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離婚時の家の売却完全ガイド|タイミングや売却方法、財産分与までの流れを解説

離婚時の家の売却完全ガイド|タイミングや売却方法、財産分与までの流れを解説

離婚という人生の大きな転機に直面した際、夫婦にとっての共有財産である家を売却するかどうかは避けて通れない課題となります。

本記事では、離婚時に家を売却するメリットをはじめ、適切な売却のタイミングや売却方法、財産分与までの流れ、そしてローン残債がある家を売却する際の注意点についてわかりやすく解説します。

離婚は夫婦にとって非常に大きな問題ではありますが、双方が迷いなく新たなスタートを切れるように、まずはよりよい条件でスムーズに売却を進めるための方法について知っておきましょう。

これから離婚を考えている方や、離婚に伴って家の売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

離婚時に家を売却する3つのメリット

所有している家を離婚時に売却することは、財産分与をスムーズに進めるための有効な手段です。

さらに、離婚後の経済的な自立を促し、新たな生活へ移行しやすくなるというメリットもあります。

これらのメリットを十分に理解し、適切な判断を下すことが離婚後の生活をより良いものにするための鍵となるでしょう。

以下では、離婚後に家を売却するメリットについて解説します。

1.財産分与をしやすい

離婚において、夫婦の共有財産である家を売却して現金化することは、財産分与を円滑に進めるうえで大きなメリットをもたらします。

「不動産」という財産は、その価値をどのように2人で分け合うかについて複雑な議論となることが一般的です。

しかし、家を売却することで現金化できれば、具体的な金額となるため分配が容易になります。

家を現金化することにより、離婚に伴うストレスや争いを最小限に抑え、双方が納得のいく解決を見出すことができるのは大きなメリットです。

また、財産分与の過程で生じるおそれのある感情的な対立を避けることができ、離婚後の双方の関係を維持する助けともなります。

2.売却益を住宅ローンの返済に充てられる

家を売却することで得られる売却益を住宅ローンの返済に充てることができるのは、双方の経済的な自立を目指すうえで非常に重要です。

多くの夫婦にとって、住宅ローンは最大の借入れであり、住宅ローンの返済は月々の家計に大きな影響を与えます。

離婚によって1人で生活することになった場合、この返済負担はさらに重く感じられることは間違いありません。

しかし、家を売却し、その売却益でローンを完済することができれば、毎月の返済負担から解放されて新たな生活を計画しやすくなります

また、ローンを完済することができればクレジットスコア(信用スコア)の改善にもつながり、将来的な金融取引においても有利に働くことが期待できます。

3.保証人としての相手との関係を完全に切れる

夫婦に住宅ローンの連帯保証人としての関係があると、離婚後も双方にとって重大な責任とリスクになりかねません。

たとえば、ローンの返済が滞った際に連帯保証人である元配偶者にも返済義務が発生するため、離婚後に予期せぬ金銭的な負担が生じる可能性があります。

しかし、家を売却してローンを完済することができれば、このようなリスクからは解放されます。

また、金銭的なつながりを断ち切ることは、精神的な独立を促して離婚後の新生活を前向きにスタートさせるうえで非常に重要です。

元配偶者との間に未解決の金銭的な問題がなくなることで、お互いにとって新たな人生の節目を迎えることができるでしょう。

家の売却のタイミング|離婚前と後、どっちがいい?

共有財産である家の取り扱いは、離婚を考えている夫婦にとって大きな問題となります。

売却に適したタイミングは離婚前と離婚後で大きく異なり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

離婚に伴う家の売却は、個々の状況や目的に応じて最適なタイミングを選択することが重要です。

以下では、離婚前後の家の売却に関する重要なポイントを解説します。

一刻も早く別れたいなら離婚前

離婚前に家を売却するという選択は、特に元配偶者と連絡を取りたくないケースや、早期に関係を断ち切りたいケースに適しています。

離婚前の売却は、財産分与の手続きを前倒しでおこなうことができ、離婚後の生活への移行をスムーズにするというメリットが考えられます。

また、離婚の手続きと並行して売却活動を進めることで、新たな生活への資金を確保しやすくなるでしょう。

ただし、急いで売却することで売却価格が低くなるおそれもあるため、慎重な検討が必要です。

メリット

デメリット

✔早期に関係を清算できる

✔財産分与をスムーズに進められる

✔離婚後の連絡が不要になる

✔売却価格が相場より低くなるリスクがある

✔贈与税の問題が生じる可能性がある

売却価格を重視するなら離婚後

離婚後に家を売却することで、より高額での売却が期待できます。

離婚に関する手続きが完了しているため、売却活動に集中できる点が大きなメリットだといえるでしょう。

また、売却に際して必要な書類や手続きを、冷静に準備する時間が確保できます。

離婚後であれば財産分与の合意がすでになされているケースが多いため、スムーズに売却しやすくなります。

ただし、離婚後も元配偶者と連絡を取り合う必要があることには注意が必要です。

メリット

デメリット

✔高値での売却が期待できる

✔売却活動に専念できる

✔納得のいく売却が可能

✔離婚後も相手との連絡が必要

✔売却活動で時間がかかる場合がある

✔固定資産税の支払い義務が発生する

離婚時に夫と妻のどちらが家を売却できる?

離婚時には、夫婦間で築き上げてきた財産を分割する必要があります。

特に、大きな共有財産である家の扱いは、離婚手続きのなかでも特に悩ましいポイントです。

家は単なる財産ではなく、家族の思い出など感情的な価値も含むものであり、売却には慎重な対応が求められます。

以下では、離婚時に家を売却する際の権利や手続き、共有名義の場合の取り扱いについて詳しく解説します。

家を売却できるのは名義人

家を含む不動産の売却は、その不動産の名義人にのみ許される行為です。

名義が夫のみ、または妻のみになっているケースでは、理論上はその人だけが売却の権利をもちます。

しかし、家がどのようにして取得されたか、住宅ローンの支払いがどのようにおこなわれてきたかによって、もう一方の配偶者にも財産分与の権利が生じることがあります。

そのため、名義人だけの意思で一方的に家の売却を進めることは、後のトラブルの原因となることを把握しておきましょう。

離婚においては双方の合意に基づく公平な財産分与が求められるため、家を売却する際には両者の意見を尊重することが大切です。

共有名義の場合は両者の合意が必要

夫婦が共有名義で家を所有しているケースでは、家の売却には両者の合意が不可欠です。

共有名義の不動産は、離婚の際に特に注意を要する財産であり、放置することで将来的なトラブルの原因となります。

不動産の共有名義を解消する方法としては、一方がもう一方の持分を買い取る方法や、共同で家を売却して得られた代金を分け合う方法が挙げられます。

どちらの方法を選択するにせよ、不動産の市場価値を正確に評価しておくことが重要です。

公平な財産分与を実現するために、不動産専門家や法律家の助言を得ることをおすすめします。

なお、市場価値の把握には不動産会社による査定が有効です。

査定結果をもとに、財産分与の際の参考にすることができるでしょう。

また、売却によって利益が出た場合の分配比率、売却にかかる費用の負担方法など、細かい点についても両者の間で明確にしておくことで、後のトラブルを避けることができます。

離婚時に家を売却する3つの方法

離婚時に家を売却する際、選択できる方法には大きく分けて仲介・買取・任意売却の3つがあります。

それぞれの方法には特徴があり、自身の状況や目的に応じて適切な選択をすることが重要です。

以下では、離婚時の家の売却方法について詳しく解説します。

1.仲介|できるだけ高く売りたいなら

仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に立って、売買契約の成立をサポートする方法です。

この売却方法における最大のメリットは、市場価格に近い、もしくはそれ以上の価格で売却できる可能性が高いことです。

不動産会社が仲介することで、物件の魅力を最大限に引き出し、広範な販売ネットワークを通じて多くの潜在的な買主にアプローチできます。

ただし、希望価格で売却するためには時間がかかることが多いほか、売却活動中は内覧対応などの手間が発生することがデメリットです。

売却できたときには成功報酬として仲介手数料が発生するという特徴もありますが、高額な売却が期待できるため時間とリソースを投資できる場合に適しています

2.買取|できるだけ早期に手放したいなら

買取とは、不動産会社が買主となって不動産の所有者から直接物件を買い取る方法です。

買主を探す必要がないため、とにかく迅速な売却ができることが最大のメリットといえるでしょう。

買取なら売却プロセスが簡略化されるため、査定から契約、決済までがスピーディーに進行します。

買取は、所有する不動産を急いで現金化したいケースや、売却に関する情報を公にしたくないケースに特に適しています

一方で、買取価格は市場価格よりも低く設定されることが一般的であり、これが大きなデメリットです。

買取を選択する際は、スピードとプライバシーを最優先する状況であるかを慎重に検討する必要があります。

3.任意売却|ローン残債を返済できない場合

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったケースに選択される方法です。

金融機関の同意のもとで不動産を市場価格に近い価格で売却し、得られた資金でローン残債を返済します。

住宅ローンの滞納が続くと、抵当権によって金融機関に家を競売に出されてしまうおそれがあります。

任意売却なら競売に比べて条件のいい売却が期待でき、物件の価値をある程度保持しながら売却することが可能です。

ただし、任意売却をおこなうと、その情報が信用情報に記録されるため将来の金融取引に影響を与える可能性があります。

任意売却は、他の方法での解決が困難な場合に最後の手段として検討されるべき選択肢です。

離婚時の家の売却から財産分与までの流れ

離婚による家の売却は、単に物件を売るだけでなく、財産分与や税金、住宅ローンの問題など多くの要素を考慮する必要があります。

まず家を売却して現金化し、その後で財産分与をおこなう方法が一般的ですが、それぞれの状況に合わせた方法を検討することが重要です。

以下では、離婚時の家の売却から財産分与までの流れを解説します。

1.まずは査定をしてもらう

家を売却する際の最初のステップとなるのは、不動産会社に査定を依頼して現在の市場価値を把握することです。

査定額は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼を出して比較するようにしましょう。

査定を受ける際には、家の立地・築年数・状態など、価値を左右するさまざまな要素が考慮されます。

また、近隣の売買事例も参考にされるため、市場の動向にも注意を払うことが大切です。

査定結果が出たら、そのデータをもとに売却価格の設定や売却戦略を練ることができます。

2.ローン残債を確認する

売却前には住宅ローンの残債を確認し、売却価格がローン残債を上回るかどうかを検討します。

ローン残債が売却価格を下回ってしまうことを「オーバーローン」と呼びますが、この状態になっている際には特別な対応が必要です。

オーバーローン状態の家は売却してもローンを完済できないため、残債をどのように処理するかが大きな問題となります。

オーバーローンが判明した場合の対応としては、金融機関との交渉や任意売却などの選択肢が考えられます。

ローンの残債問題は複雑になりがちであるため、専門家のアドバイスを求めることが賢明です。

3.不動産会社と契約し売却活動

家の査定が完了したら、信頼できる不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始します。

この段階で、売却価格や販売戦略などの詳細を相談しておきましょう。

不動産会社は、物件の広告掲載をはじめ、オープンハウスの開催や買主との交渉など、売却に向けたさまざまな活動をおこないます。

売却活動中は、不動産会社からの報告を定期的に受けながら、状況に応じて戦略を調整することが重要です。

売却活動は思うように進まないこともあるため、時間的・精神的に余裕が必要になります。

4.売買契約締結、引き渡し

買主が見つかったら、売買契約を締結して決済・引き渡しをおこないます。

この際に、まだ住宅ローンが残っているのであれば、売却代金からローンを完済したうえで抵当権を抹消する手続きが必要です。

売買契約締結時には契約内容を十分に確認し、理解したうえで署名しましょう。

引き渡し時には物件の状態を最終確認し、必要な書類の受け渡しをおこないます。

5.確定申告

家を売却することで発生した利益には、税金がかかるケースがあります。

売却による利益が一定額を超える場合は確定申告をおこない、所得税や住民税の申告をしなければなりません。

確定申告は、売却した翌年の初めにおこなうことが一般的です。

確定申告には売却による利益の計算方法や必要な書類、申告の方法など、税務に関する知識が必要となるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

6.財産分与をする

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に分け合う制度です。

預金や株式、退職金だけでなく、家をはじめとした不動産など夫婦共有の財産全般が財産分与の対象となります。

財産分与の基本的な原則は、夫婦が共同で築いた財産を等分することです。

ただし、具体的な分配比率や方法については、夫婦の話し合いや、場合によっては裁判所の判断によって決定します。

頭金が特有財産である場合の財産分与

家を購入する際の頭金が、一方の配偶者の特有財産、つまり結婚前からの個人財産や相続などで得た財産から支払われたケースでは、財産分与の際に特別な扱いが必要になることがあります。

頭金を支払った配偶者は、その頭金相当分については特有財産として認められ、共有財産として分け合う残りの財産からは除外されることが一般的です。

ただし、この扱いは夫婦間の合意や裁判所の判断により異なるため、具体的な対応については専門家のアドバイスを求めることが重要です。

財産分与の請求権は離婚後2年

財産分与の請求権には時効があり、離婚が成立してから2年以内に請求しなければその権利を失うことになります。

この2年間という期限は、公平な財産分与を確実におこなうために設けられています。

離婚後すぐに財産分与が完了しない場合でも、この期間内に適切な手続きをおこなうことで、後々のトラブルを防ぐことができるでしょう。

したがって、離婚後は速やかに財産分与に関する話し合いを始め、必要に応じて法的な手続きを進めることが賢明です。

離婚時にローン残債がある家を売却する際の注意点

離婚によって家を売却する際に、まだ住宅ローンの残債がある場合には、財産分与の方法や税金の問題、さらには売却後のローン残債の扱いなど、複雑な問題が発生します。

以下では、ローン残債を抱えた家を売却する際の注意点を解説します。

アンダーローンの場合|離婚前なら贈与とみなされることも

アンダーローンの状況、つまり家の市場価値がローン残債を上回っているのであれば、売却によって得られる利益は理論上、夫婦間で分配が可能です。

しかし、離婚前に家を売却して利益を分け合うと、その取引は贈与とみなされて贈与税が課されるおそれがあります。

また、家の名義が一方の配偶者にのみあるケースも、売却益をもう一方の配偶者が受け取ることで贈与とみなされるリスクがあることを覚えておきましょう。

離婚前に売却を考えるのであれば、贈与の可能性について考慮する必要があります。

オーバーローンの場合|不足額を支払う必要がある

オーバーローン、すなわち家の市場価値がローン残債を下回っているケースでは、家を売却してもローンを完済することができません。

この場合、売却後も残ったローンの不足額を支払う必要があります。

オーバーローンの状態で家を売却する際には、不動産会社や金融機関と密接に連携し、不足額の処理計画を事前に立てることが重要です。

また、離婚協議において、この不足額をどのように分担するかを明確に決めておく必要があります。

さいごに

離婚時の家の売却は、離婚を決意した多くの夫婦にとって避けて通れない課題となります。

売却に関する手続きを通じて財産分与を公平におこなうことは、双方の新しいスタートにとっても重要になるでしょう。

スムーズな売却をおこなうためには、住宅ローンの残債がある場合の対応や売却方法の選択など、事前の準備と合意が不可欠です。

また、よりよい解決策を見つけるために専門家のアドバイスを受けることも検討すべきでしょう。

離婚は人生における大きな転機となりますが、家の売却を通じて双方が納得のいく形で次のステップに進むことができるよう、慎重に対応することが望まれます。

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