離婚時にマンションは売るべき？住み続けるべき？損をしないためのポイントを解説

離婚の際、夫婦共有の資産は財産分与によって分けられます。

中でも物理的に半分にすることはできない「住んでいたマンション」は、売却して得られた現金を夫婦で分けるという方法を選ぶ方が多いようですが、住宅ローンや税金、名義の問題など複雑な課題も絡んでくるため、どうすべきか決められないという方も多いでしょう。

本記事では、離婚時のマンションの選択肢３選をはじめ、売却で失敗しないための査定のタイミングや手続きの流れ、ローンの残債別（アンダーローン、オーバーローン）それぞれの対処法まで、離婚時のマンション問題を損せず円満に解決するためのポイントを詳しく解説します。

自身の状況に最適な解決策を見つけ、自信を持って一歩を踏み出せるようになるために、ぜひ最後までお読みください。

離婚したときのマンションの選択肢は3つ

離婚する際に、夫婦で所有しているマンションの選択肢は、大きく分けて3つあります。

1. 売却する
2. 居住を継続する
3. 賃貸として貸し出す

それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、将来起こりえるトラブルを避けるためにも、慎重に検討しましょう。

1.売却する

離婚の財産分与は、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を、例外がない限りは半分ずつに分ける（2分の1ルール）のが原則です。

婚姻期間に購入したマンションは、どちらか一方の名義で購入したものであっても、財産分与をおこなわなければなりません。

不動産のままでは評価額をめぐって意見が対立しがちですが、現金であれば公平な分割が可能となり、後の紛争を未然に防ぐ効果も期待できます。

分配が難しいマンションを金銭的に清算することで、お互いが新たな生活をスムーズにスタートさせられます。

2.住み続ける

子どもの学校や環境の変化を避けるために、親権をもつ夫婦のどちらか一方が、離婚後もそのマンションに住み続ける方法もあります。

しかし、マンションを譲るかたちで財産分与をしても、不動産価値の50％に相当する金額を、継続して住む人が出て行く人に支払わなければなりません。

住宅ローンをペアで組んでいる場合は、単独名義に借り換える必要もあります。

居住を継続しない人がローンを支払い続ける方法もありますが、後々金銭トラブルに発展することも少なくありません。

夫婦のどちらか一方が居住を継続するのは、一見穏便な解決策に見えても、金銭問題が起こりえるため、慎重な判断が求められます。

3.賃貸として貸し出す

マンションを売却せず、第三者に貸し出して家賃収入を得る方法もあります。

不動産という資産を手放さずに済み、安定した収入源を確保できる可能性がある点がメリットです。

しかし、家賃収入は基本折半で分配し、管理や契約についての協議も必要なので、離婚後も関係が続くことになります。

将来マンションを売りたくなっても、もう一方が反対すれば売却もできません。

離婚によって関係を清算したいと考えている場合は、マンションを賃貸として貸し出すのは、あまり望ましい状態とはいえないでしょう。

【ケース別】「売却」と「住み続ける」どっちがおすすめ？

離婚によるマンション売却時は「アンダーローン」と「オーバーローン」という言葉を知っておきましょう。

マンションの売却代金が住宅ローンの残債よりも高い場合は「アンダーローン」、低い場合は「オーバーローン」といい、どちらの状態かによって対応が変わってきます。

ここからは、それぞれのケースの取るべき対応と注意点を具体的に見ていきましょう。

アンダーローンの場合｜売却がおすすめ

離婚時のマンションの売却価格が住宅ローンを上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却するのがおすすめです。

アンダーローンなら、マンションの売却代金で住宅ローンを全額返済したうえで、手元に残った現金を公平に分け合えます。

たとえば、マンションの売却価格から諸費用を引いた金額が3,500万円、住宅ローンの残債が2,500万円だったとしましょう。

この場合、住宅ローン返済後に残る1,000万円を財産分与で折半できるため、円満な解決が可能です。

オーバーローンの場合｜住み続けるのがおすすめ

マンションの売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態で、かつ差額を自己資金で補填できない場合は、どちらかが住み続けるのがおすすめです。

ただし、オーバーローンでどちらかが継続して住む場合、ローンの名義人が住むのか、名義人とは異なる人が住むのかで、メリット・デメリットが異なります。

ローンの名義人と住む人が同じ場合

ローンの名義人がそのままマンションに住み続けると、住宅の名義や返済計画などの変更といった、一部の煩雑な手続きを避けられます。

マンションに愛着があったり、親権をもつ場合は子どもの環境を変えたくなかったりなどの場合に、望ましい方法です。

ただし、たとえローン名義が単独でも、婚姻期間中に夫婦で協力して返済してきた部分は共有財産と見なされます。

離婚時に、財産分与として家の評価額の50％相当の金額を、元配偶者に支払う義務が生じてしまいます。

一括支払いが理想ですが、両者が納得していれば分割払いも可能なので、2人でよく相談して決めましょう。

ローンの名義人と住む人が異なる場合

ローン名義人ではない人が住み続けることも可能です。

住む側は引っ越しやローン返済が不要となるため、子どもの養育費を受け取る代わりに、ローンを返済してもらうというケースが多いです。

しかし、ローン名義人が返済を継続するとは限りません。

ローン名義人である元配偶者が再婚したり、経済的に困窮したりして返済を滞納すれば、マンションは金融機関によって差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

ローン名義人は自由にマンションを売却する権利があるため、勝手に売却されてしまう可能性もあります。

住んでいる側は、事情に関わらず立ち退きを強制され、ある日突然住む場所を失うという事態に陥りかねません。

そのため、もしローンの名義人と住む人が異なる場合には法的効力のある離婚協議書や公正証書に、名義人がローン返済を続ける旨を記載しておくのがおすすめです。

離婚協議書や公正証書を作成する際は、弁護士に相談するとスムーズに解決します。

離婚時のマンション売却で失敗しないためのポイント

離婚を理由としたマンション売却を成功させるには、より高い値段で売却できるタイミングを見極め、適切な方法で売却することが大切です。

ここからは、離婚時のマンション売却で失敗しないためのポイントを詳しく解説していきます。

1.より高く売却できるタイミングを見極める

離婚によるマンションの売却をする前に、不動産会社に査定を依頼して、マンションの相場を把握しましょう。

査定額は、築年数や立地、管理状況などで大きく変動します。

築年数だけでみれば今売却するのが最善ですが、新生活（1月〜3月）や人事異動（7〜9月）の時期を狙うのもおすすめです。

また、税金で売却タイミングを見極めるのもひとつの方法です。

マンションの売却時に利益が出る場合は、所有していた期間によって所得税や住民税などの税率が変動します。

一方で「軽減税率の特例」や「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などもあるため、自身が使える控除・特例がないかも確認しておきましょう。

ただし、控除や特例の適用要件は複雑なため、手続きに不安がある人は必ず税理士や弁護士などに相談しながら進めてください。

2.適切な売却方法を選ぶ

マンションの売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類です。

項目	仲介	買取
特徴	不動産会社が買い手を探し、売買を取り持ってくれる	・不動産会社が直接買い取る
売却価格	市場価格で売れる	市場価格の6〜8割程度
売却までの期間	3〜6ヵ月程度	1週間〜1ヵ月程度
向いている人	・少しでも高く売りたい ・時間に余裕がある	・早く現金化したい ・周囲に知られたくない

どちらの方法がよいかは一概にはいえないため、それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身の状況に合った方法を選んでください。

それでは、マンションの売却方法である「仲介」と「買取」について詳しく解説します。

仲介の場合

「仲介」とは、不動産会社に依頼して、新聞広告やインターネットなどを通じて一般の購入希望者を探してもらう売却方法です。

マンションを、市場価格またはそれ以上の高値で売れる可能性があります。

内覧や掲載ホームページなどを通じて幅広い層が購入を検討しやすく、多様な意見を取り入れやすいため、高値で売る工夫ができます。

しかし売却が完了するまでに、買主を探したり、新たな買主が住宅ローンを組むために審査を受けたりなど、さまざまな手続きが必要です。

短期間で売却できる可能性もありますが、売却までに3ヵ月から6ヵ月かかると想定しておきましょう。

時間がかかってもいいから少しでも高く売却したい、と考えている人におすすめの方法です。

買取の場合

「買取」とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

仲介のように買主を探す必要がないため、早い場合は数日で売却が完了するほど、スピーディーな点がメリットです。

また広告活動をおこなわないため、周囲の人に売却の事実を知られずに手続きを進められます。

しかし、売却価格が市場価格の6〜8割程度と、仲介よりも安くなってしまう旨を理解しておきましょう。

不動産会社は、買い取ったマンションを再販するため、リフォームや修繕費用を見込んだ売却価格となります。

売却価格が安くていいから、とにかく早く相手方と縁を切りたいという人の場合には、買取は有効な方法です。

共有名義やローン残債は弁護士に相談しよう

共有名義のマンションやオーバーローンの問題は、夫婦間の話し合いだけで解決しようとせず、必ず弁護士に相談してください。

離婚時の不動産問題には、法律や税金、金融機関との交渉といった専門知識が不可欠な場面が数多く存在します。

安易に進めてしまうと、後から「こんなはずではなかった」と悔やむような、取り返しのつかないトラブルに発展しかねません。

弁護士に相談すれば、相手が売却に同意しない、ローン残債の負担割合で揉めている、といった問題もスムーズに解決できます。

弁護士が代理人として間に入り、法的な根拠に基づいた冷静かつ公平な交渉を進めることが可能です。

感情的な対立を避け、お互いにとって納得のいく解決策を見つけるためにも、早い段階で弁護士の力を借りましょう。

弁護士を探す際は、財産分与に強い弁護士を多数掲載している「ベンナビ離婚」の活用がおすすめです。

オンライン対応や最寄りにある法律事務所を無料で探せるため、気軽に利用してみてください。

離婚時のマンションを売却するメリット

離婚におけるマンションの売却には、主に3つのメリットがあります。

1. ローンの負担がなくなる
2. 財産分与がスムーズに進む
3. 相手に離婚後の住所を知られずに済む

詳しく解説します。

1.ローンの負担がなくなる

マンションを売却すると、住宅ローンという長期にわたる金銭的な負担から解放されます。

どちらかが住み続けるという選択をした場合、たとえ「元配偶者がローンを支払う」という約束をしても、将来にわたって約束が守られる保証はありません。

相手の経済状況が変われば、支払いが滞るリスクは常に付きまといます。

しかし、マンション売却によってローン完済ができれば、相手の支払い状況を気にする心配がなくなります。

お互いが自分のためだけの経済計画を立て、晴れやかな気持ちで新しい生活をスタートすることが可能です。

2.財産分与がスムーズに進む

マンションを売却すると、財産分与がスムーズに進むという点も大きなメリットです。

不動産という評価額が変動しうる資産を、双方が納得できる客観的な価値を持つ現金に変えられるからです。

マンションの売却金額がわかれば、そこからローン残債や諸費用を差し引き、残った金額を2分の1にするだけで、財産分与ができます。

感情的な対立を挟まず、公平に財産を分割できるため、協議の長期化を防ぐことも可能です。

離婚による精神的な負担を少しでも軽くしたいという人にとって、非常に大きな利点といえるでしょう。

3.相手に離婚後の住所を知られずに済む

離婚後のプライバシー確保という観点からも、マンションの売却は有効です。

マンションの売却は、お互いに新しい住まいの場所を知られることなく、距離を保ったまま新生活をスタートできます。

離婚に至る経緯はさまざまですが、なかには「二度と関わりたくない」「どこに住んでいるか知られたくない」と思う人も少なくありません。

もしどちらかが家に住み続ける場合、双方が住所を把握する必要があったり、新居が近ければ顔を合わせる可能性があったりします。

場合によっては、ストーカーなどの被害に発展するリスクもゼロではありません。

しかしマンションを売却すれば、双方が新しい場所で生活を始められるため、前向きな気持ちで新しい人生の一歩を踏み出せます。

離婚時におけるマンションの売却方法

離婚する際のマンション売却は、住宅ローンの有無と名義の状況によって、取るべき手続きが変わります。

ここでは、離婚時におけるマンションの売却方法を解説します。

住宅ローンが残っているケース

住宅ローンが残っている場合、売却できるかどうかはアンダーローンかオーバーローンかによって決まります。

マンションの査定を依頼した際に、アンダーローンであれば、以下のような通常の家を売る方法で売却します。

1. 財産分与の方法を話し合う
2. マンションの売却価格を決める
3. 不動産会社に売り出しを依頼する
4. マンションを引き渡す

売却が完了したら、売却代金でローンを完済できるため、スッキリと解決できます。

オーバーローンの場合は、上記のステップ3をおこなう前に、住宅ローンの残債をどうするかを金融機関に相談しましょう。

金融機関に内緒で離婚し、マンション売却をしてしまうと、規約違反となり一括返済を請求される可能性があるため、注意してください。

任意売却をするケース

オーバーローンの状態で、かつ不足額を自己資金で用意できない場合「任意売却」という方法があります。

債権者である金融機関から、抵当権解除の承諾を得て売却する方法です。

任意売却は、売却後も住宅ローンの返済が続きますが、返済方法や返済額の希望が比較的通りやすい特徴があります。

競売とも異なるため、引渡し時期を自分で決められるメリットがあります。

しかし、任意売却は住宅ローンの返済が滞納扱いになってしまうため、信用情報に傷がついてしまうことを理解しておきましょう。

住宅ローン完済から約5年間、借入やクレジットカードなどの審査を通過できなくなる可能性があります。

住宅ローンが残っていないケース

住宅ローンをすでに完済している場合、売却における金銭的な制約はありません。

マンションの売却時に金融機関の許可を得る必要がないため、双方で「売却する」という合意さえあれば、比較的スムーズに手続きを進められます。

売却で得られた代金から、仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額が財産分与の対象となります。

マンションが共有名義のケース

マンションが夫婦の共有名義になっている場合、売却手続を進める際に重要なのは、双方の合意です。

共有名義の不動産を売却するには、双方の売却するという意思と、売買契約書や登記手続の委任状などの書類が必須です。

どちらか一方の意思だけでは、売却できないと民法で定められているため、注意してください。

第二百五十一条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

引用元：民法｜e-GOV法令検索

仮に、夫が売却に積極的でも、妻が「子どものために住み続けたい」と反対した場合、その時点で売却手続は完全にストップしてしまいます。

話し合いで解決できない場合は、弁護士を介して交渉するか、地方裁判所に「共有物分割請求」の訴訟を提起する必要があります。

共有名義の場合は、まず相手の協力が得られるかどうかが、全ての前提となるため、冷静に話し合ってみてください。

離婚時にマンションを財産分与する際の流れ

離婚におけるマンションの財産分与をおこなう手続きは、大きく分けて3つのステップで進められます。

1. 不動産の評価額などを確認する
2. 財産分与の方法を夫婦で協議する
3. 話し合いがまとまらなければ調停手続に移行する

ひとつずつ解説します。

1.不動産の評価額などを確認する

財産分与の話し合いを始める前に、対象となるマンションの客観的な価値を把握する必要があります。

マンションの評価額は、複数の不動産会社に査定を依頼すると相場を把握できます。

査定には、簡易的な「机上査定」と、実際に室内を見て査定する「訪問査定」があるため、より正確な価格を知るには、訪問査定を依頼しましょう。

また住宅ローンの残高も把握してください。

住宅ローンを借り入れている金融機関に連絡すれば「残高証明書」を発行してもらえるため、1円単位での正確なローン残高がわかります。

マンションの評価額と住宅ローンの残債を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを把握すれば、財産分与を決めやすくなるでしょう。

2.財産分与の方法を夫婦で協議する

マンションの価値と住宅ローンの残債が把握できたら、夫婦間で具体的な分け方を話し合いましょう。

売却する場合は、売却代金からローン残債と諸費用を差し引いた金額を折半すると財産分与の手続きが完了します。

どちらか一方が住み続ける場合は、出ていく側に、家の評価額からローン残高を引いた額の半分を支払います。

支払いは一括が望ましいですが、双方の合意があれば分割払いも可能です。

また協議して決まった内容は、必ず離婚協議書や、より強制力の強い公正証書といった書面に残してください。

口約束は「いった、いわない」のトラブルとなり、法的な証明も困難です。

万が一支払いが滞っても、公正証書にしておくと裁判せずに強制執行（給与の差し押さえなど）が可能になります。

3.話し合いがまとまらなければ調停手続に移行する

話し合いで合意に至らない場合は、家庭裁判所の「調停」という手続きを利用することになります。

調停とは、裁判官と調停委員が中立な第三者として2人の間に入り、双方の言い分を公平に聞きながら合意形成に向けて仲介してくれる手続きです。

裁判のように判決で結論を強制される場ではなく、あくまで話し合いによる円満な解決を目指す場となります。

調停手続により、第三者が間に入ることで、感情的な対立が緩和され、冷静に話し合いを進めやすくなるでしょう。

調停でも話がまとまらない場合は「審判」や「裁判（離婚訴訟）」へと移行することになります。

手続きが複雑化する前に、弁護士に相談して円滑な解決を目指すのがおすすめです。

離婚でマンションを売却する際の注意点4つ

離婚に伴うマンションの売却には、注意点が主に4つあります。

1. 財産分与請求権は離婚してから2年で消滅する
2. マンションの名義変更を忘れると処分などができなくなる
3. 出て行ったローン名義人がローンの支払いを滞納するリスクがある
4. ローンの連帯保証人に関するトラブルに巻き込まれる可能性がある

具体的に解説します。

1.財産分与請求権は離婚してから2年で消滅する

財産分与を求める権利は、離婚が成立した時から2年以内に請求しなければ、請求権が時効によって消滅すると、民法768条第2項に明記されています。

第七百六十八条

協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

2　前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。

ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。

引用元：民法｜e-GOV法令検索

例えば、離婚時にマンションの取り決めを曖昧にしたまま別居し、離婚届を提出したとします。

3年後に元配偶者に金銭の要求をしても、法的にはその請求権は認められなくなります。

財産分与に関する話し合いは、必ず離婚後2年以内に決着させるか、少なくとも請求の意思表示をしておくのが重要です。

2.マンションの名義変更を忘れると処分などができなくなる

財産分与の話し合いで、自身がマンションを取得することが決まったとしても、名義が自身になっていなければ売却などの処分ができません。

必ず所有権移転の登記手続を済ませてください。

手続きを怠ると、将来そのマンションを売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることができなくなってしまいます。

たとえば、財産分与でマンションをもらった妻が10年後にその家を売ろうとしたとします。

しかし、名義が元夫のままだった場合、元夫の実印や印鑑証明書などがなければ、売却の手続きを進められません。

マンションの処分を将来的に考えているなら、名義変更を必ずおこないましょう。

3.出て行ったローン名義人がローンの支払いを滞納するリスクがある

売却せずにどちらかが住み続けることを選択した場合、ローン名義人である元配偶者が家を出て行った後、ローン返済を滞納する可能性があります。

滞納が続くと、マンションが競売にかけられてしまい、住んでいる家を突然失うかもしれません。

また、離婚したからといって、住宅ローンの連帯保証人から外れることはありません。

新たな連帯保証人をたてていない場合、元配偶者の支払いが滞ると返済義務が自分に移ってしまう可能性があります。

住み続ける自分に名義がない場合は、離婚協議書や公正証書で家を勝手に売らないこと、ローンの支払いを継続することを記しておきましょう。

離婚時のマンション売却に関するよくある質問

最後に、離婚時のマンション売却に関して、多くの人が抱えている疑問とその回答を解説します。

自身の状況と照らし合わせながら、解決のヒントにしてください。

オーバーローンでも家を売却することはできますか？

オーバーローンでも、家の売却は可能です。

ただし、家の売却代金を住宅ローンに充てて、残った分を自己資金で補填する必要があります。

売却代金だけでは返済しきれないローン残高を、預貯金などで一括返済できる場合は、オーバーローンでも家を売却することが可能です。

また任意売却によって、売却代金をローンに充て、残った金額を分割払いで返済していく方法もあります。

しかし完済後に信用情報に傷がつくため、任意売却をするのが最善かどうかは、弁護士に相談してみてください。

共有名義で住宅ローンを組んでいる場合はどうすればよいですか？

共有名義の場合、売却を選択するケースがほとんどです。

マンションを売却して住宅ローンを完済し、手元に残った現金を分け合う（財産分与）ことができるため、トラブルも少ない方法です。

離婚時の家の財産分与で税金が課されることはありますか？

離婚における財産分与は、財産を受け取る側に贈与税や不動産取得税は課税されません。

財産分与は贈与ではなく、夫婦が協力して築いた財産の清算と見なされるためです。

ただし、家を財産分与として相手に渡した場合、渡した側には「譲渡所得税」が課税される可能性があります。

税金の問題を複雑にしないためにも、一度売却して現金化し、その現金を財産分与する方がシンプルです。

まとめ｜離婚時にマンションの売却で困ったら弁護士に相談を！

この記事では、離婚時のマンションの扱いについて、3つの選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを解説しました。

財産を公平に分け、将来のトラブルを回避するためには、売却が推奨されるケースが多いです。

しかし、どの選択肢を選んでも、住宅ローンや共有名義、税金といった複雑な問題が絡むため、安易な自己判断は禁物です。

離婚におけるマンション売却という、複雑でデリケートな問題は、一人で抱え込まずに弁護士に相談しましょう。

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最寄りの地域から弁護士を検索でき、初回相談無料や休日対応の法律事務所も見つけやすいため、自身の状況に合った相談相手が見つかります。

円満な解決をしてスムーズに新生活をスタートさせるために、ぜひ利用してみてください。