離婚時にマンションを売るべき？メリットや売却方法、注意点を解説

離婚を機に、夫婦の共有財産であるマンションの売却を検討するケースは少なくありません。

しかし、ローン残高や共有名義の扱い、財産分与など、離婚時のマンション売却にはさまざまな問題が絡んでくるのが事実です。

離婚という課題を抱えながらスムーズにマンション売却を進めるためには、正しい知識と十分な準備が欠かせません。

本記事では、離婚時にマンションを売却するメリットをはじめ、実際の売却方法や流れ、そして売却以外の選択肢について解説します。

離婚という人生の転機において少しでも悩みを解消できるよう、マンション売却をスムーズに進めるための知識を身につけましょう。

マンションの売却は離婚時がおすすめな3つの理由

離婚を考えている夫婦にとって、共有財産であるマンションをどうするのかは重要な問題です。

そのまま住み続けるという選択肢もありますが、実は離婚時に売却することで得られるメリットもあります。

以下では、離婚時にマンションを売却することが推奨される理由について解説します。

1.離婚後は売却が難しくなる可能性がある

マンションが夫婦の共有名義である場合、離婚後にマンションを売却しようとすると元配偶者の同意が必須となります。

離婚後は、時間が経つにつれて元配偶者とのコミュニケーションが難しくなるパターンが多く、これが売却を困難にする大きな障害になりがちです。

さらに、マンションを売却しないまま元配偶者が亡くなると、売却したくても相続人全員の同意が必要となるため手続きの複雑さは一層増します。

離婚時に売却を決断することで、これらの問題を未然に防ぐことが可能です。

2.ローン返済におけるトラブルを予防できる

マンション購入の際には多くの夫婦が住宅ローンを利用していますが、離婚が成立すると、その返済責任の所在が問題となります。

離婚時にマンションを売却することで、ローンの残高を清算し、双方が新生活をスタートするための資金を確保できることもメリットのひとつです。

マンションを現金化することで、離婚後に返済責任を巡るトラブルが発生するリスクを大幅に減少させることができます。

また、ローンの名義変更や返済計画の見直しなど、追加の手続きを避けることにもつながります。

3.財産分与をしやすい

離婚に際しておこなわれる財産分与は、双方にとって公平なものであるべきです。

しかし、それがマンションのような大きな資産であるときの扱いは複雑になります。

マンションを売却し、その収益を現金化することで、双方が納得のいく方法で財産を分配することができるでしょう。

特に、マンションの市場価値が住宅ローンの残債を上回っているのであれば、売却から得られる利益をもとに、より公平な財産分与がおこなえます。

また、マンションを現金化することで双方が新たな生活をはじめるための資金を確保することもでき、離婚後の生活再建に役立ちます。

離婚時のマンション売却でよくある心配ごと

離婚を検討している際、夫婦で共有しているマンションの扱いは大きな懸念事項となります。

まだ住宅ローンが残っているケースや共有名義の状況では、どのように手続きを進めるべきか迷うことが多いでしょう。

以下では、離婚時のマンション売却における一般的な疑問とその解決策について解説します。

1.ローンが残っていても売れるの？

離婚時にマンションを売却する際、多くの人が抱える大きな懸念となるのが、住宅ローンの残債です。

ローンが残っている状態でもマンションを売却できるのか、そしてその手続きはどのようなものになるのか、具体的なケースに分けて説明します。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、マンションの売却価格がローン残高を上回っている状態です。

アンダーローンの状態であれば、マンションを売却することでローンを完済し、残った金額は売却手数料等を差し引いた後の利益として財産分与の対象になります。

アンダーローンの状態であれば比較的スムーズに売却が進み、離婚にともなう財産分与を清算しやすくなるため、問題になることはほとんどありません。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、マンションの売却価格がローン残高に満たない状態を指します。

この場合、マンションの売却だけではローンを完済できず、残債をどう処理するかが問題となります。

預貯金などで残債を補填できるのであれば売却が可能ですが、それも難しいケースでは任意売却という手続きを検討するのが一般的です。

任意売却とは、金融機関との交渉によってローン残債を超える売却を許可してもらう方法です。

2.共有名義の場合はどうなるの？

共有名義のマンションを売却する際には、全共有者の同意が必要です。

共有者全員が売却に同意すれば、不動産を市場価格で売却して得られた利益を共有者間で分配することができます。

しかし、共有者の中に売却に反対する人がいるケースでは、売却は困難になります。

このような状況では、共有持分のみを売却する、または他の共有者に持分を買い取ってもらうなどの選択肢が考えられます。

ただし、共有持分のみを売却するとなると、その価格は市場価格よりも低くなるリスクがあるため注意が必要です。

離婚時にマンションを売却する3つの方法

離婚時にマンションを売却する方法には、主に「仲介」「買取」「任意売却」の3つがありますが、それぞれの方法は状況やニーズに応じて選択することが重要です。

以下では、それぞれの売却方法の特徴と適用される状況について詳しく解説します。

1.仲介｜納得できる価格で売却したいなら

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間を取りもち、市場価格に近い価格でマンションを売却する方法です。

仲介で売却する最大のメリットは、相場価格での売却が期待できることにあります。

仲介を選ぶ際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、もっとも有利な条件を提案する会社を選ぶようにしましょう。

ただし、希望価格で買ってくれる買主が現れるまでに時間がかかる可能性があるため、時間に余裕をもって手続きを進める必要があります。

仲介売却の手続きには、物件の広告掲載や内覧の対応、価格交渉などが含まれ、売却成立までに数カ月かかることも珍しくありません。

そのため、売却を急ぐケースには不向きではありますが、最大限の売却価格を目指すなら最適な選択肢です。

2.買取｜一刻も早く売却したいなら

買取とは、不動産会社が買主となって直接マンションを買い取る方法で、迅速な売却を望む場合に適しています。

買取の最大のメリットといえるのは、速やかにマンションを現金化できることです。

しかし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があるため、急いで売却したい、あるいは売却に時間をかけられないケースに選択されることが多い方法です。

買取の手続きは非常に迅速で、不動産会社による査定から契約、そして現金化までが数週間程度で完了することもあります。

この方法は、特に離婚にともなって財産分与を急ぐケースや、新たな住居への移転が迫っているケースに有効です。

ただし、買取価格が市場価格より低くなる点を十分に理解したうえで選択する必要があります。

3.任意売却｜オーバーローンの場合

任意売却とは、ローン残高がマンションの市場価値を上回る「オーバーローン」の状態で、金融機関の同意のもとにおこなわれる売却方法です。

任意売却のメリットは、住宅ローンの支払いを滞納しているケースでも競売を避け、より高い価格で売却できる可能性があることです。

また、売却後の残債についても、金融機関との交渉によって一定の解決策を見出すことができます。

しかし、任意売却の手続きには金融機関との交渉をはじめ、買い手の探索や売却価格の決定などが必要となるため、成功のためには専門家によるサポートが必須です。

オーバーローンで苦しんでいるのであれば、任意売却は財務的な負担を軽減し、新たなスタートを切るための有効な選択肢となるでしょう。

離婚時にマンションを売却する流れ

離婚時にマンションを売却することは、新たな生活をスタートさせるための資金を確保するとともに、双方にとって公平な財産分与を実現するための有効な手段です。

しかし、住まいの売却には感情的な問題も絡むことから、冷静かつ慎重な対応が求められます。

以下では、離婚時にマンションを売却する際の詳細な流れを解説します。

まずは具体的に何をすべきなのかを把握しておきましょう。

1.名義を確認する

マンション売却の初歩として必要になるのが、不動産の名義人を確認することです。

名義人とは不動産の所有権を有する人物を指し、売却にあたってはこの名義人の同意が不可欠です。

夫婦共有名義となっているときは双方の同意が必要ですが、離婚にともなう感情のもつれなどで合意形成が難しいケースもあります。

状況によっては、専門家に法的なアドバイスを求めることも検討しましょう。

2.査定を依頼する

マンションの市場価値を把握するために、複数の不動産会社に査定を依頼します。

査定は、マンションの価値を専門的な視点から評価するためのもので、売却価格の設定に直結します。

査定額は、物件の立地・築年数・状態・市場動向などによって変動するため、複数の会社に依頼して比較検討することが重要です。

査定結果は、売却価格の目安を設定することに役立つほか、財産分与の交渉にも活用できます。

3.ローンの状況を調べる

まだ住宅ローンが残っているケースでは、その残債状況を確認して売却後のローン返済計画を立てる必要があります。

ローン残高が売却価格を下回る「アンダーローン」であれば売却によってローンを完済できますが、売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、残債をどのように処理するかが問題となります。

オーバーローンの対策としては、金融機関との交渉や任意売却などの選択肢が考えられます。

4.売却方法を検討する

マンションの売却方法には、不動産会社を通じた仲介売却、不動産会社への直接買取、ローン残債がある場合の任意売却などがあります。

それぞれの方法には適した条件があるほか、メリット・デメリットもあるため状況に応じて最適な方法を選択しましょう。

• 仲介売却：高価格での売却が期待できる反面、時間がかかるリスクがあります。
• 買取：迅速に売却できますが、価格が低くなるのがデメリットです。
• 任意売却：ローン残債が売却価格を上回るケースで検討されます。

5.売却活動

選択した売却方法に基づいて、不動産会社と協力して売却活動を開始します。

この段階でおこなわれる売却活動としては、物件の広告掲載・内覧の対応・価格交渉などが挙げられます。

なお、売却活動中は物件の魅力を最大限に引き出すためのホームステージングや内覧時の対応など、売主側の努力も重要です。

6.契約・引き渡し

購入希望者が見つかり、価格や条件で合意に至ったら売買契約を結びます。

契約後は決済と物件の引き渡しをおこない、売却手続きが完了します。

契約書の内容を十分に確認することはもちろん、必要に応じて専門家への相談も検討しましょう。

離婚時にマンションを売却する際の注意点

離婚時に夫婦の共有財産であるマンションを売却することは、多くのケースで財産分与の清算や新生活の資金確保のために有効な手段となります。

しかし、売却の過程でいくつかの問題が生じることがあることは把握しておく必要があります。

売却によるリスクや問題を正しく把握し、適切に対応することが、後のトラブルを避けるために不可欠です。

以下では、離婚時にマンションを売却する際の注意点について解説します。

税金がかかる

マンションを売却する際には、売却益に対して所得税や住民税が課税されるケースがあります。

特に、マンションの売却価格が購入時の価格を上回る際には、その差額に対して譲渡所得税が発生することを覚えておきましょう。

税金の計算は非常に複雑であり、売却時の価格をはじめ取得費や必要経費など多くの要素を考慮する必要があります。

離婚による財産分与でマンションを売却するケースでは、特例として税金が軽減されるケースもありますが、設定された条件を満たさなければなりません。

税務に関する正確な情報とアドバイスを得るために、税理士などの専門家の協力を得ることが推奨されます。

贈与税がかかる可能性も

離婚にともなってマンションを配偶者に譲渡する場合は、その過程で贈与税が発生する可能性があります。

ただし、離婚による財産分与の一環としておこなわれるのであれば、贈与税が非課税となる特例も存在します。

特例について知っておくことは、離婚時の財産分与をスムーズに進めるためにも非常に重要です。

贈与税の適用除外を受けるためには適切な手続きが必要となるため、税法の専門家に相談して正しい手続きを踏むことを重視しましょう。

財産分与の期限は2年

離婚にともなう財産分与は、離婚成立後2年以内におこなわなければなりません。

設定された期限を過ぎてしまうと、財産分与を求める権利を失効するおそれがあります。

マンション売却を含む財産分与を適切におこなうためには、離婚後速やかに手続きを進めることが必要です。

特に、マンションを売却するためには時間が必要になるケースが少なくありません。できるだけ早めに計画を立て、行動に移すことが望ましいでしょう。

財産分与でもめたら弁護士に相談

離婚にともなう財産分与で双方の意見が対立してしまうと、そこから修正できず合意に至らないケースが珍しくありません。

マンション売却に関する意見の相違は離婚後の生活に大きな影響を及ぼすため、慎重な対応が求められます。

財産分与に関することで意見が対立した際には、弁護士などの法律の専門家に相談して適切なアドバイスを受けることが重要です。

専門家の介入により、公平かつ合理的な解決策を見出すことができます。

マンションについて離婚時に取りうる売却以外の選択肢

離婚時にマンションを売却するかどうかは、個々の状況やニーズによって異なります。

離婚後の生活をスムーズに進めるためには、売却以外の選択肢も検討して最適な解決策を見つけることが不可欠です。

以下では、離婚時にマンションを売却する以外の選択肢について解説します。

まずは考え得る選択肢を把握し、自身の状況に最適な解決策を見つけましょう。

どちらかが住む

離婚後も、夫婦の一方がマンションに住み続けるという選択肢です。

夫婦の間に子どもがいる場合は、教育環境を維持するために一方が住み続けるケースがあります。

しかし、名義変更の手続きが複雑であることや、金融機関の承認が必要になることがあるというリスクもあります。

また、一方が住み続けるのであれば、ローンの返済責任がどちらにあるかを明確にしなければなりません。

将来的なトラブルを避けるためにも、すべての手続きを正確におこなうことが重要です。

いずれかが住む際は、名義変更の手間がかかる可能性がある

マンションに住み続けることを選んだ場合、名義変更しなければならない可能性が出てきます。

まだ住宅ローンの支払いが終わっていないケースでは、ローンの名義人変更は金融機関の承認が必要であり、手続きには時間と労力を要します。

さらに、名義変更には費用がかかることもあるため、事前に確認したうえで必要なコストも考慮に入れなければなりません。

賃貸物件にする

マンションに住み続けるのではなく、賃貸物件として貸し出すという選択肢もあります。

賃貸物件にすることは、売却せずに済むだけでなく収入を得られるためメリットも大きい方法です。

この選択肢は、マンションの市場価値が高い地域や賃貸需要が高い地域で有効です。

ただし、賃貸物件として運用するためには物件の管理やメンテナンス、テナントとのコミュニケーションなど、考慮すべき点が多いことも把握しておきましょう。

また、賃貸収入は所得税の対象となるため、税務上の手続きも発生します。

賃貸物件として貸し出す際には、これらの負担と収益を慎重に検討しましょう。

さいごに｜マンションの売却は離婚時がおすすめ

離婚時に所有しているマンションを売却することは、財産分与を清算し、新たな生活をスタートさせるための有効な手段となります。

しかし、売却には住宅ローンの残債確認や共有名義の扱い、財産分与の方法など、注意すべきポイントが多数存在することを忘れてはいけません。

また、売却以外にも、一方が住み続けたり賃貸物件にしたりといった選択肢があるため、慎重に検討することが大切です。

マンション売却の手続きは複雑であり、成功のためには適切な準備と情報収集が欠かせません。

まずは、本記事を通じて離婚に際してマンションを売却するかどうかを検討し、必要に応じて専門家の意見を聞きながら冷静に判断しましょう。