離婚したら家のローンはどうなるの？住み続ける・売却する場合の対処法まとめ

「離婚したあと、家のローンは誰が払えばいいの？」

「家を売却する場合と住み続ける場合、それぞれ住宅ローンがどうなるのか知りたい」

離婚を考えているけれどまだ住宅ローンが残っている、という方は多いのではないでしょうか？

また、離婚後に残った住宅ローンがどう扱われるのか、自分には支払い義務があるのか、などが気になる方もいるでしょう。

本記事では、離婚時に確認すべきことや、住み続ける場合・売却する場合の住宅ローンの取り扱い方法などについて解説します。

離婚後の家のローンをどうすべきかわからず悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

離婚後の家のローン、だれが払う、どうなる？ | まず確認が必要なこと4つ

離婚後に家のローンが残る場合は、以下の4つを必ず確認しましょう。

家の名義人 | 家を売却できるのは名義人だけ

家や土地が誰の名義になっているかを確認しましょう。

家を売却できるのは名義人だけなので、売却を検討しているなら必ず名義人を明らかにしておく必要があります。

名義人がわからない場合は、登記簿謄本で確認することが可能です。

登記簿謄本は、法務局の窓口や郵送のほか、オンラインでも請求できます。

住宅ローンの残債額 | ローンの支払い方について決めるために確認が必要

家のローンがいくら残っているのかも確認する必要があります。

というのも、残債額によって家を売却したほうがよいのか、住み続けたほうがよいのか判断が分かれるためです。

家を売却する場合、まずは査定をおこない、家がどのくらいの価格で売れそうかを調査します。

この査定金額がローンの残債額よりも多ければ、家の売却額でローンを完済できるうえ、手元に利益が残ります。

一方、査定金額がローンの残債額よりも少ない場合、家の売却額だけではローンの残債をまかなえないため売却ができません。

離婚後もローンの返済を続けることになるので、誰が残債を支払っていくかを決める必要があります。

このように、家やローンをどうすべきかはローンの残債額によって変わるので、あらかじめ確認しておきましょう。

残債額は、住宅ローンを契約している金融機関から毎年送られてくる「残高証明書」や、住宅ローンの契約時に受け取る「返済予定表（償還表）」、金融機関の窓口などで確認できます。

ネットバンキングに登録している場合は、インターネットでも確認できる可能性があります。

住宅ローンの契約内容 | 現時点で誰に支払い義務があるかわかる

住宅ローンの契約内容も確認しておきましょう。

契約内容・契約形態を把握することによって、誰が住宅ローンを支払うべきかがわかります。

住宅ローンの主な契約形態は、以下の4つです。

• 単独債務型：夫婦のどちらか一方が住宅ローンの契約者である（もう一方には返済義務がない）
• 連帯債務型：夫婦のどちらも住宅ローンの契約者である（両方に返済義務がある）
• 連帯保証型：夫婦のどちらか一方が住宅ローンの契約者、もう一方が連帯保証人になっている
• ペアローン：夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを契約し、お互いが配偶者の住宅ローンの連帯保証人になっている

連帯債務型・連帯保証型・ペアローンの場合は、単独債務への切り替え・連帯保証人の変更・借り換えなどをおこないましょう。

なお、残債額は夫婦で半分ずつ分けて負担するのが一般的です。

しかし、住宅ローンの契約者以外が家に住み続ける場合、住宅ローンを支払うことで養育費を減額できる場合があります。

たとえば、住宅ローンの契約者が夫、家に住み続けるのが妻・子ども、養育費を支払うのが夫だという場合は、住宅ローンを支払うことで養育費の金額を減額することを前提に協議をすることは可能です。

離婚後の住宅ローンの支払い割合をどうするかは、夫婦間できちんと話し合って決めましょう。

家の価格 | 住宅ローンをどうするか決めたり財産分与したりする際に必要

家を売却した場合に、いくらで売れそうかを確認しておくことも大切です。

家の売却価格が住宅ローンの残債より多ければ、住宅ローンは売却金で完済でき、残った利益を夫婦で半分ずつ分け合うこともできます。

一方、家の売却価格が住宅ローンの残債より少なければ、売却金だけではローンを完済することができません。

この場合は、売却して自己資金で返済するのか、売却せずに住み続けてローンを負担するのかなどを決める必要があります。

家の価格がどのくらいなのかによって対処法が異なるので、査定を依頼して家の価格を把握しておきましょう。

離婚後、住宅ローンが残ったまま夫婦いずれかが住み続ける場合はどうなる？

離婚後に住宅ローンが残っていて売却も難しい場合、夫婦のどちらかが家に住み続けることになるでしょう。

その場合、誰が家に住むのか、住宅ローンの契約者は誰なのかによって住宅ローンの取り扱い方法が変わります。

夫が住み続ける場合

住宅ローンの契約者である夫が住み続ける場合、手続きはとくに不要です。

ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっていた場合は、連帯保証人・連帯債務者の変更手続きをおこなう必要があります。

手続きをおこなうには金融機関との交渉が必要ですが、了承を得るのは基本的に難しいといえます。

夫のみが返済義務を負う単独債務型に切り替えるか、借り換えを検討しましょう。

妻が住み続ける場合

妻が家に住む場合は、住宅ローンの名義人や契約形態によって対応方法が異なります。

住宅ローンが夫名義の場合

夫が住宅ローンの契約者である場合、夫がそのまま住宅ローンを支払い続けるケースが多いでしょう。

ただし、夫が支払いを滞納した場合、妻が強制的に退去させられる可能性があるので注意してください。

夫に確実に支払ってもらうために、公正証書を作成する、残債を一括で支払う、などの方法をとっておくと安心です。

また、妻に住宅ローンを支払えるほどの安定収入があるなら、別の金融機関で妻名義の住宅ローンに借り換えることもできます。

夫がきちんと支払ってくれるか不安な場合は、借り換えを検討しましょう。

妻が連帯保証人になっている場合

妻が連帯保証人になっている場合、離婚したからといってその責任がなくなるわけではありません。

もし夫が住宅ローンを支払えなかった場合は、妻が代わりに返済義務を負います。

妻も支払えない場合は、家から強制的に退去させられるおそれがあるでしょう。

連帯保証人から外れたい場合は代わりの連帯保証人を探しますが、その人の支払い能力によっては連帯保証人になれないことがあります。

代わりの連帯保証人が見つからない場合は、別の金融機関の住宅ローンへの借り換えを検討しましょう。

ペアローン（共同名義）の場合

ペアローンの場合は、以下の3つの方法が考えられます。

①住宅ローンを一括で返済する

住宅ローンを夫婦でまとめて返済すれば、住宅ローン自体がなくなります。

離婚後に住宅ローンをどうするか考える必要がなくなるので、ローンをめぐる夫婦間のトラブルを防げるでしょう。

②夫の持ち分を妻が買い取る（免責的債務引受）

妻が夫の住宅ローンを引き受けることで、それまで2つに分かれていたローンを一本化することが可能です。

妻は、夫の代わりにローンを支払えるだけの返済能力の高さを求められますが、ペアローンを解消できるのは大きなメリットといえます。

③別の金融機関の住宅ローンに借り換える

ペアローンを1つの住宅ローンに借り換えれば、ペアローンを解消できます。

借り換えは、妻が夫の持ち分を買い取る場合よりも審査が緩やかなので、現実的な方法といえるでしょう。

とはいえ、妻の収入・信用情報・職業などによっては審査に通らない可能性もある点は覚えておいてください。

離婚時に家を売却する場合はどうなる？

ここからは、家を売却する場合に住宅ローンがどうなるのかを5つのパターンに分けて解説します。

アンダーローン（家の価格がローン残高より高い状態）の場合

アンダーローンとは、家の売却価格がローンの残債額よりも高い状態のことです。

家の売却金でローンを完済できるので、離婚後に住宅ローンで頭を悩ませる必要がありません。

完済後に余ったお金は財産分与の対象となり、夫婦間で分け合うことができます。

財産分与の割合は夫婦間で半分ずつ分けるのが一般的ですが、話し合いによって調整することも可能です。

オーバーローン（家の価格がローン残高より低い状態）の場合

オーバーローンとは、家の売却価格がローンの残債額よりも低い状態のことです。

家を売却しても住宅ローンを完済することができないので、離婚後もローンが残ることになります。

オーバーローンの状態で家を売却することはできませんが、足りない分を自己資金でまかなえるなら売却可能です。

「残債を支払えるほどの自己資金はないけれど、どうしても売却したい」という場合は、任意売却という方法を使うことになるでしょう。

任意売却とは、オーバーローンの状態で家を売却するときに使う方法です。

住宅ローンを滞納して競売にかけられるよりも家を高く売れる可能性がありますが、ブラックリストの対象となり信用情報に傷がつくので注意しましょう。

また、任意売却をしたからといって住宅ローンがなくなるわけではないので、売却後も残債を支払い続けることになります。

任意売却は、あくまで最終手段であると考えておきましょう。

【参考】離婚すると、住宅ローンはどうなる？

住宅ローンが連帯保証型の場合

連帯保証型の住宅ローンを契約している場合、アンダーローンの状態であれば家を売却できます。

売却金で住宅ローンを完済できるので、離婚後にローンが残ることがありません。

一方、オーバーローンの場合、自己資金で残債を支払えない限りは売却できません。

離婚後も住宅ローンが残り、連帯保証人としての責任も継続して負うことになります。

たとえば、契約者である元夫が支払えなくなった場合には、連帯保証人である元妻が代わりに支払うことになる点は覚えておいてください。

住宅ローンが連帯債務型の場合

連帯債務型の場合、アンダーローンの状態であれば、債務者である夫婦が合意することで家を売却することが可能です。

一方、オーバーローンの場合は基本的に売却できないので、住宅ローンが残ることになります。

離婚したからといって連帯債務を免れるわけではないため、完済するまで支払いを続けなければなりません。

また、主債務者が住宅ローンを全額負担すると決めた場合も、連帯債務者としての責任は引き続き負うことになるので注意しましょう。

財産分与の際に「主債務者が全額負担する」という取り決めをおこなうことがありますが、これはあくまで夫婦間の約束にすぎません。

金融機関はこの取り決めに関与しないので、主債務者が支払えなかった場合は妻が連帯債務者として返済義務を負うことになります。

連帯債務者から外れたい場合は、連帯債務者を変更するか、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

住宅ローンがペアローン型（共同名義）の場合

ペアローンを契約している場合、アンダーローンの状態であれば夫婦の合意によって家を売却することができます。

ただし、オーバーローンの場合は原則として家を売却することができません。

住宅ローンを完済するまでは、夫婦どちらも支払いを続けることになります。

住宅ローンの名義変更が必要なときは、住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンの名義変更は金融機関に認められないことが多いので、借り換えを検討するとよいでしょう。

借り換えとは、ほかの金融機関で住宅ローンを契約し、現在の住宅ローンを一括返済することです。

「夫から妻に名義を変えたい」「ペアローンを一本化したい」といった場合に役立ちます。

ただし、事務手数料や登録免許税などの費用がかかる点や、審査が厳しくなる可能性がある点には注意しましょう。

また、新しい名義人が家に住む場合は、名義変更が例外的に認められる場合もあります。

離婚にともない名義の変更を検討している場合は、現在契約している金融機関にまずは一度相談してみてください。

離婚後、家のローンをどうするか決める際のよくある質問

ここからは、離婚後の家のローンに関するよくある質問をまとめています。

家のローンをどうすべきか悩んでいる方は、ぜひチェックしてください。

養育費の取り決めがある場合、住宅ローンは考慮されますか？

夫婦間で合意すれば、住宅ローンを支払う代わりに養育費を減額してもらうことができます。

お互いに合意できたら、あとで元配偶者とトラブルにならないように合意内容をまとめた公正証書を作成しておくと安心です。

家を共同名義のまま離婚するのは問題ですか？

共有名義の家を売却する場合は、名義人全員が売却に合意する必要があります。

夫または妻のどちらか一方が、勝手に売却をすることはできないので注意してください。

離婚後もどちらかが家に住み続ける場合は、単独名義に変更しておきましょう。

共有名義のままにしていると、将来家を売却したくなったときに元配偶者の同意を得なければなりません。

また、相続や税金の支払いをめぐってトラブルになる可能性もあります。

離婚する際には、必ず単独名義に変更するようにしてください。

離婚後、元夫にローンを確実に支払い続けてもらうためにはどうすればよいですか？

離婚後に元夫に住宅ローンを払ってもらう場合は、以下の方法をとっておくと滞納を防げるでしょう。

①公正証書を作成する

公正証書とは、公証人が公証役場で作成する契約書や合意書のことです。

強制執行認諾文言が付いた公正証書を作成しておけば、元夫が支払いを滞納しても、給与や銀行口座を差し押さえることによって強制的に支払わせることができます。

元夫が住宅ローンを支払わない場合の備えとして有効な方法といえるでしょう。

②住宅ローンの残額を一括で支払う

住宅ローンの残債額をまとめて支払えば、住宅ローン自体がなくなります。

そのため、「元夫が住宅ローンを支払わなくなったらどうしよう」と、心配する必要がなくなるでしょう。

まとまった自己資金がある場合や、家族からの援助を受けられる場合は一括返済を検討してみてください。

さいごに | 離婚交渉に不安な点があれば弁護士に相談を

離婚時に住宅ローンが残っていると「今後誰が住宅ローンを支払うのか」「家を売却すべきか」などについて考える必要があります。

しかし、財産や今後の生活に関わる問題であるため、夫婦間でトラブルになる可能性があるでしょう。

離婚後の住宅ローンや家について悩んでいるなら、弁護士に一度相談してみてください。

弁護士なら、離婚にともなう金銭的な問題を解決できるほか、相手との交渉も代わりにおこなえます。

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