【ローン残債別】離婚時の財産分与で家を売らない方法・売らない場合の注意点を解説

離婚時には、基本的にほとんどの財産が財産分与の対象になります。

夫婦で築いた財産であるならば、家も同様です。

しかし、離婚したからといって、突然家を出ていったり家を売ったりするのが難しいケースもあるでしょう。

結論として、離婚時に家を売らずに済む方法はありますがリスクもあるため、離婚後のトラブルを避けるためにも注意点を押さえておきましょう。

本記事では、離婚時の財産分与で家を売らない方法やメリット・デメリット、家を売らない場合の注意点やおすすめの相談先などを解説します。

【結論】離婚時の財産分与トラブルを避けたいなら家を売却するのがおすすめ

結論として、離婚時の財産分与トラブルを避けたいなら家を売却するのが有効です。

家を売った場合もデメリットはありますが、家を売却して現金化しておくことで、お互いに分け合って今後の生活費や新たな住居の確保などのために柔軟に充てることができます。

離婚後も家を売らずに残しておくと、管理費や税金などの負担がかかってしまいますし、住宅ローンが残っている場合は支払いをめぐってトラブルに発展するおそれもあります。

それでも何らかの理由があって家を残しておきたい場合は、以下で解説するリスクも理解したうえで、専門家のアドバイスなども受けながら今後の対応を検討しましょう。

離婚時の財産分与で家を売らないメリット・デメリット

離婚後の財産分与で家を売るか売らないか、一概にどちらがよいとは言い切れません。

家を売る場合だけでなく、売らない場合でもメリット・デメリットがあります。

ここでは、それぞれのメリット・デメリットについて解説するので、家の財産分与をおこなう際の参考にしてください。

家を売らない場合のメリット

財産分与で家を売らずに住み続ける場合のメリットは、生活環境を変えずに済む点です。

住む地域も変わらないので、子どもがいる場合でも同じ学校に通い続けられます。

また、新居に引っ越す必要がないため、敷金や礼金などの引っ越し費用がかからない点もメリットです。

なお、子どもがいない夫婦で、特別に今の地域で暮らし続ける必要性がないのであれば、家を売る選択肢を検討してもよいでしょう。

家を売らない場合のデメリット

財産分与で家を売らない場合の主なデメリットとしては、以下の3つがあります。

1. 財産分与でトラブルになりやすい
2. 維持を続けなければならない
3. 感情的負担が残る可能性がある<など

第一のデメリットとして、家を売らない場合はトラブルになりやすいです。

たとえば、夫名義のままで家に住み続けた場合、住宅ローンの支払いが滞ったり同意なく売却されてしまったりする可能性があります。

さらに、家を売らずに住み続ける側は、家の維持費を一人で支払わなければならず、老朽化がひどい場合は負担し続けるのはデメリットになってしまうでしょう。

また、前のパートナーと暮らしていた家に住み続けることに関する感情的な負担も考えられます。

特に子どもがいる場合は、子どもにとって悲しい記憶になってしまう可能性があります。

離婚後に新しいパートナーと住むとしても、過去の夫と暮らしていた家に住むことについて、良い気持ちにはならないかもしれません。

家を売る場合のメリット

財産分与で家を売る場合の主なメリットとしては、以下の3つがあります。

1. 正確に財産分与ができる
2. 離婚後に住宅ローンを支払う必要がない
3. 売却利益を生活費に充てられる

家を売らない場合は、財産分与が多少複雑になってしまいます。

しかし、家を売る場合であれば、売却金額を2分の1ずつ簡単に分け合えます。

また、基本的に家を売ってしまえば離婚後に一方が住宅ローンを支払う必要がなく、売却利益が手元に残ります。

特に手間をかけたくない場合や、離婚後の生活費用に不安がある場合などは、家を売る選択が好ましいでしょう。

家を売る場合のデメリット

財産分与で家を売る主なデメリットとしては、以下の3つがあります。

1. 次に暮らす家の確保が必要
2. 共有名義の家では売却できない（名義変更などの手間がかかる）
3. 売却に時間がかかる可能性がある

家を売ってしまえば、当然次に暮らす家を探さなければいけませんが、離婚後の手続きは多くあるため並行して家を探すのは大変でしょう。

また、家を売る場合は、共有名義からどちらかの名義に変更するなどの手続きが必要になる可能性もあります。

どちらかの名義に変更する場合は、双方にとってメリットがなければ合意が難しいため、話し合いに時間がかかってしまうこともあります。

もし名義を変更して家を売るとしても、必ずしもすぐに売却できるとはかぎらず、なかなか買い手がつかないおそれもあります。

【住宅ローン完済済み】離婚時の財産分与で家を売らないで住み続ける2つの方法

離婚時の財産分与で家を売らない場合、以下の2つによってどのような行動をすべきか変わってきます。

1. 名義は誰なのか？
2. 住宅ローンは完済しているのか？残債はあるのか？

ここでは「夫名義で住宅ローンは完済している」というケースを想定して、妻側が家を売らずに住み続ける方法を解説します。

1.名義変更をして相手に代償金を支払う

夫との合意が得られるのであれば、妻側に名義を移して家に住み続けられます。

この場合、財産分与によって家の所有権は妻に移り、夫には代償金を支払う形になります。

たとえば、自宅の評価額が3,000万円であれば、夫には半額にあたる1,500万円を代償金として支払うのが通常です。

なお、代償金の一括払いが難しい場合は、夫の同意を得られれば分割払いも可能です。

2.名義変更はせず相手に家賃を支払う

名義変更をおこなわずに夫のままにしておく場合は、夫に対して家賃を支払って家に住み続けるという選択肢もあります。

「夫の単独所有である家を妻が借りる」という形になります。

この場合、通常の賃貸住宅と同様の形となるため、賃貸契約書の作成もおこなわなければなりません。

なお、家賃については夫からの養育費などで相殺するという方法もあります。

【住宅ローン残債あり】離婚時の財産分与で家を売らないで住み続ける3つの方法

住宅ローンが完済できていない場合も、いくつかの方法があります。

ここでは「夫名義で住宅ローンが残っている」というケースを想定して、妻側が家を売らずに住み続ける方法を解説します。

なお「家の評価額が3,000万円、ローン残債は1,000万円で、2,000万円の価値がある」と仮定します。

1.住宅ローンを借り換えて自分が支払う

住宅ローンが残っている場合でも、名義変更して妻に所有権を移すことは可能です。

家の価値が2,000万円とすると、夫には半額にあたる1,000万円を代償金として支払うことになります。

なお、金融機関に対しても、債務を引き継ぐことの了承を得たり、残債務額を一括で支払ったりなどの手続きを踏まなければいけません。

ローンの借り換えをおこなうとなれば金融機関の審査が必要なので、経済的に自立していて返済能力に問題がないと認められる必要があります。

ローン契約で名義人が変わった際は、債権者は支払期限まで待つことなく残債務を一括して請求できる「期限の利益喪失約款」がついているのが一般的なので、事前にまとまったお金を用意しておいたほうが安心です。

2.相手が住宅ローンを支払って、自分は相手に家賃を支払う

夫名義のまま夫が住宅ローンを支払い、妻が家に住み続けるという選択肢もあります。

この場合、妻は夫から家を借りて家賃を支払うという形になります。

注意点として、住宅ローンでは「名義人が居住すること」が契約条件となっている場合が一般的であるため、夫名義の家に妻だけで暮らす場合は金融機関の了承が必要になります。

また、なかには住宅ローンの支払いが滞ってしまったり、相談なく家を売却されてしまったりするなどのリスクも考えられます。

3.リースパックを利用して自分が家賃を支払う

リースパックとは、一度不動産業者へ家を売却して、売却後に賃貸として住むという方法のことです。

リースパックを利用する場合、金額については以下のように計算します。

・リースパック売却額2,100万円（仮定）－ローン残高1,000万円＝1,100万円

上記のケースでは、1,100万円を夫婦で分け合い、単純計算で550万円ずつ受け取れます。

トラブルが起きにくい方法のひとつですが、妻側は離婚後も家賃を支払う必要があります。

離婚時の財産分与で家を売らない場合の5つの注意点

離婚時の財産分与で家を売らない場合、以下のような点に注意しましょう。

1. 家の名義人や住宅ローンの状況を確認しておく
2. 離婚時の財産分与の請求期限は5年
3. 共有名義の場合は持分だけ売却されるおそれがある
4. 夫婦の一方が住み続ける場合は代償金の支払いが必要
5. トラブルが不安な場合は不動産鑑定士に査定を依頼する

なぜ上記のような点に注意しなければならないのか、以下で解説します。

1.家の名義人や住宅ローンの状況を確認しておく

離婚後も家を売らない場合は、家の名義人や住宅ローンの状況を確認しておきましょう。

たとえば「夫婦で共有名義になっている場合」と「一方の単独名義になっている場合」では、離婚後の手続きや家の扱いが大きく異なります。

事前に十分把握しておかないと、のちのち権利関係などで揉めるおそれがあります。

また、住宅ローンの残債額や連帯保証人なども確認しておかないと、離婚後に思わぬ金銭的負担が生じることもあるため、必ず調べておきましょう。

2.離婚時の財産分与の請求期限は5年

民法にて、離婚時の財産分与には時効が定められています（民法第768条2項）。

時効期間は離婚のタイミングによって異なり、2026年3月31日以前の離婚の場合は「離婚成立から2年」、2026年3月31日以降の場合は「離婚成立から5年」です。

時効期間を過ぎて時効が成立した場合、請求権は消滅してしまいます。

離婚する際は、時効が成立する前に速やかに話し合いを済ませましょう。

3.共有名義の場合は持分だけ売却されるおそれがある

共有名義の場合、名義人全員の合意が得られなければ売却は不可能です。

しかし、自分の持分だけ売却されてしまうという可能性はあります。

持ち分だけ買い取ってくれるような不動産業者はほとんどありませんが、少しでも不安があるならば相手側の持分を買い取ることも検討しましょう。

なお「夫の単独名義になっている」というようなケースでは、勝手に売却されてしまう可能性が高いので注意しなければいけません。

もし勝手に売却されるおそれがある場合は、審判前の保全処分手続きを家庭裁判所へ申し立てましょう。

保全処分をおこなえば、その旨が不動産の登記上に記載されるため、勝手に第三者などに売却されることを阻止できます。

4.夫婦の一方が住み続ける場合は代償金の支払いが必要

夫婦のどちらかが今の家に住み続ける場合は、財産分与の一環として出ていく相手に対して代償金を支払うのが一般的です。

代償金の額は、家の評価額やローン残債額によって異なりますが、数百万円以上になるケースがほとんどです。

代償金の支払いができない場合、共有名義にしたまま財産分与するというような選択肢もありますが、のちのち権利関係などでトラブルになる可能性があります。

5.トラブルが不安な場合は不動産鑑定士に査定を依頼する

離婚後の家の財産分与でトラブルになる可能性がある場合は、不動産鑑定士による査定を依頼しましょう。

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。

税務署や裁判所などの公的機関にて金額の根拠として使える「鑑定書」が作成されるので、万が一のトラブルの予防に役立ちます。

ただし、不動産鑑定士に査定を依頼すると費用が発生してしまうので、予算との兼ね合いで依頼すべきかどうか検討しましょう。

離婚時の財産分与で家を売れない3つのケース

状況によっては「家を売らない」ではなく「売れない」というようなケースもあります。

当然、家が売れないとなれば住み続けるしかありません。

ここでは、どのようなケースで家が売れないのかについて解説します。

1.夫婦の意見が一致していない場合

当然ではありますが、夫婦の意見が一致していなければ、家を売るも売らないも選べません。

たとえば、妻は「家に住み続けたいから売りたくない」、夫は「家を売りたい」と考えている場合、しっかり話し合って双方が納得いく結論を出す必要があります。

離婚時の財産分与では、お互いに十分な時間を確保して納得いくまで話し合いをおこなうようにしてください。

2.家の売り出し価格が高い場合

家が売れない理由の一つとして、売却活動に問題がある場合があります。

売却活動の中でも特に多いのが、「売り出し価格が高い」という問題です。

家の相場に比べて売り出し価格が高ければ、当然購入希望者はつきにくくなります。

なお、多くの場合、売り出し価格から値引き交渉などをして成約に至るため、多少高めに出しておく程度であれば基本的に問題ありません。

3.不動産会社との相性が悪い場合

もし相場どおりの金額で家が売れない場合は、不動産会社との相性が悪いかもしれません。

不動産会社の集客力が十分でなければ、家を売るのは困難です。

家を売る場合は、不動産会社の集客力や相性なども確認しておきましょう。

もし依頼した不動産会社では家がなかなか売れない場合は、不動産会社の変更を検討してください。

不動産会社を変更してから早い段階で買い手がついた、というようなケースもあります。

離婚時に家を財産分与する場合の相談先3選

離婚時に家の財産分与をおこなう際は、夫婦だけで決めずに専門家に相談することをおすすめします。

家の財産分与はトラブルになりやすいうえ、名義変更などの手続きも必要になります。

専門家の意見なく進めてしまうと、のちのち大きなトラブルに発展する可能性があるので、少しでも不安な場合はご相談ください。

ここでは、離婚時に家の財産分与をおこなう際の相談先を3つ解説します。

1.弁護士｜財産分与で揉めている場合

離婚時に家の財産分与で揉めている場合は、弁護士に相談しましょう。

夫の財産調査や交渉対応などもサポートしてくれるので、不利な形での財産分与を回避するためにも弁護士への相談が役に立ちます。

さらに、離婚トラブルで裁判に発展した際もサポートしてもらえます。

特に夫婦仲が悪い場合や、トラブルに発展する可能性がある場合などは弁護士に依頼しておくとよいでしょう。

なお、財産分与を弁護士に依頼する際の費用相場としては、着手金として約30万円、報酬金として経済的利益の10%～20％程度かかるのが一般的です。

法律相談だけであれば初回無料で利用できるところも多くあるので、弁護士が必要かどうかも含めて、まずは一度話を聞いてみることをおすすめします。

2.司法書士｜財産分与して登記手続きが必要な場合

離婚時に家の財産分与で名義変更などの手続きをおこなうなら、司法書士に相談しましょう。

法務局への登記申請は司法書士の独占業務なので、そのほかの士業には原則依頼できません。

司法書士の場合、登記だけでなく離婚協議書などの書類作成も対応しており、登記申請と合わせて依頼するのもよいでしょう。

ただし、紛争解決の業務については対応範囲が制限されており、相手と争う金額が140万円を超える場合は訴訟代理人になれません。

なお、司法書士へ登記手続きのみを依頼した場合の費用相場としては5万円程度です。

3.不動産鑑定士｜不動産の鑑定評価が必要な場合

離婚時に家の財産分与で不動産鑑定評価をおこなう場合は、不動産鑑定士に相談しましょう。

不動産鑑定士は、評価基準に関する法律に基づいて家の適正価値を算出し、鑑定書を発行してくれます。

不動産の評価だけであれば不動産会社で無料で対応してくれますが、不動産鑑定士がおこなう鑑定は法的な効力がつくものです。

公的機関でも、家の適正価値を示すものとして認められるため、のちのちのトラブル防止に役立ちます。

不動産鑑定士に依頼した場合の費用相場としては、マンションや戸建てなどの不動産の種類によっても異なりますが、最低でも20万円程度はかかると考えておきましょう。

離婚時の家の財産分与に関するよくある質問3選

ここでは、離婚時の家の財産分与に関するよくある質問について解説します。

1.離婚するときに家を売らない場合はどうなるの？

離婚後も家を売らずに住み続ける場合、生活環境を変えずに済むほか、敷金や礼金などの引っ越し費用もかからないというメリットがあります。

一方、離婚後は家の維持費を一人で支払わなければならず、相手名義のままで住み続ける場合はローンの支払いが滞ったり、同意なく売却されてしまったりする可能性もあります。

なお、家を売らずに住み続ける場合に必要な手続きは、「名義は誰なのか」「住宅ローンは完済しているのか」などによって異なります。

たとえば「夫名義で住宅ローンが残っている」というケースでは、以下のような対応を選択することになります。

• 住宅ローンを借り換えて自分が支払う
• 相手が住宅ローンを支払って、自分は相手に家賃を支払う
• リースバックを利用して自分が家賃を支払う<など

2.離婚後に夫が家に住み続ける場合、財産分与は可能？

離婚後、自分が家を出て夫が家に住み続ける場合、財産分与の一環として代償金の請求が可能です。

代償金の額は、家の評価額やローン残債額などによって異なります。

たとえば「評価額が3,000万円で、住宅ローンは完済済み」というケースでは、半額にあたる1,500万円を代償金として受け取るのが通常です。

3.離婚で家を売る場合、タイミングはいつがよい？

離婚前と離婚後のどちらのタイミングで家を売るべきかは、状況によって異なります。

離婚前に家を売る場合、離婚手続きと並行して売却活動を進めるため負担になるおそれがある反面、離婚後は顔を合わせたり連絡を取ったりせずに済むというメリットがあります。

一方、離婚後の場合、離婚後もしばらく相手と連絡を取り合わなければならない反面、落ち着いて売却活動を進めて売却のタイミングなどを判断できるというメリットがあります。

どちらにもメリット・デメリットがあるため、ケースに応じて判断しましょう。

さいごに｜財産分与トラブルを弁護士に相談するなら、ベンナビ離婚がおすすめ

離婚時の家の財産分与については、売るか売らないかを慎重に検討しましょう。

売ったほうがよいか売らないほうがよいかは、夫婦の離婚後の関係性や子どもがいるかどうかなど、家庭の状況によって異なります。

したがって、一概に「売るべき」「売らないでおくべき」とは断定できません。

また、家の財産分与は金額が大きくなるため、トラブルに発展しやすいです。

もし夫婦同士で財産分与についてトラブルになりそうであれば、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

当サイト「ベンナビ離婚」では、財産分与などの離婚問題が得意な全国の弁護士を掲載しています。

お住まいの地域や希望条件などから対応可能な弁護士を一括検索でき、初回相談無料の法律事務所も多く掲載しているので、弁護士への依頼を迷っている方もぜひ気軽にご利用ください。