態になるかのどちらかです。

離婚後は相手との連絡がとりにくくなることも多く、費用負担の話し合いが難航するケースは珍しくありません。

共有名義を放置すれば、コストをめぐるトラブルが発生しやすくなることを念頭に置いておきましょう。

不動産の売却や活用がしにくくなる

不動産が共有名義のままだと、離婚後に売却や活用がしにくくなります。

共有者の同意がなければ、不動産の売却や賃貸、リフォームなどができないためです。

民法上、売却や大規模なリフォームといった変更行為には共有者全員の同意、賃貸借契約の締結などを指す管理行為には持分割合の過半数の同意が必要です。

しかし、離婚後に元配偶者と疎遠になり、合意がとれない状況になると、不動産を売りたくても売れない、貸し出したくても貸し出せないという状況に陥ってしまいます。

なお、話し合いで解決できない場合は、婚姻中に築いた共有財産を平等に分ける「財産分与請求」や共有状態の解消を求める「共有物分割請求」といった法的手段もありますが、解決までに時間や費用がかかる可能性があります。

共有持分を勝手に売却されることがある

共有名義のまま離婚すると、元配偶者が自分の持分を第三者に売却する可能性があります。

不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであればほかの共有者の同意を得ず、自分の判断だけで売却できるためです。

問題は、持分を購入した第三者が新たな共有者になる点です。

見ず知らずの第三者と不動産を共有することで、以下のようなリスクが生じます。

• 売却や活用に関する合意がさらに困難になる
• 新たな共有者が共有の土地に勝手に出入りする
• こちらの持分を相場より安い価格で買い取ろうとする
• 自分の持分を相場より高い価格で買い取らせようとする
• 賃料を請求してくる（こちらが共有不動産に居住している場合）

また、こちらが持分の買い取りや売却に応じず、相手が共有物分割請求訴訟を起こしてきた結果、望まない形で不動産を手放さざるを得なくなるケースも考えられます。

いくら売却するつもりがなくても、元配偶者が持分を売却することで状況は変わってきます。

共有状態は放置せず、元配偶者が共有持分を売却する前に解消しておいたほうがよいでしょう。

相手が住宅ローンを滞納する可能性がある

住宅ローンが残っている状態で共有名義のまま離婚すると、元配偶者がローンの支払いを滞納したときに深刻な影響を受ける可能性があります。

例えば、元配偶者が住宅ローンの主たる債務者で、住宅ローンを滞納したとしましょう。

滞納が続くと金融機関は抵当権を実行し、共有不動産は競売にかけられてしまいます。

抵当権とは、住宅ローンを契約する際に金融機関が不動産に設定する担保権のことです。

競売後、買い手がつけばその不動産には住み続けられません。

共有不動産で住宅ローンを組む場合、ペアローンや連帯債務型、連帯保証型のいずれかの形態をとるのが一般的です。

いずれのケースも、元配偶者が滞納すればその返済義務が自分に及びます。

住宅ローンの返済期間は長期に及ぶことが多く、家を出た側は住宅ローンを負担しながら新居の家賃も支払わなければなりません。

離婚後に元配偶者の経済状況が悪化するケースは珍しくないため、「きちんと支払ってくれるだろう」という前提で共有名義を放置することは非常に危険です。

共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある

共有名義のまま離婚すると、元配偶者から共有物分割請求訴訟を起こされる可能性があります。

共有物分割請求訴訟とは、裁判所に共有状態の解消を求める手続きです。

共有者なら誰でも提起でき、ほかの共有者の同意は不要です。

訴訟が提起されると、裁判所は以下のいずれかの方法で共有状態を解消するよう命じます。

• 現物分割：不動産を物理的に分割する方法（建物は不可）
• 代償分割：一方がもう一方の持分を買い取る方法
• 換価分割：不動産を競売にかけ、売却代金を分け合う方法

共有物分割請求訴訟を提起された場合の問題点は、希望通りの判決が出るとは限らないことです。

例えば、換価分割を命じられた場合は、家に住み続けたいと思っていても競売によって強制的に家が売却されてしまいます。

また、競売は通常の売却と比べて売却価格が安くなる傾向にあり、手元に残る金額も少なくなりがちです。

共有名義を放置することで、自分の意思とは関係なく家を失うリスクがある点を理解しておく必要があります。

相続が発生すると権利関係が複雑化する

離婚後も共有名義のまま放置していると、相続が発生した際に権利関係が複雑化するおそれがあります。

元配偶者が亡くなると、その持分は元配偶者の相続人に引き継がれます。

再婚相手や子ども、あるいは元配偶者の親族など、ケースによっては面識のない人物や関係性の薄い人物と不動産を共有しなければなりません。

さらに問題なのは、相続が繰り返されるたびに共有者が増え続ける点です。

はじめは共有者が数人でも、世代交代を重ねるうちに数十人規模になるケースもあり、行方不明者が出てくることもあり得ます。

共有者が増えれば増えるほど売却や活用に必要な合意が困難になり、最終的には不動産を有効活用できないまま塩漬け状態になりかねません。

離婚前に不動産の共有名義状態を解消する方法

離婚前に不動産の共有状態を解消する主な方法は以下のとおりです。

• 相手と合意のうえで不動産を売却する
• 財産分与にて単独名義にする
• 一方が相手の持分を買い取り単独名義にする
• 共有持分のみ第三者へ売却する方法もあるがおすすめできない

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

相手と合意のうえで不動産を売却する

離婚後にどちらも住み続ける予定がないなら、相手と合意のうえで不動産を売却し、売却代金を分け合う方法を検討しましょう。

不動産全体を売却する場合、売却代金から諸経費や住宅ローンの残債を差し引き、残ったお金を持分割合に応じて分けます。

なお、売却して利益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、自宅として居住していた不動産であれば、最高3,000万円の特別控除が適用されます。

共有名義であれば、控除は共有者それぞれに適用されるため、夫婦で最高6,000万円の控除が可能です。

現金化すれば財産分与もしやすくなり、売却後は不動産に関することで元配偶者との付き合いを続けずに済む点がメリットといえるでしょう。

ただし、不動産の売却には共有者全員の合意が必要です。

元配偶者が反対しているなら売却できません。

離婚に向けた話し合いの段階で、不動産をどうするかについても合意を取り付けておく必要があります。

財産分与にて単独名義にする

離婚後もどちらかが家に住み続けたいなら、財産分与によって名義を住み続ける側の単独名義にする方法があります。

財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を離婚の際に分け合うことです。

不動産を財産分与の対象にし、住み続ける側が不動産を取得する代わりに、出ていく側には不動産の評価額に相当する預貯金や有価証券などを渡して調整するのが一般的です。

不動産の名義を共有から単独に変更する手続きは、住み続ける側が不動産の所在地を管轄する法務局に持分移転登記を申請することで完了します。

なお、申請の際には「不動産の固定資産税評価額×移転する持分割合×2%」の登録免許税がかかります。

持分移転登記は自分でも申請できますが、手続きが複雑であるため司法書士に依頼するのが一般的です。

一方が相手の持分を買い取り単独名義にする

離婚後も家に住み続けたい側が、出ていく側の持分を買い取って単独名義にするのもよいでしょう。

買い取る側は相手の持分に相当する金銭を支払い、持分移転登記をおこないます。

例えば、不動産全体の市場価格が3,000万円で持分が2分の1なら、1,500万円が目安です。

このとき、市場価格と比べて大幅に安い価格で売買しないことが重要です。

市場価格との差額が贈与と判断され、持分を取得した側に贈与税がかかる可能性があります。

なお、売買による持分移転登記の際も、以下のように登録免許税がかかります。

• 建物：不動産の固定資産税評価額×移転する持分割合×2%
• 土地：不動産の固定資産税評価額×移転する持分割合×1.5%

土地については令和8年3月31日まで軽減税率が適用されますが、建物の税率は財産分与のときと同様に2％です。

それに加え、売却益が発生したときは譲渡所得税もかかる点に注意が必要です。

共有持分のみ第三者へ売却する方法もあるがおすすめできない

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なく第三者に売却することも可能です。

ただし、この方法はトラブルの原因になりやすいため、あまりおすすめできません。

持分を購入しようとする第三者の多くは、最終的に不動産全体の所有権取得を目指している買取業者です。

買取業者は持分を買い取ったあと、残りの共有者である元配偶者に対して持分の買取りや売却を強引に迫る場合があります。

突然見知らぬ業者から連絡が来たことで元配偶者とトラブルになれば、円満な離婚の妨げになるでしょう。

また、買取業者はほかの共有者との交渉や訴訟リスクを含めて価格を提示するため、売却価格が市場価格よりも大幅に低くなる傾向があります。

自分が損をしたり、元配偶者との関係が悪化したりといったリスクを考慮すると、第三者への持分の売却は最終手段と考え、まずは不動産全体の売却や財産分与による単独名義化を目指すのがよいでしょう。CTA

共有名義状態の解消にあたり不動産の評価額を把握する必要がある

共有名義状態を解消するにあたって、まず不動産の評価額を把握しておく必要があります。

評価額は、不動産の価値を算出する際の基準になるためです。

例えば、評価額3,000万円の不動産を夫婦で2分の1ずつ共有している場合、どちらかがもう一方の持分を買い取るなら1,500万円が目安であるとわかります。

しかし、評価額が明確でないと、適正な買取価格を設定できずトラブルにつながるおそれがあります。

なお、不動産の評価額は市役所で取得できる固定資産税評価証明書や、市区町村から年に一度送られてくる課税明細書でも確認できますが、市区町村が定める評価額は市場価格よりも低めに設定されるのが一般的です。

持分の買取価格を決める際は、不動産会社に査定を依頼して市場価格を把握することが重要です。

簡易査定であれば内覧不要で対応してもらえるケースも多く、オンラインの査定サービスを利用すれば手軽に複数社の査定金額を比較できます。

そのほか、費用は高額になりやすいですが、不動産鑑定士に鑑定を依頼するのもひとつの方法です。

共有名義不動産の売却時に住宅ローンが残っている場合は？

共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、売却できるかどうかはローンの残債と売却価格のバランスによって以下のように変わってきます。

• 「アンダーローン」の場合は金融機関が売却を認める可能性が高い
• 「オーバーローン」の場合は金融機関が売却を認めない可能性が高い

ここでは、アンダーローン・オーバーローンの概要や、オーバーローンで売却を認めてもらう方法について解説します。

「アンダーローン」の場合は金融機関が売却を認める可能性が高い

住宅ローンが残っていても、アンダーローンであれば売却できる可能性が高いです。

アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態のことです。

この状態であれば、売却代金でローンを完済できます。

融資額を確実に回収できるため、金融機関が売却を認めてくれやすく、共有名義の解消もスムーズに進められます。

また、住宅ローンの残債や諸経費を支払っても手元にお金が残れば、新居への引越し費用に充てることも可能です。

「オーバーローン」の場合は金融機関が売却を認めない可能性が高い

オーバーローンの場合は、金融機関が売却を認めない可能性が高いです。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。

ローンが残っている不動産を売却するためには、金融機関が設定している抵当権を解除してもらう必要があります。

抵当権とは、住宅ローンの契約時に金融機関が不動産に設定する担保権のことをいい、ローンが返済されないときに金融機関が不動産を差し押さえて競売にかけ、債権を回収するためのものです。

抵当権が残ったままでは買主にとってリスクが高いため、通常の売却はほぼ不可能だと思っておいたほうがよいでしょう。

金融機関は、ローンを完済できなければ抵当権を解除しないのが原則です。

そのため、売却代金だけではローンを完済できないオーバーローン状態では、売却が難しいことを念頭に置いておきましょう。

オーバーローンでも不動産の売却を認めてもらうには？

オーバーローンでも、以下の方法なら売却を認めてもらえる可能性があります。

• 不足分を預貯金で補填して住宅ローンを完済する
• 任意売却の手続きをおこなう

売却代金だけでは足りなくても、自己資金を合わせてローンが完済できれば、金融機関は抵当権を解除し売却を認めてくれるでしょう。

また、任意売却という方法で、不動産を売却できる場合もあります。

任意売却とは、ローンの返済が困難になった場合に金融機関の同意を経たうえで不動産を売却し、競売を回避する手続きです。

競売では市場価格を大幅に下回る価格で落札されるケースが多いため、金融機関としても、任意売却のほうが残債を回収しやすいというメリットがあります。

そのため、一定の条件を満たせば任意売却が認められる可能性があります。

ただし、任意売却には以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。

• ローンを滞納する必要がある
• 買い手がつかなければ競売になる

任意売却をおこなうには、一定期間住宅ローンを滞納している必要があります。

ローン完済以外の方法で抵当権を解除するには、「残債の回収が不可能」という金融機関の判断が必要であるためです。

金融機関や保証会社によって異なりますが、3ヵ月〜6ヵ月の滞納で期限の利益が喪失し、任意売却できる状態になります。

長期間の滞納によって信用情報に傷がつき、5年〜7年はクレジットカードの利用や新たなローン契約などが難しくなる点に注意しましょう。

また、任意売却が認められても、買い手がつかない場合は競売を回避できません。

任意売却は特殊な手続きであるため、弁護士などの専門家に相談したうえで決断することをおすすめします。

不動産にいずれかが住み続けるなら住宅ローン名義の変更が必要になることも

住宅ローンが残っている不動産に夫婦のいずれかが住み続ける場合、不動産の名義を変えるだけでは不十分です。

住宅ローンは不動産の名義とは別に存在する契約であり、見落とすとあとから深刻なトラブルに発展するおそれがあります。

ここでは、住宅ローンが残った状態で住み続けるリスクや名義変更のための具体的な方法について解説します。

住宅ローンの名義人が住んでいないと契約違反と判断される可能性も

離婚によって住宅ローンの名義人が家を出ると、ローンの契約条項に抵触する可能性があります。

住宅ローンは、購入した不動産に名義人本人が居住することを前提として組まれているためです。

金融機関には、融資した不動産が契約どおりに利用されているかを把握する義務があり、名義人が住んでいないと判明したときは契約違反と判断されるおそれがあります。

契約違反とみなされた場合、住宅ローンの残債を一括で返済するよう求められることもあるため注意が必要です。

なお、持分移転登記は金融機関の承諾がなくても申請できますが、契約上名義変更に許可が必要とされているケースがほとんどです。

承諾を得ず勝手に持分移転登記をおこなうと契約違反とみなされ、残債の一括返済を求められるリスクがある点に注意しましょう。

不動産の名義と住宅ローンの名義は別物であり、登記上の所有者を変更しても、ローンの契約が変更されることはなく契約違反リスクも消えません。

住宅ローンが残っている場合は、登記を申請する前に必ず金融機関に相談しましょう。

住宅ローンが残る状態で住み続けるといろいろなリスクが生じる

住宅ローンが残ったまま離婚後も不動産に住み続けると、さまざまなリスクが生じます。

まずは、ローンの名義人が返済を滞納するリスクです。

たとえ自分に返済義務がなくても、滞納が続いて金融機関が抵当権を実行すれば、不動産の競売は避けられません。

そうなると住み続けられなくなることはもちろん、競売では市場価格を大幅に下回る金額で落札され、受け取れる金額が大きく減ってしまいます。

また、ペアローンや連帯債務型のローンを組んでいた場合、離婚後も双方に返済義務が残り続けます。

住んでいない側がローンを支払い続けることに納得していなければ、返済をめぐるトラブルに発展しかねません。

連帯保証人になっていたときも同様で、名義人が滞納すれば連帯保証人にも返済義務が生じます。

このようなリスクを放置していると、あとから大きな問題になるおそれがあるため、金融機関と交渉してローンの名義を変更するか借り換えを検討するなど、できるだけ早めに対処しましょう。

ローンの名義変更や借り換えについては、次項で詳しく解説します。

住宅ローンの名義を変えてもらうには金融機関と交渉が必要

住宅ローンの名義変更は、ほとんどの金融機関で原則として認められていません。

名義人の収入や信用力を審査した結果、融資を決定しているためです。

ただし、新たな名義人に十分な返済能力があると認めてもらえれば、名義変更が承諾されるケースもあります。

名義変更を希望するなら、まずは金融機関と交渉し、審査を受けたうえで承諾を得るしかないでしょう。

名義変更を認めてもらえない場合の手段として、住宅ローンの借り換えがあります。

ここでいう住宅ローンの借り換えとは、住み続ける側が新たに住宅ローンを組み、その借入金で現在のローンを完済する方法を指します。

既存のローンを完済できれば、残るのは新たなローン一本です。

住み続ける側の収入や信用状況によっては審査に通らない可能性もあるため、複数の金融機関に相談して条件を比較してみることをおすすめします。

さいごに｜共有名義の不動産がある場合の離婚は弁護士に相談を！

不動産を共有名義のまま離婚する場合に後悔する理由や、共有状態を解消する方法について解説しました。

共有名義の不動産は、離婚のタイミングで解消しておくことが重要です。

共有名義のまま放置すれば、元配偶者との関係が断ち切れないだけでなく、維持費や税金のトラブル、住宅ローンの滞納リスク、予期せぬ共有物分割請求訴訟など、さまざまな問題が発生するおそれがあります。

特に住宅ローンが残っている場合や、共有名義の解消に不安があるときは、弁護士への相談を検討しましょう。

弁護士に対応を依頼すれば、財産分与の交渉から金融機関への対応、法的手続きまで一貫してサポートしてもらえます。