婚姻前の財産と婚姻後の財産を分けるとどうなるのか、マンションはだれが取得するのか、その場合ローンをどうするのか、子供の親権は同か、別居の場合どちらが出ていくのか、など色々な要素が関連してくると思われます。そもそも離婚に応ずるのか。それによってどう進めるかを検討する必要がありそうです。

離婚の方向であれば調停申立となり、またどう進めるか、を検討する必要がありそうです。離婚の選択肢はないということであると、法的な紛争以前のもので弁護士が容喙できる場面ではないのかとは思われます。

ローン負担について合意できれば、あとはローン会社との調整が必要です。名義を変えるとするとローン会社の了承が必要です。名義を変えず、ローン分を賃料相当額として支払う、という合意も可能ですが、完済したときの名後をどうするか、を決めておく必要があります。

離婚条件に合意できないということになると離婚調停が必要となります。なお財産分与は基準時（別居時）の財産が基本なので、不動産、預貯金、有価証券などある程度確認が必要でしょう。

双方で合意できればそれで処理可能です。現在の財産と固有財産の状況が不明ですが、財産分与について合意できなければ離婚全体の合意もできない、として調停不調～訴訟移行となり、訴訟は裁判所がどう認定するのか、という進行でしょう。その進展を踏まえて時間と費用とを勘案して、ということになると思われます。

貴殿から、令和４年７月２８日１２時５６分にお問い合わせ頂いた内容について、
ご自宅不動産の評価額が残ローン額を下回る場合に、
これを財産分与の対象とすることができるのか、という意味の質問と解釈し、
回答させて頂きます。

端的に結論を言えば、ご自宅不動産の売却代金を弁済に充てても、
残ローン全額を弁済しきれず、債務が残るという場合には、
不動産の価値は０と評価されますので、財産分与の対象外となります。
ただし、不動産価値をどうやって決めるのか、ということが、
財産分与に先立ち、重要なポイントとなります。
なお、基本的な考え方としては、財産分与に際しての不動産価値は、
その売却価格と等しいものと扱われます。

ただ、この売却価格に関して、近年トラブルが増加しているのが、
不動産仲介業者が専任媒介契約を目的として、
あたかも高額の売却が可能であるかのような勧誘を行うものの、
実際には勧誘の際に述べられたような高額売却ができず、
本来の想定より相当低い価格での売却を強いられた、
という内容であり、実際に当職も多くの相談を受けています。

当事務所は、男女トラブルにかかわる案件を専門分野の１つとしているため、
豊富な経験を踏まえた離婚協議書の内容の見直しにも対応できますし、
不動産売買に関する案件にも多数関与し、経験を積み重ねておりますので、
ご自宅不動産の売却価格の査定等にも速やかに応じることができます。
そして、本件では、ご自宅不動産の売却価格の査定が大きなポイントであり、
当事務所にて正確な売却価格の査定を行った上で、これを前提として、
どのような形で離婚協議を進めていくか、御提案いたします。

また、ご自宅不動産の売却と、これを前提とした離婚協議全般を、
着手金不要の完全成功報酬プランでお引き受けし、
ご自宅不動産の売却によりどのような条件で離婚することが可能か、
無料で御提案させて頂くことも可能ですので、御検討下さい。

最後になりますが、御提案に際しては、可能であれば、１０分から１５分程度、
電話等で面談させて頂ければと考えておりますので、
その点も併せて御検討下さい。

財産分与なくして、ということになると持ち家は取得するということになりますか？そういう前提で別居が実現でき離婚が可能（協議離婚の届け出）、ということになりますか？それでは解決できないという場合には、具体的に何が問題となるのか。そのあたりの整理を踏まえて方向を検討する必要がありそうです。