離婚後の住宅ローンに対するケース別４つの対策

離婚成立後、住宅ローンが残っている家に住み続けるなら住宅ローンはどちらが支払うのか、あるいは売るならどのような手続きが必要なのか、疑問点は状況によって様々あるでしょう。住宅ローンに関する悩みは多種多様ですが、「夫婦が一緒に住んでいた家のローン名義の変更方法がわからない」「住宅ローンの残高はどうなるの？」と見当がつかないことが一般的です。

住宅は財産分与の中でも重要な位置づけのため、離婚前から十分に準備をしておくことが重要です。予め正しい情報を知っておくことで住宅ローン問題をトラブルなく、スムーズに処理できるでしょう。

この記事では、離婚後の住宅ローンをどうするべきか、ケース別の対処法について詳しく解説します。

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離婚したら住宅ローンはどうなる?

夫婦が離婚する際に財産分与という手続きが発生します。財産分与とは夫婦が婚姻関係を結んでいた期間に共同で築いた財産を分け合う手続きのことです。

夫婦が二人共同で築いた財産は共有財産と呼ばれ以下のようなものが対象として含まれます。

• 預金、現金などのお金
• 積立型の生命保険
• 株券
• 不動産
• 年金
• 退職金　など

原則として住宅ローンや借金などのマイナスの財産は分与の対象となりませんが、アンダーローン（※）になる場合は財産分与の対象となり得ます。基本的には折半されますが、分配の割合は家庭ごとの事情が考慮されるため、割合はケースバイケースといえます。

なお、いざ離婚の決断をしてもご自身が連帯保証人になっている場合や、自宅と住宅ローンの名義人になっている場合には注意が必要です。自宅を売却したお金を財産分与で分けたいという方は多いと考えられますが、売却で得たお金で住宅ローンを返済できない場合には、事前に債務者の了承と承諾を得て売却する「任意売却制度」を利用する必要があるからです。

住宅ローンについて話し合う前に確認しておきたいこと

家やマンションの住宅ローンの財産分与について考える場合、まずはその住まいが財産分与の対象に本当に含まれているのかを確認しましょう。

前項で少し触れましたが、財産分与に含まれるのは夫婦が婚姻期間中に共同で築いた財産です。例えば「夫婦共同で購入した場合」「結婚している間に購入した場合」が該当します。

どちらかが独身時代に購入した家の場合には財産分与の対象とならない可能性があります。これらの判断には専門的な知識や経験が必要となるため、離婚に注力する弁護士に相談するとよいアドバイスがもらえるでしょう。

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離婚後の住宅ローンのケース別対処法

不動産を売却したお金で住宅ローンを返済するケース

離婚前に住んでいた家には誰も住まず、売却してローン残債を返済するケースです。離婚後に住むには家が広すぎたり、月々のローン負担が重すぎたりする場合に、よくあるパターンでしょう。

不動産を売却して住宅ローンを返済しようとする場合には、まずアンダーローンかオーバーローンかを確かめ、そのうえで対処法を検討します。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、その利益を夫婦の財産分与として分割する方法が一番シンプルです。

もし売却しないのであれば、ローン負担者と所有者を誰にするのか、住居を移す側はその分どれくらい財産分与を受け取るのかなどの問題が発生します。前述しましたが折半することが基本です。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、ローンが残ってしまうため、夫婦どちらかが住みながらローンを支払うのが一般的です。

もし売却しなければならない事情があれば、残ったローンをどう支払うのか策を練る必要があります。手元の資金を持ち出して完済できるのであればそれがベストですが、それができない場合には「任意売却」という方法を検討します。

通常、ローンが残ってしまう場合には不動産の売却ができません。不動産には「抵当権」という担保が付いており、ローン完済してこれを抹消しない限り、そのまま販売しても買い手が付くことはないためです。一方、任意売却はローン残債が残っても抵当権を抹消して、不動産を売却できる方法です。

もちろん任意売却も良いことばかりではなく、まずは金融機関に認めてもらうというハードルがありますし、残ったローンの支払い義務から逃れられるわけではありません。

不動産と住宅ローン名義は夫のまま、夫が住み続けるケース

住宅ローンを組む時、「契約者本人が家に住み続ける」という条件が付いてくることが多いので、夫がそのまま物件に住み続ける分には銀行からも特に問題視されることはないでしょう。住宅ローンの返済義務はローンの名義人にあります。

財産分与の観点から言えば、不動産時価から住宅ローンを引いた額が対象になるのが一般的です。

ただし、離婚して家を出た元妻が連帯保証人の場合には注意が必要です。もし元夫が住宅ローンを滞納した場合、元妻が住宅ローンの支払いを肩代わりする必要が出てきます。

この場合の予防策は、離婚の話し合いの際に連帯保証についての決め事を妻が不利益を被らないような条件を決め、公正証書として残しておくことです。

例えば、以下のことを記載しておけば安心ですね。

1. 住宅ローンは元夫が支払う
2. もし滞納したら元妻が肩代わりする
3. 肩代わり分は元夫に請求できる
4. 元夫は元妻に請求されたら応じるなど

公正証書として残しておくことで、裁判手続きなしで相手の財産へ強制執行することが可能です（ただし、状況によります）。「きちんと払わなければ強制執行されるかもしれない」という心理的プレッシャーを与えることで支払いが滞ることを防げるかもしれません。

住宅ローン名義と支払いは夫のまま、妻が住み続けるケース

住宅を購入している家庭が離婚すると、このパターンを選択する場合が多いでしょう。

もし幼い子供がいて親権まで妻の方にあれば、元夫にしてみれば住宅ローンに加えて養育費も取られる二重の地獄を見ることになります。

ただ、それではあまりにも元夫が不利益を被りすぎているため、住宅ローンを持つ代わりに財産分与や養育費の減額をするケースが一般的です。

また、夫の名義を残したまま妻が住むことになりますので、「銀行から住宅ローンの一括返済を請求してくる」ケースが多くなります。

数千万円にもなるローンを一括で支払うのはなかなか体力のいることですが、無理な場合は銀行側とよく相談されることをおすすめします。

不動産と住宅ローン名義を妻に変更し、妻が住み続けるケース

あまり多くはありませんが、住宅ローンの名義を夫から妻に変更するケースです。

契約名義人の変更は銀行の承諾がないと認められないため少々ハードルが高くなりますし、妻にはローンを支払うために必要な安定収入がなければなりません。

そのために、妻自身が定職について、返済基準を満たす年収を稼げることが大前提となります。

ただし、妻が住宅ローンの返済能力を持っていると銀行が判断すれば、妻の名義で借り換えることができます。

なお、専業主婦など定期収入がない場合にはほぼ変更できないと考えて良いでしょう。​

共働きで共同名義のケース

上記のような単独名義の場合には大きな問題は起こりませんが、共有名義の場合には連帯債務・連帯保証などがあるため事情が複雑になるケースがほとんどです。

最近では共働きしている夫婦が増えたこともあり、夫婦共同名義での住宅ローンも多くなっています。夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組むケースもあれば、収入を合算して1つの住宅ローンを組むような場合もあります。

いずれのケースでも金融機関としては夫婦二人の収入を合わせて支払い能力を判断しているため、離婚後に住宅ローンを一つの名義に変更することはできません。

一般的には、住宅ローンが完済されていなくても、住宅ローンの名義変更は可能であるとされています。しかし、名義変更したい場合には金融機関で改めて住宅ローン審査が必要となってくるでしょう。

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離婚して住宅ローンを財産分与するときの手順

住宅についての取り決めをする前に、まずは不動産名義や住宅ローンの契約内容など、利権関係の状況をしっかりと把握しましょう。調査する内容は以下の通りです。

不動産の名義と価額を調べる

土地と建物が誰の名義なのか調べましょう。法務局で不動産登記を取得すれば、該当不動産が誰の所有物で、どのような担保権（抵当権など）が付いているのか判明します。

不動産の価値を調べる必要もあるでしょう。不動産の価格は、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産額を早めに知っておくと、売却か住み続けるかの選択がしやすくなり、売却する場合の時期なども判断しやすくなります。

住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約書を確認することで、誰が債務を負っているのかがわかります。また契約は変更されている可能性もあり、契約書類一式を確認しましょう。契約内容は以下の３パターンが主とされています。

住宅ローンの残額を確認する

住宅ローンの残額はとても重要です。この残額は償還表などで確認できるため、現時点の正確な住宅ローン残額を把握しましょう。

ローン残額と住宅の査定額を比較すれば、不動産売却後にローンが残るのか返済し切るのか判断が可能となります。

住宅ローンの話し合いを早急に行うべき理由

離婚した場合の住宅ローンの処理には、家庭の状況が関わってくることで長い時間を要することがあります。スムーズに処理を進めるためには、離婚前に「住まいに誰が済むのか」「ローン返済はどうするのか」などを、離婚協議書や公正証書などの形で残しておくべきでしょう。

また、財産分与には時効が定められており、離婚した日から２年を過ぎると財産分与の請求はできなくなります。

住宅ローンについて有耶無耶に離婚すると、後から大きな問題が起こることもあります。時効が迫ってから慌てて判断することを避けるために、まずは住まいの直や住宅ローンの名義・残額などを調べて弁護士や銀行などに相談してみましょう。

弁護士と聞くと敷居が高いと感じる方もいるかもしれませんが、弁護士事務所の中には相談無料のところもあります。「実際いくら住宅ローンを支払う必要があるのか」「自宅を売却する以外の選択肢はないのか」など具体的な相談を検討しましょう。

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離婚後も住宅ローンを夫に支払ってもらう方法

離婚後に、夫が住宅ローンの返済を継続してくれるかどうかはわかりません。住宅ローンだけでなく、慰謝料や養育費、自身の生活費などの出費がかさんで経済状況が悪化すると、住宅ローン返済が滞る可能性も考えられます。

妻が住居に住みながら家を出た元夫がローンを払い続ける状況が一番危険です。元夫のローン返済が滞った場合、妻が連帯債務者か連帯保証人であるならその妻にローン請求が行われてしまいます。

離婚時に公正証書にまとめておく

前項のリスクを防ぐには、離婚協議書で住宅ローンが滞った場合の対応を明確にしたうえで、これを公正証書化しておくことが有効です。公正証書とは法律に従って作成される公文書です。

公正証書は法的証明力が強く、記載してある事項から反すると、裁判所の判決などを待たずに強制執行、つまり相手の財産などの差し押さえる手続きに移ることができます。

仮に口頭で合意したとしても、その合意内容が必ずしも守られない場合もありますので、できる限り合意の内容には強制力を持たせるのが好ましいです。

公正証書にすると強制執行が可能になる

公正証書化した離婚協議書に住宅ローン支払いに関する事柄を明記しておけば、夫の住宅ローン返済が滞り、自身に支払い義務が発生する状況になっても、その損害を夫に請求するなどして自身の被害を食い止めることができます。

一般的に夫のローン返済が滞ると、その連帯債務者もしくは連帯保証人の妻に支払い義務が発生します。この場合、妻も支払い催促を放置すると住宅が差し押さえられて競売に掛けられてしまう可能性があります。

したがって、居住する妻としてはこれを支払う必要があります。

この支払い分を後から相手に請求する権利を「事後の求償権」といいます。また、立替払いをする前に、妻が支払う金額を夫がまず妻に支払うことを請求する権利を「事前の求償権」と言います。

公正証書にはこの2つの求償権をしっかりと明記しておくことをおすすめします。公正証書の作成は「離婚時に公正証書を作成すべき理由と作成方法の手順」をご覧ください。

弁護士に相談して催促する

もし公正証書などを作成していない場合は、弁護士に相談してみましょう。まずは内容証明郵便で催促するという方法も有効ですが、所詮はただの手紙ですので強制力はありません。

その場合は相手に無視をされる可能性が高いため、法的な手段に訴えるには弁護士に依頼されるのが良いでしょう。

まとめ

住宅ローンを財産分与する時には不動産の名義や売却価格を調べたり、住宅ローンの契約内容を確認したりして権利関係の状況をしっかりと把握しておきましょう。

離婚後に残る住宅ローンについては、離婚前に配偶者としっかりと取り決めておかないと最悪の場合、一括請求されるリスクもあります。

また、口頭で合意を取っていたとしても守られないケースもあるため、合意内容は公正証書にまとめておくことをおすすめします。

ご自身の力だけでは解決できないことがあれば、後悔しないためにも弁護士へ相談してみましょう。

離婚時の財産分与は 弁護士に相談することで 損をしない分与が実現できるかもしれません。

一部ではありますが、弁護士に依頼することで以下のようなメリットがあります。 財産分与の適正金額を算出してくれる 話し合いを早期にまとめられる 弁護士が面倒な手続きなどを代行してくれる 依頼するしないは別として、あなたが弁護士に依頼するとどのようなメリットがあるのかを具体的に相談してみることをオススメします。 当サイト『離婚弁護士ナビ』は離婚問題解決を得意とする弁護士を掲載しており、事務所への電話は【通話料無料】、電話相談や面談相談が無料の事務所や、着手金が必要ない事務所もあります。 まずは下記よりお近くの弁護士を探して相談してみましょう。

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