共有持分の売却は離婚時に可能？失敗しないために知っておくべきポイントを解説

離婚の話し合いが進む中で、夫婦で共有している不動産の扱いに悩んでいませんか？

「相手とこれ以上関わりたくないから、自分の持っている共有持分だけを売ってしまいたい」と考える方も多いでしょう。

しかし、共有持分のみの売却にはデメリットも潜んでいます。

後悔しないためにも、ご自身の状況が売却に適しているか確認することが重要です。

本記事では、離婚時に共有持分を売却できる条件や、売却したあとに起こりうる影響などを解説します。

あわせて、売却以外に共有状態を解消する方法や、弁護士に相談するメリットも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

離婚時に不動産の共有持分は売却できる？

夫婦の共有不動産のうち、自分の持分だけを第三者へ売却することは法律上認められています。

売却にあたって、ほかの共有者（元配偶者）の同意を得る必要は原則としてありません。

しかし、離婚の話し合いが進んでいる最中に売却するか、離婚成立後に売却するかで状況は変わります。

タイミングを間違えると損をするおそれがあるため、それぞれの違いを正しく理解しておきましょう。

離婚協議中（離婚前）は売却可能だが財産分与に注意が必要

離婚協議中であっても、共有名義の不動産のうち自分の持分は自由に売却できます。

ただし、離婚を前提とした協議中の場合は、財産分与の扱いに十分な注意が必要です。

財産分与とは、結婚している間に夫婦で協力して築いた財産を離婚時に公平に分配する制度です。

結婚期間中に取得した不動産は、名義がどうであれ夫婦の共有財産とみなされます。

持分の登記割合だけで財産分与の判断がされるわけではありません。

たとえば、自宅の登記簿上の持分が「夫7割・妻3割」となっていたとします。

しかし、妻が家事や育児などで家庭に貢献していたと認められれば、実質的には夫婦が協力して得たものとして、全体の2分の1（折半）を請求することも可能です。

そして、このルールは不動産を現金に換えた場合でも変わりません。

仮に離婚前に自分の持分を売却してお金を得たとしても、その売却益は夫婦で築いた共有財産の一部とみなされます。

結局は、最終的に財産分与の対象として相手に分配する必要が出てくる可能性が高く、自分だけが自由に使えるお金はほとんど増えません。

むしろ、相手に相談なく勝手に売ってしまうと、その後の協議や裁判で不利な立場になるおそれがあります。

トラブルを避けるためにも、売却前に弁護士などに相談するのがおすすめです。

財産分与が完了した離婚後なら自由に売却が可能

離婚が成立し、財産分与の手続きも全て完了していれば、各自の共有持分は確定した個人の財産となります。

そのため、自分の判断だけで自由に売却が可能です。

元配偶者に連絡して、同意を得る必要はありません。

売却して得たお金も全て個人の資産として自由に使えるので、元配偶者に分配する義務もなくなります。

財産分与が確定する前の共有物分割請求訴訟は認められない可能性がある

離婚に伴う財産分与についてお互いの意見が対立し、どうしても話し合いがまとまらない場合もあるでしょう。

そんなときの法的な解決手段が、共有物分割請求訴訟です。

共有物分割請求訴訟とは、共有者のうちの一人がほかの共有者に対し、共有状態の解消を求める法的手続きです。

民法第256条では「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定められています。

そのため、離婚前や財産分与の確定前であっても、法律上は訴訟を提起できます。

しかし、実際の裁判では、訴えが認められる可能性は低いです。

一方的に共有状態の解消を求めることは、権利の濫用（正当な範囲を超えた権利の行使）と判断されやすいからです。

夫婦の共有財産は、財産分与の手続き内でまとめて解決すべきと考えられています。

まずは離婚と財産分与の話し合いを優先する必要があるのです。

離婚して財産分与も完了していれば共有物分割請求訴訟の提起が可能

離婚が成立し、財産分与の手続きも全て終わっていれば、問題なく訴訟を提起できます。

すでに夫婦関係が終了し、単なる共有者同士の関係になっているため、権利の濫用として却下される可能性も低いです。

共有物分割請求訴訟を提起すると、裁判所は以下の3つの方法のいずれかで解決を命じます。

方法	内容・特徴
現物分割	不動産を物理的に分ける方法
代償分割	共有者の一方が不動産を単独で取得し、相手に持分に応じたお金（代償金）を支払う方法
換価分割	不動産を売却して現金を分ける方法

とはいえ、訴訟になれば解決までに長い期間（半年〜1年以上）がかかります。

また、離婚した相手と法廷で争い続けることは、精神的にも大きなストレスとなるでしょう。

裁判沙汰となる前に、まずは冷静に話し合い、なるべくお互いが納得できる形で共有状態を解消するのがおすすめです。

離婚時に不動産を共有名義のままで放置するデメリット・注意点

離婚をする際に、不動産の名義変更手続きが面倒だからといって、共有名義のままにしておくのはおすすめできません。

離婚後もこの状態が続くと、以下のような4つの大きなリスクが生じるからです。

• 離婚後も相手と連絡を取り合わなくてはならない
• 活用や売却がしづらくなり塩漬け状態になりやすい
• 相続が発生すると権利関係が複雑化してしまう
• 管理費や税金の負担でトラブルになりやすい

ここから、それぞれのデメリットを解説します。

離婚後も相手と連絡を取り合わなくてはならない

共有名義である限り、元配偶者との心理的な縁は切れません。

不動産の売却や賃貸、火災保険の見直しなど、重要な決定には共有者全員の合意が必要だからです。

何かあるたびに相手へ連絡をとり、顔色をうかがいながら協議しなければならないのは、精神的に大きなストレスになるでしょう。

もし相手が引っ越して音信不通になれば、家の管理について何も決められなくなるリスクも潜んでいます。

活用や売却がしづらくなり塩漬け状態になりやすい

共有不動産全体を売却したり賃貸して収益を得たりするには、ほかの共有者の同意が必要です。

そのため「家を売りたい」「貸し出したい」と思っても、もう一方が反対すれば、計画はそこで頓挫します。

結果として不動産が活用されないまま放置される「塩漬け状態」に陥ります。

その結果、誰も住んでいないのに固定資産税や維持費だけを無駄に払い続けることになるかもしれません。

相続が発生すると権利関係が複雑化してしまう

共有状態を長期間放置すると、権利関係が複雑化するのもデメリットです。

元配偶者が亡くなると、その持分は再婚相手やその子どもなどの法定相続人に引き継がれます。

さらに時間が経って相続が繰り返されると、共有者はどんどん増えていってしまいます。

その結果、全く面識のない他人が複数人絡むことになり、全員の合意を取り付けるのは困難になるでしょう。

最終的には誰が所有者かもわからなくなり、処分・活用ができない負の遺産を次世代に残してしまうおそれもあります。

管理費や税金の負担でトラブルになりやすい

不動産を所有していると毎年発生する固定資産税や、マンションの管理費・修繕積立金は、持分割合に応じて共有者全員で分担するのが原則です。

実際の離婚後には、「一方が家に住み続け、もう一方は家を出ていく」というケースがよくあります。

この場合、家を出た側は「自分は住んでいないから払いたくない」と考え、費用の支払いを拒否・滞納しがちです。

負担を押し付けられた側が費用の立て替えを請求しても、「お金がない」「住んでいる人が払うべきだ」と言い逃れをされ、深刻な金銭トラブルに発展してしまうのです。

共有持分を売却したらどうなる？相手への影響とは？

自分の共有持分だけを売却すれば、共有状態を解消できます。

ただし、残された元配偶者に大きな影響を与える可能性があるので注意が必要です。

とくに起こりやすい影響は、以下の5つです。

• 新しい共有者から持分の売買を持ちかけられる
• 相手が共有不動産に住んでいる場合は賃料を請求される場合がある
• 収益が発生している不動産であれば分配するよう請求される
• 新しい共有者に訴訟を提起される
• 新しい共有者が不動産へ出入りする

ここから、それぞれ詳しく解説します。

新しい共有者から持分の売買を持ちかけられる

持分を買い取った不動産業者は、不動産全体の所有権を手に入れて、自由に転売や開発をして利益を出したいと考えるのが一般的です。

そのため、残りの共有者に対して「あなたの持分も売ってほしい」または「私の持分を買い取ってほしい」と強引な交渉を持ちかけることがあります。

プロの業者は交渉に慣れており、専門知識のない元配偶者が不利な条件で言いくるめられてしまうおそれがあります。

相手が共有不動産に住んでいる場合は賃料を請求される場合がある

もし元配偶者が共有不動産に住み続けている場合、新しい共有者から突然家賃を請求される可能性もあります。

民法によれば、共有者は「持分の割合に応じて不動産を使用する権利」を有します。

仮に共有不動産を一人が独占して住んでいる場合、ほかの共有者は自分の権利を使えないため、住んでいる人は「使用している対価（家賃相当額）」を払わなければならないというのが基本的な考え方です。

収益が発生している不動産であれば分配するよう請求される

共有している不動産がアパートや駐車場などで、毎月家賃収入が発生している場合も注意が必要です。

新たな共有者は、自分の持分に応じた収益を受け取る権利を持っています。

これまでは元夫婦間でどんぶり勘定で収益を分けていたとしても、業者はビジネスとして介入してきます。

「過去の経費も含めて正確に計算し、正当な利益を分配してほしい」などと要求してくるかもしれません。

新しい共有者に訴訟を提起される

持分の売買交渉や家賃の支払いに応じなかった場合、業者は最終手段として裁判所に共有物分割請求訴訟を提起するおそれがあります。

突然裁判所から訴状が届けば、元配偶者は大きなショックを受けるでしょう。

また、最終的に裁判所から競売を命じられれば、強制的に家は売却され、住む場所を失ってしまいます。

新しい共有者が不動産へ出入りする

新しい共有者が物件の状況確認を求めてくる可能性があります。

ただし、実際の立入りが常に自由に認められるわけではなく、居住者との調整や法的な配慮が必要になります。

とはいえ、住んでいる元配偶者からすれば、突然知らない人が立ち入りを求めてくるわけなので、恐怖以外の何物でもありません。

共有持分売却のほかに不動産の共有名義状態を解消する方法

自分の共有持分だけを売却する方法は相手に大きな影響を与え、トラブルの原因になる可能性があります。

そのため、まずは他の方法で共有名義を解消できないか、十分に検討することが大切です。

より平和的でトラブルの少ない解決策は、以下の3つです。

• 相手と協力して不動産を売却し利益を分け合う
• 夫婦いずれかの単独名義とする
• 夫婦のいずれかが相手の持分を買い取る

それぞれ詳しく解説します。

相手と協力して不動産を売却し利益を分け合う

夫婦のどちらも家に住む予定がない場合、最も公平で後腐れがないのは、不動産全体を売却してその代金を分ける方法です。

この方法であれば、共有関係を完全に解消できます。

不動産を現金に換えるため、正確な財産分与ができ、不満が出にくいのもメリットです。

不動産全体として市場に出すため、持分だけを売るよりも高く売れる可能性が高く、手元に残るお金も多くなります。

ただし、売却価格や時期については夫婦の合意が必要です。

「少しでも高く売りたい」と粘る側と、「安くてもいいから早く現金化して離婚したい」と急ぐ側で意見が対立することもあります。

また、買い手が見つからない限りは売却できない点にも注意が必要です。

夫婦いずれかの単独名義とする

妻と子どもがそのまま家に住み続ける場合などには、夫の持分を妻に移転して単独名義に変更する方法が一般的です。

ただし、財産分与では夫婦の財産を半分ずつ分けるのが原則です。

家という高額な財産を一人がもらうと、取り分が多くなりすぎてしまいます。

たとえば、現在の売却相場が3,000万円の家を妻がもらう場合、妻は夫に対して半分の1,500万円相当の現金や預貯金などを渡してバランスを取らなければなりません。

また、不動産の価値を固定資産税評価額で計算するのか現在の売却価格で計算するのかで金額が大きく変わるため、評価方法で揉めることも多いです。

住宅ローンが残っている場合は銀行の承諾が必要になり、名義変更の登記には登録免許税という税金もかかります。

夫婦のいずれかが相手の持分を買い取る

相手の持分を現金で買い取って、自分の単独名義にする方法もあります。

たとえば、家を出て行く妻の持分を、家に残る夫が適正な価格で買い取るケースです。

売った側にはまとまった現金が入るため、離婚後の新生活の資金として役立ちます。

買い取る側も、相手の同意さえあれば確実に単独所有にでき、将来の不安を払拭できます。

ただし、買い取る側には相手の持分に見合う現金を一括で用意するか、新たにローンを組むなどの十分な資金力が必要です。

また、取引の内容によっては譲渡所得税や贈与税などの税金問題が絡む可能性もあるため、慎重な検討が求められます。

さいごに｜共有名義の不動産がある場合の離婚は弁護士に相談を！

本記事では、離婚時に共有持分を売却できる条件や、売却したあとに起こりうる影響、売却以外に共有状態を解消する方法についてわかりやすく解説しました。

共有名義の不動産は、タイミングを間違えて自分の持分だけを売却しても、そのまま放置しても、将来的にトラブルを招くおそれがあります。

後悔のない形で共有状態を解消するためには、弁護士のサポートが欠かせません。

弁護士に依頼すれば、相手との直接交渉や複雑な手続きを全て任せられるため、不利な条件を押し付けられて損をする事態を防げます。

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一人で悩んで状況が悪化してしまう前にまずは相談して、客観的なアドバイスを受けてみてください。