離婚後の住宅ローンに対するケース別4つの対策

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離婚後の住宅ローンに対するケース別4つの対策
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2015.12.9

離婚後の住宅ローンに対するケース別4つの対策

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離婚成立後、住宅ローンが残っている家に夫婦のどちらかが住むことになった場合、住宅ローンはどちらが支払うのか、あるいは売るとなった場合どのような手続きを踏めば良いのか不安が残るケースがあるでしょう。

また、注意点はどんなところなのでしょうか。住宅は財産分与としても重要な位置づけがされているため、離婚前に様々なケースを知り、夫婦間で納得のいく対応ができるよう、詳しく解説していきます。

 

 

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【目次】
離婚後の住宅ローンに対するケース別の対処法
1:不動産を売却し売却益で住宅ローンを返済するケース
2:不動産と住宅ローン名義を夫のままで夫が住み続けるケース
3:不動産と住宅ローン名義を妻に変更し妻が住み続けるケース
4:不動産と住宅ローン名義は夫のままローンも夫が支払うが妻が住み続けるケース
離婚して住宅ローンを財産分与するときの手順
離婚後も住宅ローンを夫に支払ってもらう方法
まとめ




 

離婚後の住宅ローンに対するケース別の対処法

母と子
 

不動産を売却したお金で住宅ローンを返済するケース

不動産を第三者に売却することを「任意売却」といいますが、不動産を売却して得たお金で残りの住宅ローンを返済し、返済後もお金があまれば夫婦の財産分与の対象とする方法です。

仮に不動産を売却しても住宅ローン残ることをオーバーローンといいますが、このケースだと買い手を見つけるのは非常に困難になるでしょう。誰しも借金付きの不動産は買いたくありませんし、場合によっては購入後に差し押さがくる可能性もあります。

対策としては、任意売却前に銀行に行って「抵当権」を外してもらうことが必須になるでしょう。
 

抵当権(ていとうけん)は、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利。
引用元:wikipedia


住宅を売却するか住み続けるかの判断は、住宅査定額とローン残額の差を参考に判断するといいでしょう。
 

アンダーローンのケース

アンダーローンの場合は、その利益を夫婦の財産分与として分割する方法が一番シンプルです。もし売却しないのであれば、ローン負担者と所有者を誰にするのか、住居を移す側はその分どれくらい財産分与を受け取るのかなど、難儀な問題が発生します。
 

オーバーローンのケース

この場合は、どうしてもローンが残ってしまうため、夫婦どちらかが住みながらローンを支払うのが一般的です。もし売却しなければならない事情があれば、残ったローンをどう支払うのか策を練る必要があります。
 

不動産と住宅ローン名義は夫のまま夫が住み続けるケース

住宅ローンを組む時、「契約者本人が家に住み続ける」という条件が付いてくることが多いので、夫がそのまま住み続ける分には銀行からも特に問題視されることはないでしょう。財産分与の観点から言えば、不動産時価から住宅ローンを引いた額が対象になるのが一般的です。

注意点としては、離婚して家を出た元妻が連帯保証人の場合です。もし元夫が住宅ローンを滞納した場合、元妻が住宅ローンの支払いを肩代わりする必要が出てきます。

この場合の予防策としては、離婚の話し合いの際に連帯保証についての決め事を妻が不利益を被らないような条件を決め、公正証書として残しておくことです。

例えば、

  1. 1:住宅ローンは元夫が支払う

  2. 2:もし滞納したら元妻が肩代わりする

  3. 3:ただし、支払いに費やした金額は全額元夫に請求できる

  4. 4:元夫は元妻に請求されたら応じる など


こういったことを記載しておけば安心ですね。
 

住宅ローン名義は夫のままローンも夫が支払うが妻が住み続けるケース

住宅を購入している家庭が離婚すると、このパターンを選択する場合が多いでしょう。もし幼い子供がいて親権まで妻の方にあれば、元夫にしてみれば住宅ローンに加えて養育費も取られる二重の地獄を見ることになります。

ただ、それではあまりにも住宅ローンの返済を続ける元夫が不利益を被りすぎていますので、住宅ローンを持つ代わりに財産分与や養育費の減額をするケースが一般的です。

また、夫の名義を残したまま妻が住むことになりますので、「銀行から住宅ローンの一括返済を請求してくる」ケースが多くなります。数千万円にもなるローンを一括で支払うのはなかなか体力のいることですが、無理な場合は銀行側とよく相談されることをおすすめします。
 

不動産と住宅ローン名義を妻に変更し妻が住み続けるケース

あまり多くはありませんが、住宅ローンの名義を夫から妻に変更するケースです。契約名義人の変更は銀行の承諾がないと認められないため少々ハードルが高くなりますし、妻にローンを支払うために必要なそれなりの安定収入がなければなりません。

そのために、妻自身が定職について、返済基準を満たす年収を稼ぐことができることが大前提となります。ただ、妻が住宅ローンの返済能力を持っていると銀行が判断すれば、妻の名義で借り換えることができます。

もうお分りかと思いますが、専業主婦などの場合はほぼ変更はできないと思われます。​

 

離婚して住宅ローンを財産分与するときの手順

住宅
 

住宅についての取り決めをする前に、まずは不動産名義や住宅ローンの契約内容など、利権関係の状況をしっかりと把握しましょう。調べるべき内容は以下の項目です。
 

不動産の名義と価額を調べる

土地と建物が誰の名義なのか調べましょう。調査方法は、法務局で不動産登記を取得すれば、該当不動産が誰の所有物で、どのような担保権(抵当権など)が付いているのかが判明します。

不動産の価格は、不動産業者に査定を依頼しましょう。不動産額を早めに知っておくと、売却か住み続けるかの選択がしやすくなり、売却する場合の時期なども判断しやすく鳴ります。
 

住宅ローンの契約内容を確認

住宅ローンの契約書を確認することで、誰が債務を負っているのかがわかります。また契約は変更されている可能性もあり、契約書類一式を確認しましょう。契約内容は以下の3パターンが主とされています。

パターン1:夫が主債務者で妻が連帯保証人
パターン2:夫と妻が共に連帯債務者
パターン3:夫が主債務者で妻が債務負担なし(保証協会等の利用)
 

住宅ローンの残額を確認

住宅ローンの残額がとても重要です。この残額は償還表などで確認できるため、今の時点での正確な住宅ローン残額を把握しましょう。ローン残額と住宅の査定額を比較すれば、不動産売却後にローンが残るのか返済し切るのか判断が可能となります。
 

売却する場合は司法書士に相談しよう

住宅ローンはそもそも、銀行と住宅ローン申込者の間で結ばれた契約です。この契約では債権者(抵当権者)と債務者の関係が成り立ちます。そのため、夫婦間で離婚が合意となっても簡単に名義変更ができません。変更するには必ず銀行の承認が必要です。

離婚後の住居の活用方法やローンの支払計画によっては銀行が、名義変更を拒否して住宅ローンの一括返済を求める場合があります。このような状況を考慮し、自分たちだけで判断するのではなく、住宅ローン借り換えのノウハウを持つ専門の司法書士に相談することをオススメします。
 

 

離婚後も住宅ローンを夫に支払ってもらう方法

離婚後に、夫が住宅ローンの返済を継続してくれるかどうかはわかりません。離婚の場合住宅ローンだけでなく、慰謝料や養育費や自身の生活費などの出費がかさみ経済状況が悪化すると、住宅ローン返済が滞る可能性が考えられます。

妻が住居に住みながら家を出た元夫がローンを払い続ける状況が一番危険です。元夫のローン返済が滞った場合、妻が連帯債務者か連帯保証人であるならその妻にローン請求が行われてしまいます。
 

離婚時に公正証書にまとめておく

その状況から身を守るためには、離婚協議書で住宅ローンが滞った場合の対応を明確にしたうえで、これを公正証書化しておくことが有効です。公正証書とは法律に従って作成される公文書です。公正証書は法的証明力が強く、記載してある事項から反すると、裁判所の判決などを待たずに強制執行、つまり相手の財産などの差し押さえる手続きに移ることができます。

仮に口頭で合意したとしても、その合意内容が必ずしも守られない場合もありますので、できる限り合意の内容には強制力を持たせるのが適切です。
 

公正証書にすると強制執行が可能になる

公正証書化した離婚協議書に住宅ローン支払いに関する事柄を明記しておけば、夫の住宅ローン返済が滞り、自身に支払い義務が発生する状況になっても、その損害を夫に請求するなどして自身の被害を食い止めることができます。

一般的に夫のローン返済が滞ると、その連帯債務者もしくは連帯保証人の妻に支払い義務が発生してしまいます。この場合、妻も支払い催促を放置すると住宅が差し押さえられて競売に掛けられてしまう可能性があります。したがって、居住する妻としてはこれを支払う必要があります。

この支払い分を後から相手に請求する権利を「事後の求償権」といいます。また、立替払いをする前に、妻が支払う金額を夫がまず妻に支払うことを請求する権利を「事前の求償権」と言います。

公正証書にはこの2つの求償権をしっかりと明記しておくことをオススメします。公正証書の作成は「離婚時に公正証書を作成すべき理由と作成方法の手順」をご覧ください。
 

弁護士に相談して催促する

もし公正証書などを作成していない場合は、弁護士に相談してみましょう。まずは内容証明郵便で催促するという方法も有効ですが、所詮はただの手紙ですので強制力はありません。

その場合は相手に無視をされる可能性が高いため、法的な手段に訴えるには弁護士に依頼されるのが良いかと思います。


 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

離婚後も残る住居ローンとの付き合い方にはいくつかのパターンがあり、それぞれのケースに一長一短があります。夫婦に合った住宅ローン支払いを考える参考にしてもらえれば幸いです。

 

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編集部

本記事は離婚弁護士ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※離婚弁護士ナビに掲載される記事は弁護士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

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