【必見】離婚時の家の財産分与方法とローンの支払い方

離婚によって夫婦関係が終了することに伴い、財産分与の問題が浮上することがあります。特に、家（不動産）の財産分与について頭を悩ませる方は少なくありません。

財産分与とは、夫婦が婚姻関係を結んでいた間に共同で築いた財産（共有財産）を離婚時に分け合うことを言います。財産分与は夫婦の間に共有する財産があれば、離婚時に行う必要があります。

離婚して財産分与をする際に、家(不動産)の分与方法を知っておかないと、相手に有利な条件のまま分与してしまい、何百万もの損をする可能性があります。

また、例えば名義が夫のまま財産分与で家をもらった場合、夫にローンの支払いをまかせっきりにしていると支払いが滞り、強制的に家が売却されてしまうというトラブルが発生することもあります。

財産分与時に問題を起こさないためにも、事前に財産分与の交渉方法やローンの仕組みについて理解しておくべきでしょう。住まいについて心残りがないよう正しい知識を取り入れることが肝心です。

この記事では、離婚後の財産をめぐるトラブルを回避するための、正しい財産分与の方法についてご紹介します。

財産分与を検討する場合には現状確認が必要

冒頭で解説した通り、夫婦が共同で築き上げた財産は財産分与の対象になります。例えば、婚姻期間中に協力して貯めた金銭や、自動車、有価証券、家などが該当します。

家や土地といった不動産の財産分与については、どちらか一方が持ち続けるか売却するのかによって分与方法が大きく異なるため、夫婦間で揉めるケースも少なくありません。「自分の金で買ったはずだ」「この家は自分のものだ」と主張しても法的には権利が認められない場合もあります。

いずれの方法をとるにしても、権利関係や住宅ローンがどのような状態かを正確に確認してから交渉に入りましょう。

家を財産分与の対象とする場合に確認すべきこと

以下の5つは家などの不動産を財産分与する際に必要な事項です。交渉前にしっかりと確認しておきましょう。

1. 家の名義
2. 住宅ローンの契約内容とローンの残り
3. 財産分与に該当する期間
4. 家の価格
5. 特有財産の有無

不動産の名義を確認する

不動産の名義はその不動産の登記事項証明書を取得することで確認できます。名義は夫婦の共同名義か、どちらかの単独名義となっていることがほとんどです。

その際、抵当権（借主が住宅ローンを返済できなくなった際に、貸主が住宅を競売し、その代金から貸付金を回収できる権利のこと）がどのように設定されているか確認しておくと二度手間になりません。基本的に抵当権は住宅ローンの借り入れをした名義人に設定されています。

住宅ローンの契約内容と残債を確認する

住宅ローンの名義人や連帯保証人、残債を確認しましょう。このような情報は住宅ローンの契約書類に記載してあるはずです。

書類が手元にない場合には借入先の金融機関に相談してみましょう。ご自身がローン債務者や連帯保証人であれば確認できます。

財産分与に該当する期間を確認する

財産分与に該当する期間とは、結婚した日から別居した日までを指します。これを婚姻期間と言いますが、ケースによっては離婚した日までとすることもあるため、該当期間をどのように設定するか決めかねている場合には離婚に注力する弁護士に相談してみるとよいでしょう。

不動産の価格を確認する

財産分与における不動産価格は、路線価や評価額ではなく時価で計算されます。時価を把握したい場合には、いくつかの不動産会社に査定を依頼することで目安をつけられるでしょう。

具体的な売却価格を確認しておくことで、離婚後の新しい生活への不安が解消されるかもしれません。

特有財産の有無と割合を確認する

特有財産とは、婚姻前から所有していた一方配偶者の財産や、婚姻中であっても夫婦の協力とは関係なしに取得した財産のことです。住宅ローンで例えると、独身時代の貯金で支払った分や、親に頭金として支払ってもらった分は、支払った側の特有財産として考えられます。

特有財産は夫婦の共同財産ではないため、財産分与の対象外です。しかし、該当する分がそもそも特有財産と言えるか、どこまでを特有財産と認めるかなどと双方の意見が合わずに紛争になるケースも少なくありません。

特有財産の考え方については明確な線引きがないため、夫婦の事情によるところが大きいと言えるかもしれません。「独身時代の貯金はかえってくる？」「親が払ってくれた分は絶対に特有財産になる？」などと不安に感じる方は離婚問題を多く扱う弁護士に相談してみるとよいでしょう。

離婚時に財産分与で家を分ける3つの方法

家のローンが残っていて「どのように分与していいのかよくわからない」という方もいるかもしれません。ここでは、家を分与する3つの方法をご紹介します。

①どちらかに譲る

一方の親が同居していたり、一方がどうしても家を手放したくなかったりすることから、相手に譲るケースは少なくありません。離婚の慰謝料として家を譲るパターンもあるでしょう。

この方法では以下のようなメリットがあります。

• 新しく家を探す必要がない
• 引っ越しの手間がない
• 子供の生活環境の変化を抑えられる　など

この分け方をする場合、名義は変更するのか・その後のローンは誰が払うのかなどをしっかり話し合い決めておきましょう。

②売却して現金で分ける

最もシンプルな方法として、家を売却し現金化して分ける方法があります。現金にするため、きっちり半分に分けることが可能です。

家もなく、お金もきれいに分けられるので、離婚したあとに、家に関するトラブル(ローンの支払いの停滞など)が起こりません。

現金は財産分与を公平なものとするために柔軟に分配できます。売却して現金で分けることで、夫婦双方で納得して手続きできるでしょう。

売却代金でも完済できなかったローンは、家を売ったあとも支払い続ける義務があります。どのように支払っていくのか夫婦で話し合って決めていきましょう。

家の売買方法

専門家である不動産会社に依頼して、売買してもらう方法があります。手数料の支払いが必要ですが、手間が省ける上に安心して任せられます。

個人でも家の売買は可能ですが、書類の作成が難しいことや、買い取る側との間でトラブルが発生することがあるので、あまりおすすめできません。不動産売却はいくつかの不動産会社に話を聞いた上で手続きを進めると後悔がなくなるかもしれません。

③家の評価額を算出して相当する財産を分与する

家の評価額を算出し、一方は家を、一方は評価額と同額の財産を得て結果的に折半にする方法もあります。実際に家を売るわけではないので、離婚後も家に住みたいが財産分与をきっちりしたいという人におすすめです。

小さい子どもがいたり、両親と同居していたりする場合、この方法を選択する方が多いようです。

例えば、評価額が500万円の家が夫のものになる場合を考えます。

妻は、別の財産で500万円分を受け取ることになります。結果的に、合計金額が双方同じになるように平等に分けましょう。

また、正確な家の価格は、不動産鑑定士に依頼することで知ることができます。

分与する際の注意点

上記の方法で分与する場合、残りのローンに注意してください。財産分与の際に不動産の価値を評価するに当たって、ローンの残債務は不動産価格から控除する必要があります。

例えば、300万円のローンが残っていた場合、家の価値は、

 

になります。そのため、財産分与では不動産の価値は200万円という前提で財産を分けていく必要があります。

ローンがない場合は特に気にする必要はありませんが、残っている場合は注意しましょう。

財産分与の対象になる家とならない家

すべての家が財産分与の対象になるわけではありません。ここでは対象になる家とならない家をご紹介します。

財産分与の対象になる家

以下のような家が財産分与の対象になります。結婚後に購入した家は基本的に財産分与の対象になり得ます。

• 夫婦(内縁関係も含む)が共同の財産で購入した家
• 夫婦関係が継続しているなかで夫婦いずれかの財産で購入した家

名義が相手側にあったとしても上記のような場合であれば、原則として財産分与の対象に含まれます。

財産分与の対象にならない家

前述しましたが、特有財産にあたる家は財産分与の対象に当たりません。具体的には以下のような家は財産分与の対象にならないので、注意が必要です。

• 親から相続した家
• 結婚する前・内縁関係になる前に購入した家
• 夫または妻の親族が全額費用を負担して購入した家
• 夫または妻が結婚前に貯めたお金で購入した家

例えば、相続した財産は対象外になります。ただし、相続した土地の上に夫婦で購入した建物がある場合、当該建物は分与対象となりえます。

また一方が、財産分与の対象とならないお金(結婚前に貯めたもの・相続で得たお金など)で購入した家も分与対象とはなりません。

判断が難しい場合は弁護士に相談しましょう。

家の名義を変更する方法

財産分与対象の家に住む場合、名義を自分の名前に変更しておく必要があります。

基本的に、家の名義は「夫の単独名義」「夫婦の共有名義」「妻の単独名義」となっているケースがほとんどです。夫婦どちらかの単独名義になっており、離婚した後にも家の名義人がそのまま住み続ける場合には大きな問題は起こりません。

一方で、夫婦共有名義となっていて、家の名義人ではない一方が住み続ける場合には名義変更しなければ離婚後にトラブルが発生する可能性があります。

家を売却するには名義を持つ全員の同意が必要です。したがって、離婚後に家を売却する意思があっても、夫婦共有名義の場合にはそれが叶えられないリスクがあります。

また、家の名義人ではない一方に住み続ける意思があったとしても、家の名義人が勝手に家を売却してしまうケースもあるかもしれません。その場合、いつの間にか売却が進行し、結果として家を出ていかない事態に陥る可能性もあるでしょう。

このように財産分与の際に、名義を変更したいと思う人は少なくありません。名義の変更方法は、住宅ローンが残っているかどうかで変わりますので注意が必要です。

ここでは、2つの変更方法をご紹介します。

住宅ローンが残っていない場合

住宅ローンが残っていない場合、法務局に『不動産登記申請』をして名義変更を行います。

多くの場合には夫婦共有名義となっていることが想定されますが、契約によっては一方だけの名義になっている場合もあります。名義が一方だけになっている場合には、名義を引き継ぐ側が申請書を提出することによって名義変更することが可能となるでしょう。

申請は自分で行うこともできますが、申請する前に法務省が掲載している注意事項『ご自身で不動産登記申請を検討されている方へ』をご一読ください。

登記申請によっては、内容が複雑だったり必要書類が多かったりすることがあります。申請が難しいと思った場合、『司法書士』や『土地家屋調査士』などの資格者代理人に依頼することが可能です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合でも、不動産の名義を変えることは可能です。しかし、お金を借りている金融機関の許可がなければローンの債務者名義を変更することはできません。

また、不動産のローンが未返済の場合、不動産には担保権が付着しています。不動産の名義を変更したとしても、担保権は付着し続けますので注意しましょう。

状況別｜住宅ローンの支払い方法

家を財産分与する際に、1番大きな問題になるのは、残りのローンの払い方でしょう。まず、家の価格を知り、残りのローンと比べて多いのか少ないのかを確認します。

家の価格がローンを上回ることをアンダーローンといい、逆に家の価格がローンを下回ることをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合は不動産が無価値であるため財産分与の対象とはなりません(ローンの分担を求めることもできません)。アンダーローンの場合は不動産の価値となるプラス部分が財産分与の対象となります。

ここでは、誰が家に住んでいるのか、名義(家の)や債務者(ローンを借りた際の名義)が誰なのか、状況別に分けローンの支払い方法をまとめました。

なお、これは夫の名義でローンを組み、夫名義で不動産を購入したという前提のケースです。ご自身の場合、どのように分与するのか参考にしてみてください。

妻が家に住む場合

妻が家に住む場合、ローンの支払い方法は主に3つあります。

１：不動産・債務の名義を夫のままとする場合

家に住んでいるのは妻だが、ローンの支払いは元夫がするという方法です。家賃の支払いをする必要がなく、家もそのまま使えるというメリットがあります。

しかし、実際には妻が元夫に対して、賃料相当額を支払う必要があります。そもそも、以下のようなリスクが高すぎるので、このような処理が行われることはまずないでしょう。

リスクとは、元夫の支払いが止まる可能性があるということです。このような場合、不動産に付着した担保権が実行され、競売にかけられてしまうことも。詳しくは『夫の支払いが滞った場合』をご覧ください。

２：名義・債務者を妻にする場合

家を完全に妻のものにする方法で通常はこちらの方法が選択されます。ただし、不動産の価値があり、財産分与分を超える場合、超過分は不動産の売却代金として夫に支払うことになります。

また、債務名義の変更については、金融機関の審査および承認を得る必要がありますので、当該承認が下りない場合はこのような処理はできません。

夫が家に住む場合

この場合は特に難しい問題は生じません。オーバーローンの場合は所有不動産が財産分与の対象とならず、アンダーローンの場合には超過する価値部分を折半することになります。

家を売却する場合

家を売却し、現金で財産分与する場合はアンダーローンかオーバーローンかで少々異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンは家の価格の方が高いので、ローンを返して余った金額はそのまま財産分与の対象になります。例えば、家の価格が700万円でローンの残りが300万円だった場合、

 

余りは400万円なので、折半して200万円ずつ分与されることになります。

オーバーローンの場合

この場合は不動産がそもそも財産分与の対象となりませんので、分割するものはありません。

夫の支払いが滞ってしまったら？状況別で分かる売却の対処法

レアケースではありますが、仮に妻が夫名義の家に住み続け、夫が住宅ローンを支払い続けるという場合、ちゃんと払い続けてくれるのか心配ですよね。

ここでは、夫の支払いが滞った場合のリスクや、対策をご紹介します。

夫の支払いが滞った場合

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、自分の意志に関係なく家が競売にかけられます。気づいたら「競売にかけられそうになっていた」「競売にかけられていた」ということになります。

また、競売にかけられ買い取り人が決まってしまったら、立ち退かなくてはいけません。拒否してそのまま住み続けると、最終的に強制執行で追い出されてしまいます。

競売にかけられないための対処法

競売にかけられないためには、ローンを払い続けてもらうしかありませんが、現実的に弁済を強制する方法はありません。

あり得るとすれば、夫に対して何らかの形で金銭を請求し、これを第三者弁済に充てる方法があります。

しかし、夫の支払義務および強制執行受諾文言(※)の入った離婚協議公正証書がない限り、現実的ではないかもしれません。実際の回収までの手続きは、極めて煩雑です。

競売にかけられた際の対処法

競売にかけられた場合、以下のような2つの対処法があります。

１：任意売却をする

競売にかけられても、夫の協力があれば任意売却(※)をすることができます。任意売却では、競売よりも高価に家を売買できるだけではなく、立ち退き時期がある程度自由に選択が可能です。

２：競売にかけられた家を自分で落札する

競売にかけられた家をご自身で落札するという方法もあります。家がある地区を管轄している裁判所の『不動産競売係』に行き、評価書・現況調査報告書・物件明細書の3点セットで落札するための情報を確認しましょう。

また、ネット上でも公開されていますので、裁判所に行けない方はこちら『BIT｜不動産競売物件情報サイト』からご確認ください。

ご自身だけで落札することも可能ですが、初めてでは不安が多いと思います。競売を専門にしている不動産会社もありますので、一度相談してみてはいかがでしょうか。

不動産売買に関するトラブルの回避にもつながります。

すでに買い取り人が決まってしまった場合の対処法

すでに買い取り人が決まってしまい、立ち退きを求められた場合、買い手に賃借権を設定してもらえなければ素直に出ていくほかありません。

家を出ることで経済的に生活が苦しくなる場合、生活保護などの保護制度の申出や手続きなどおすすめします。

また、夫が返さなかったローンの返済に困った場合、債務整理の問題解決に注力している弁護士にご相談ください。

離婚時に家を財産分与する場合の注意点

離婚時に家を財産分与の対象としたい場合の注意点を解説します。

財産分与の請求時効は２年間であること

財産分与の請求権は離婚が成立した日から２年で消えます。離婚した日から2年間のうちに相手に財産分与を求める旨を明確に示しておくことで権利は守られます。したがって、財産分与の対象となる財産がある場合には、必ずこの期間内に「財産分与を求める意思表示」をする必要があります。

不動産の連帯保証人である場合には負債が消えないこと

契約内容によっては、住宅ローンの名義が夫でも妻が連帯保証人となっている場合もあるでしょう。このような場合には、離婚が成立しても、妻は夫の負債について保証債務を負い続けることになります。

妻が保証義務を負わずに済むには、保証契約の相手である金融機関と話し合う必要があります。なお、一般的には離婚を智勇に保証債務を免除してくれるケースはごく稀です。

離婚しても夫の負債に対する保証債務を負う可能性があることを覚えておきましょう。

しかし、離婚した相手の負債を保証し続けることは避けたいと考える方は多いはずです。そういった場合には弁護士に相談することも一つの手段となるでしょう。

支払い義務をより担保したい場合には離婚協議書が必要なこと

離婚時に財産分与の取り決めをする場合には離婚協議書を作成することが一般的です。これを公正証書化(契約の成立について公証人が書証として作成する公文書のこと)することで、相手方の支払い義務をより担保できる可能性があります。

離婚協議書は公正証書にしなくても法的な効力は変わりません。しかし、公正証書化することで、状況によっては裁判なしで相手の財産に強制執行することができます。

強制執行される可能性があるというプレッシャーがありますので、相手方が支払いをきちんとすることが期待できます。

急いでいる場合には不動産会社による買取も手段となること

夫婦で住んでいたマンション・一戸建てを売却することを決めて「出来るだけ早く現金化したい」と思う方も多いでしょう。そのような場合には買取という方法がおすすめです。

買取とは不動産買取業を行なっている不動産会社が物件を直接買い取る方法です。不動産会社との価格交渉が成立すれば1週間ほどで現金化することができます。

なお、買取の場合、仲介に比べると売却価格が6～7割ほどになってしまうデメリットもありますので、住宅ローンをほとんど返済し終わっているときや現金化のスピードを重視したいときに検討すると良いでしょう。

まとめ

財産分与の際、お互いにローンを返したくないと思ってしまうことは当然です。特に女性の方で、経済的に不安がある場合は尚更でしょう。しかし、片方に返金の負担をかけてしまうと支払いが滞るリスクが高まります。

リスクを回避するためには、夫婦でしっかり話し合う必要があります。どのように分与していけばいいのか迷ってしまったら、離婚問題の解決が得意な弁護士に相談してみましょう。

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出典元一覧

不動産鑑定士｜日本不動産鑑定士協会連合会 不動産登記申請｜法務省 ご自身で不動産登記申請を検討されている方へ｜法務省 日本司法書士会連合会 土地家屋調査士|日本土地家屋調査士会連合会