家は財産分与の対象？家に住み続ける場合はどのように分ける？

婚姻期間中に購入した家やマンションは、財産分与の対象になります。

そのため、夫婦間で2分の1に分与されます。

しかし、不動産はほかの対象財産とは異なり、売却して現金を分けあう方法が難しいケースもあるでしょう。

本記事では、家を財産分与する際の方法や注意点について解説します。

財産分与は原則2分の1

婚姻期間中に購入した家は、財産分与の対象となります。

しかし、財産分与の原則は2分の1です。

そのため、家を財産分与する際には、以下いずれかの方法で分与をおこないます。

1. 家を売却して現金化して分ける
2. 一方が家をもらい、片方が現金やほかの財産を受け取る

ただし、財産分与の割合は双方が納得しているのであれば、2分の1でなくても問題ありません。

家が財産分与の対象になるケースとならないケース

家は基本的に財産分与の対象になります。

しかし、どの時期に、どのように購入したかによっては、財産分与の対象外となる場合もあるのです。

以下で、家が財産分与の対象になるケースとならないケースについて解説します。

婚姻期間中に築いた家は財産分与の対象

婚姻中の家を含む財産は、財産分与の対象です。

預金や現金はもちろん、自動車や年金、生命保険なども財産分与に含まれます。

ただし、財産分与はマイナスの財産も分与しなければならないため、住宅ローンが残っている場合は、ローン残債も分与の対象です。

また、一方が隠れて土地や不動産を所有していた場合も、共有の財産から購入した不動産となり、財産分与の対象となります。

夫婦で築いていない家は財産分与の対象外

今住んでいる家が相続で得たものや婚姻前から所有していたものである場合は、対象外になります。

離婚時の財産分与の対象は、あくまで「婚姻中に築いた財産」です。

相続で得たものや離婚前から所有している財産は、夫婦で築き上げた財産とはいえません。

住宅ローンなどのマイナスの財産においても考え方は同じです。

共有財産とはいえない特別な事情のある家は対象外

婚姻中に購入した家でも、場合によっては財産分与の対象外となるケースがあります。

たとえば、以下2つに当てはまるケースです。

1. 離婚後の生活のために夫婦の一方が購入
2. 仕事のために購入した不動産

これらの財産は、夫婦が協力して築いたものとはいえません。

そのため、離婚前の別居用の家などを自分の貯蓄から購入した場合は、財産分与の対象外です。

家を財産分与する方法は4種類

家を財産分与する方法は、大きく分けると「家を売る方法」と「家を売らない方法」に分けられます。

家を売る場合は、現金化して分ける形が一般的です。

家を売らない場合は、以下3つのケースがあります。

1. 片方が家に住み、片方が半分の現金を受け取る
2. 片方が家に住み、片方がほかの財産を受け取る
3. 二人の共有名義にする

以下では、4種類の方法のメリット・デメリットについて解説します。

家を売却して現金を分ける

トラブルになりにくい方法として挙げられるのが、家を売却して現金を分ける方法です。

家を売却しない場合は2分の1で財産を分与するのが難しくなりますが、家を売却すれば、単純に手元に残った金額を二人で割るだけです。

たとえば、家が3,000万円で売れた場合なら、単純に1,500万円で分けます。

双方にとってデメリットが少ない上に離婚後のまとまった生活資金も手に入るので、メリットの多い方法といえるでしょう。

片方が家に住み続けて片方が半分の現金を受け取る

片方が家に住み続ける方法の1つとして、出ていく側が半分の現金を受け取る方法があります。

たとえば、家の評価額が3,000万円になる場合は、家を出ていく側に1,500万円の現金を渡します。

一括で支払えない場合は、お互いの合意があれば分割での支払いも可能です。

デメリットとして、家の評価額が高ければ高いほど、出ていく側に支払う額が高額になる点があります。

そのため、支払う側はある程度の資金力が必要です。

片方が家に住み続けて片方がほかの財産を受け取る

片方が家に住み続ける2つ目の方法として、出ていく側がほかの財産を受け取る方法があります。

財産分与の対象は家だけではないので、家の評価額の半分に相当するほかの財産を出ていく側に渡すことで解決する場合があります。

たとえば、家をもらう代わりに車や家財などを渡すなどがよいでしょう。

ただし、家は高額になるため、ほかの財産を渡しても分与分すべてを補えない場合があります。

分与分すべてを補えない場合は、自己資金から捻出しなければいけません。

二人の共有名義にする

家に住み続ける方法の3つ目として、どちらかが家に住み続けながらも共有名義にする方法もあります。

財産分与としては、単純に家自体を二人で分ける形です。

しかし、二人の共有名義にする方法は、いくつかのデメリットがあります。

1. 将来的に売却する際に相手の承諾が必要
2. 相手との縁が切れない

シンプルでわかりやすい方法ですが、共有名義である以上は家に関連する内容において、都度相手と連絡をとりあわなければいけません。

後々のことを考えるならば、おすすめの方法とはいえないでしょう。

家を売却して現金を分ける財産分与の場合

家を売却して現金を分ける財産分与の場合は、アンダーローンであるかオーバーローンであるかによって財産分与の方法が異なります。

アンダーローンとオーバーローンについては、以下のとおりです。

1. アンダーローン…ローン残高より売却額が上回っている
2. オーバーローン…売却額よりローン残高が上回っている

以下では、売却して現金を分ける方法について、より具体的に解説します。

アンダーローンになるかオーバーローンになるかを査定

家を売却すると決まれば、まず売却想定額価格の調査をおこないましょう。

家の売却価格は、不動産会社または不動産鑑定士に査定を依頼します。

不動産鑑定士に依頼する場合は費用がかかってしまうので、大体の売却額を知るだけであれば、不動産会社の査定で問題ありません。

ただし、不動産鑑定士が算出した評価は、裁判所や税務署などの公的機関に提示する際に使える鑑定書になるので、状況に応じて不動産会社に依頼するか不動産鑑定士に依頼するか検討してください。

アンダーローンの場合は夫婦で利益を財産分与

家の売却想定価格がローンを上回っていれば、家を売却して得た利益を夫婦で財産分与します。

たとえば家の売却額が2,000万円でローン残債が1,000万円の場合、残りの1,000万円を分けるので500万円ずつ受け取れます。

オーバーローンの場合は夫婦で返済

ローン残債が家の売却額を上回っている場合は、二人の自己資金でローンを返済する方法が一般的です。

ローンの返済においては、必ずしも2分の1とは限りません。

収入の高いほうが多く支払うなど、夫婦間の話し合いによって納得できれば、どちらか一方が多く支払う形でも問題ありません。

オーバーローンで返済ができない場合の対策

夫婦の自己資金でローンの返済が難しい場合は、任意売却する方法があります。

任意売却とは、住宅ローンを組んでいる銀行などの金融機関の許可を得て、一般市場で不動産売却をおこなう方法です。

債権者から抵当権を解除してもらえるので、住宅ローンを完済できない場合でも不動産の売却が可能になります。

ただし、任意売却をおこない抵当権を解除してもらうには、不動産売却額のすべてを住宅ローン返済にあてなければいけません。

また、ローン残債があまりにも残る場合は、金融機関の承諾がおりないケースがほとんどです。

離婚後にどちらかが家に住み続ける場合

家を売却せずにどちらかが家に住み続ける場合は、いくつかの方法があります。

1. 家の名義人が住み続ける
2. 家の名義人でない側が住み続ける
3. 名義人でない側が家賃を支払って住み続ける

以下では、それぞれの方法や、そのほかの注意点について解説します。

家の名義人が住み続ける場合の注意点

家の名義人がそのまま家に住み続けるのは、もっともシンプルでトラブルの可能性が低い方法です。

しかし、家に住み続ける側は、出ていく側に対して家の価値と同等の現金を支払わなければいけません。

家には住み続けられますが、財産分与の現金にくわえて残っているローンも支払う必要があります。

家の名義人でない側が住み続ける場合の注意点

家の名義人でない側が住み続けることも可能ですが、この方法は大きなリスクがあります。

1. 名義人がローン返済を滞った場合に、住んでいる側が負担しなければならない
2. 勝手に売却を進められてしまう可能性がある

また、住宅ローンは基本的にローンを組む人が住むという前提で融資を受けているため、ローン返済者と住む人が違うことで、契約違反を指摘される可能性があります。

契約違反となった場合には、ローンの一括返済を求められる可能性があるので注意しましょう。

そのため、家の名義人でない側が住み続ける場合は、名義変更をしておくべきです。

名義人でない側が家賃を支払う方法も可能

名義人でない側が、名義人に家賃を支払って住み続ける方法もあります。

ただ名義人にローン返済を任せるわけでないため、出ていく側の返済が滞るリスクや勝手に売却するリスクを抑えられます。

しかし、家賃の支払いが必要になるということは、定期的に相手と連絡をとりあわなければいけないということです。

家に住み続ける限りは相手との縁が切れないので、円満な離婚でない場合にはおすすめできません。

リースパックによる賃貸契約も可能

家に住み続ける方法のひとつとして、リースパックも検討してみましょう。

リースパックとは、不動産会社に一度家を売却したあとに、賃貸契約を結んで家賃を支払いながら家に住む方法です。

リースパックを利用すれば、家を現金化して財産分与も可能になり、家を引っ越す必要もありません。

ただし、家を売却しているので、当然所有権はなくなります。

また、家賃は売却価格に一定料率を乗じて決まるため、周辺の家賃相場よりも高くなる傾向があります。

目安としては、売却価格の8%～10%です。

共同債務者の場合はリスクが大きい

夫婦でペアローンを借りていて共同債務者となる場合は、とくに注意が必要です。

ペアローンの場合は連帯債務になっているため、片方の返済が滞ると家を差し押さえられてしまう可能性があります。

また、共同名義の家に片方が住まなくなるのは契約違反になります。

そのため、ペアローンなどを利用している場合は、単独名義に変更するか住宅ローンの借り換えをおこなわなければいけません。

しかし、基本的にペアローンは夫婦二人の収入を合算して債務を借り入れるものです。

離婚後は当然世帯人数が二人から一人になり、世帯収入が少なくなるため、ローンの借り換えは難しい傾向にあります。

もし名義の変更やローンの借り換えが難しいと感じる場合は、二人の自己資金でローンを一括返済してしまったほうがよいでしょう。

家を財産分与する際の注意点

家の財産分与は、夫婦間で話し合うべき内容のほか、注意しなければいけない点もいくつもあります。

以下で6つの注意点を解説するので、それぞれの内容についても夫婦で話し合っておきましょう。

離婚時に家とローンの名義人を必ず確認する

家を財産分与する際には、必ず「ローンの名義人」「不動産の名義人」どちらも確認しておきましょう。

なぜなら、不動産の名義とローンの名義は別物だからです。

そのため、名義変更をおこなう際は、不動産の名義とローンの名義、どちらも変更しなければいけません。

もしどちらかの名義をそのままにしてしまった場合、生前贈与などをおこなううえでのトラブルになります。

たとえば、夫が家を出ていくケースで夫から妻へローンの名義を変更して、不動産の名義は夫のままだった場合、子どもに生前贈与ができません。

このようなトラブルを避けるためにも、必ず家とローン両方の名義変更をしておきましょう。

財産分与の請求期間は2年

離婚を決めたら、すぐに財産分与について話し合いをおこない、進めていきましょう。

なぜなら、財産分与の請求期限は、離婚してから2年以内と定められているからです。

話し合いが進まずに2年が過ぎてしまえば、財産分与の請求ができなくなります。

もし夫婦間での話し合いがまとまらない場合は、調停をとって話し合うとよいでしょう。

調停であれば、2年が経過した場合でも、手続きが完了するまでは請求権が保たれます。

出ていく側がローンを支払う場合のリスクは大きい

出ていく側がローンを引き継ぐ場合は、トラブルに注意してください。

出ていく側は、自分が住むわけでもなく、ローンの支払いが滞っても自分には被害がありません。

そのため、ローンの支払いをしなくなってしまうケースがあります。

ローンの支払いが滞れば、最悪の場合は家を手放さなければいけません。

このようなケースにならないように、出ていく側がローンの支払いを引き継ぐ場合は、口約束だけではなく公正証書を作成しておきましょう。

公正証書を作成しておけば、約束が果たされなかった場合に裁判を起こすことなく強制執行できるようになります。

家を引き継ぐ場合は連帯保証人を転換しておく

出ていく側がローンを引き継ぐ場合は、家の連帯保証人も確認しておきましょう。

一般的には、夫がローンの名義人で連帯保証人が妻であるケースが多いです。

しかし、離婚をしたあとに夫が出ていき妻が家を引き継ぐ場合、夫がローンを支払わなければ連帯保証人である妻が支払わなければいけません。

そのような状況にならないために、ローンを支払わない側は、自分が連帯保証人になっていないか確認してください。

もし連帯保証人になっている場合は、ローンを支払う側の親族などに連帯保証人を転換しましょう。

夫婦の合意次第では財産分与の割合は変更できる

財産分与の割合は、夫婦の合意次第で変更可能です。

原則は2分の1ですが、合意さえあれば2分の1でなくても問題ありません。

家を財産分与する際も、半分ずつにする必要はないのです。

妻が家を全部取得することも可能ですし、売却額をどちらか一方が全部受け取っても違法ではありません。

ただし、相手があまりにも不利な条件で進めようとしてきた場合は、弁護士に相談したうえで適切な財産分与を決めるようにしましょう。

マイナス財産も分与の対象

家のローンも同様ですが、財産分与は、マイナスの財産も含まれます。

生活費のための借金や車のローン、家のローンも財産分与しなければいけません。

ただし、財産分与の対象は夫婦間で築いた婚姻中の財産です。

家のローンであっても、婚姻前にどちらかが購入していて残っているローンであれば、分与の対象外になります。

家の財産分与をスムーズに進めるために専門家に相談

家の財産分与については、専門家に相談しておくのが最良の方法です。

名義を変更する際にも登記手続きが必要になりますし、財産分与の方法についても、専門家に依頼しておいたほうが適切な分与になります。

とくに、高額であり今後の生活にも影響する家の財産分与は、トラブルになったり話し合いが長期化したりするケースが多いです。

スムーズに財産分与をすすめるためにも、弁護士や司法書士などの専門家に依頼しましょう。